Запас прочности несущего сегмента
Как следствие, в ближайшие годы рынок ждет значительное сокращение предложения. При этом серьезных потрясений эксперты из-за начавшегося в феврале кризиса не ждут, хотя не исключают дальнейшего сокращения отрасли.
По данным Nikoliers, с 2019 года по настоящее время объем строящегося жилья в Северной столице сократился на 41%, до 8,6 млн кв. м. В Ленинградской области падение оказалось еще более драматичным — на 49%.
Виталий Коробов, директор компании Element Development, отмечает: «Если говорить о корректировке объемов ввода жилья, то, вероятнее всего, мы не выйдем на цифру, запланированную Минстроем,— 120 млн кв. м к 2024 году. Реальнее выглядит показатель в районе 100 млн "квадратов" по России. Относительно объемов ввода в Петербурге можно сказать следующее: за январь — апрель 2021 года застройщики вывели на рынок 1 млн кв. м нового жилья, за аналогичный период 2022 года — вдвое меньше. Всего был введен 21 проект, из которых всего восемь новых, а остальные возводятся в рамках уже реализующихся жилых комплексов. Девелоперы пока что взяли паузу и не спешат с выводом новых объектов на рынок до стабилизации ситуации. Если рассматривать объем нового строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, то по сравнению с 2019 годом он сократился на 43%. Сегодня одновременно возводится около 11,6 млн кв. м жилой недвижимости. Однако в целом по стране объем нового жилья вырос в два раза».
По данным Knight Frank St. Petersburg, находящегося в стадии строительства жилья в Петербурге и Ленобласти может хватить на 4–5 лет. В условиях активного спроса хватило бы на 2–2,5 года. Кроме того, около 4,3 млн кв. м жилых проектов уже получили разрешения на строительство, но еще не были выведены в продажу.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, говорит: «По текущим заявленным срокам ввода в эксплуатацию реализуемых или уже проданных жилых комплексов в Петербурге и пригородах до конца 2022 года запланирован ввод около 3 млн кв. м жилья, до конца 2023 года — еще 3,4 млн кв. м жилья, что меньше среднегодового показателя ввода за последние пять лет».
Андрей Косарев, генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге, подтверждает: «С 2019 года мы наблюдаем снижение объема строящейся недвижимости в Петербурге и Ленобласти. Это связано как с переходом отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета, так и с экономической неопределенностью и ростом цен на стройматериалы и рабочую силу, вызванными ограничениями на фоне распространения коронавируса в 2020–2021 годах».
По его мнению, главное следствие снижения девелоперской активности — падение объема ввода жилья в ближайшей перспективе. «Хотя в Санкт-Петербурге по итогам 2021 года было введено в эксплуатацию около 3,46 млн кв. м жилья, а в 2022 году — уже 1,4 млн кв. м, это результат строительного бума 2017–2018 годов,— отмечает господин Косарев.— В перспективе трех лет показатель ввода будет падать, а дефицит строящегося жилья — нарастать. Учитывая планомерное снижение ключевой ставки, именно сейчас девелоперам необходимо пополнять земельный банк, чтобы в период потенциального дефицита 2024–2025 годов успешно продавать квартиры».
Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга, партнер IPG.Estate, слова коллег подтверждает: «После ажиотажного спроса на жилье в начале марта 2022 года ожидаемо наступил период спада. Мы предполагаем, что по итогам апреля и мая уровень продаж существенно снизился. Если низкий спрос укрепится как тенденция, рынок не увидит новых проектов в ближайшие 1,5–2 года. Одна льготная ипотека не решит эту проблему: спрос необходимо дополнительно стимулировать. Как — вопрос открытый. Люди не готовы к крупным тратам в ситуации, когда невозможно прогнозировать расходы более чем на 3–6 месяцев вперед».
Он напоминает, что 214-ФЗ обязывает застройщиков завершить начатое строительство, поэтому большинство строящихся проектов избежит судьбы долгостроя. «Проекты, где строительство еще не начато, скорее всего, не сойдут с бумаги»,— пессимистичен эксперт.
