Застой в конторах
Сегодня в листингах офисной "долевки" фигурируют объекты совокупной площадью около 200 000 кв.м. Доля помещений, выставленных на реализацию как в бизнес-центрах, так и в жилых комплексах, составляет 19-20% от общего объема рыночного предложения.
"Площади на продажу сейчас в основном выставляют только девелоперы, нуждающиеся в финансировании или опасающиеся, что ликвидность их недвижимости снизится. Покупатели же теперь более тщательно подходят к оценке объектов, к тому же наличие долевой собственности осложняет качественное управление зданием", - полагает Яна Поляк, руководитель отдела продвижения London Consulting & Management Company.
"К компаниям, которые стабильно предлагают офисные площади в собственность, можно отнести "Невский Альянс", "Лен-СпецСМУ", ЗАО "Содружество", - комментирует руководитель проектов Becar Realty Group Денис Лола. - Предложения есть в Адмиралтейском, Василеостровском, Выборгском, Кировском, Московском и Приморском районах. Практически все застройщики реализуют встройки в жилых комплексах. Ранее девелоперы успешно продали площади в таких бизнес-центрах, как "Золотая Шпалерная" (Шпалерная ул., 54), Lidval Hall (ул. Льва Толстого, 2а), "Голицынъ" (13-я линия В.О., 4-8), Stels (Боровая ул., 32)".
Большинство бизнес-центров, привлекающих дольщиков, находятся на завершающей стадии и будут готовы в 2009-2010 гг. Потенциальные покупатели проявляют к ним стабильный интерес, но реальных сделок мало. Так, в БЦ "Континент", введенном в ноябре 2008-го, из девяти этажей полностью выкуплен небольшими блоками только седьмой . Минимальный предлагаемый блок - 529 "квадратов".
За последние пять лет офисы класса В подорожали практически в четыре раза. "Наибольший рост пришелся на 2007-й, - отмечают в Maris Properties. - Тогда цены продаж увеличились в среднем на 38%. Рост по итогам 2008-го составил 25%, а вот к маю 2009-го уже заметно явное снижение. При этом запрашиваемые девелоперами суммы, как правило, отличаются от цен сделок на 5-20%".
По словам Дениса Лола, снижение стоимости некоторых объектов составило от 7 до 40%. Например, БЦ "Марбел" (на углу ул. Седова и ул. Бехтерева) с осени подешевел на 40% - до 45 000 руб./кв.м. Однако в среднем ценники на дорогие офисы в бизнес-центрах уменьшились на 10 000-15 000 рублей за "квадрат". В последние два месяца декларируемые цены практически не снижались. Пока только один проект официально выбыл с рынка: заморожено строительство БЦ Sokol City (Богатырский пр., 15), где еще осенью велись продажи офисов.
Сегодня площади в строящихся бизнес-центрах класса А предлагаются в основном от 140 000 руб./кв.м, класса В - от 50 000 руб. Разброс ценников больше всего в жилых новостройках. Из последних примеров: Praktis CВ стал брокером "Балтийской жемчужины" по продаже встроенно-пристроенных помещений коммерческого назначения. Цена квадратного метра - 115 000 руб. Все объекты подготовлены под чистовую отделку.
В жилом комплексе "Современник" на Ленинском пр., 139 продаются под офисы 2-й и 3-й этажи по 87 500 руб./кв.м. Офис в элитном доме на ул. Графтио, 5 предлагают по 150 000 руб.
Если раньше девелоперы стремились сбывать площади поэтажно, то сейчас многие объекты нарезают на самые разные блоки (распространенный вариант - 400-600 кв.м). Цена, естественно, варьируется в зависимости от размера. Так, компания "Содружество" запрашивает целиком за 3-ю очередь своего бизнес-центра на Коломяжском пр. по 55 000 руб. за 1 кв.м, а при приобретении блока - по 70 000 руб./кв.м.
Некоторые застройщики готовы предоставлять часть помещений в аренду. Например, такой микст можно встретить в двух новых бизнес-центрах от "ЛенСпец-СМУ" на Васильевском острове ("На реке Смоленке" и "Биржевой комплекс").
В основном офисы реализуют в состоянии shell & core: полная отделка мест общего пользования (ресепшн, черные лестницы, туалеты) и черновая отделка самих помещений. Обязательна установка дверей по единому дизайну за дополнительную плату.