Инструмент не подвел
Михаил Ривлин, заместитель председателя правления «Охта Групп», считает, что основной драйвер рынка жилой недвижимости последние десять лет — ипотека. Это регулируемый инструмент: уже достаточно давно применяются специальные, устанавливаемые правительством ставки. Традиционно состояние рынка в последние годы во многом зависит от принимаемых мер. «Сейчас они были приняты очень быстро, и это говорит о том, что на строительную отрасль обращается особое внимание. Но пока по результатам апреля и мая спрос на квартиры резко снижается. Такая динамика за последние 15 лет уже не впервые, в предыдущие кризисы спрос восстанавливался достаточно быстро, может, не до прежнего уровня, но до приемлемого, позволяющего рынку жить. В ситуации неопределенности люди брали паузу, а дальше принимали новые реалии — и жизнь все равно продолжалась, так как квартира является одной из насущных потребностей. Если экономика в целом устоит и ситуация не придет к тому, что людям придется в первую очередь заботиться о пропитании, то при поддержке государства выживет и рынок недвижимости»,— рассуждает эксперт.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, полагает, что изменения, происходящие в экономике и геополитике, так или иначе заденут строительную отрасль. «По опыту предыдущих кризисов мы видим, что российская экономика демонстрирует высокие адаптационные навыки и способность справляться с различными вызовами. Рынок недвижимости — не исключение, мы однозначно увидим трансформацию, все внимательно наблюдают за укреплением рубля и за курсом валют. Мы понимаем, что строительную отрасль как один из столпов экономики всегда будет поддерживать государство. Увереннее всего в части поддержки традиционно будут чувствовать себя компании-монополисты, но по факту — последнее слово за покупателем»,— говорит она.
Впереди — стагнация
Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник "Южный"», также считает, что рынок жилищного строительства сохранит текущие объемы в том случае, если правительству удастся стабилизировать экономическую ситуацию и не допустить существенного падения доходов населения и, как следствие, спроса на жилье. «Мы миновали этап стихийных покупок недвижимости ради сохранения сбережений. Сейчас мы находимся в ситуации, когда любые инвестиции, даже такие проверенные, как недвижимость, покупатель считает риском, особенно с учетом отмены санкций к девелоперам за просрочку сдачи проектов. Рыночный спрос перестраивается, а застройщики перестраивают продукт с учетом необходимости импортозамещать многие строительные материалы. Пересматриваются и финансовые модели проектов. Я уверен, что многие старты, даже имеющие полные пакеты разрешительной документации, могут быть отложены на какое-то время. Просто для того, чтобы сориентироваться в объеме, платежеспособности спроса и продавать недвижимость по максимально рыночной стоимости»,— делится господин Хромов.
Василий Павлов, заместитель генерального директора по информационно-рекламным технологиям АН «Итака», замечает: «Сейчас, в мае, мы видим явную тенденцию начала снижения цен на вторичном рынке (0,5–0,8% от уровня апреля). До апреля цены только росли и рынок замедлялся. Снижение цен стало приводить к небольшому росту спроса, опять же относительно апреля. А вот на первичном рынке пока не произошло такого перелома — рекламные цены пока продолжают медленный рост. Пока не изменятся ставки ипотеки, будет происходить дальнейшее снижение объемов продаж в этом сегменте».
Алексей Федоров, директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris, считает, что рынок зависит от доходов населения и кредитно-денежной политики властей. «И то, и другое в ближайшие годы не будет способствовать росту рынка. Но и обвала рынка ожидать не стоит: у девелоперов накоплен банк земли и проектов, есть и денежная "подушка", а государство уже выказало готовность поддерживать отрасль. Некоторое снижение темпов продаж и объемов ввода неизбежно, а цены в ближайшие два-три года ожидает стагнация»,— полагает эксперт.
«Для девелоперского рынка состояние неопределенности — это стандартно-нестандартная ситуация. Она возникает с заметной регулярностью. Застройщики уже научились подстраиваться, ведь потребность в жилье — одна из базовых. Спрос может сократиться или трансформироваться, но никогда не исчезнет полностью. Одна из основных особенностей текущей ситуации — сжатие среднего ценового сегмента»,— считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы «ЦДС».
«Сейчас рынок находится в ситуации, когда привычные маркетинговые инструменты перестают действовать на клиента. Сегодня его привлекают не яркие лозунги, необычная концепция проекта или солидные скидки, а уверенность в завтрашнем дне. Покупателям важны гарантии, что объект будет достроен вовремя и качественно, что застройщик выполнит все обязательства. Поэтому опять на первый план при принятии решения о покупке выходят репутация, надежность и качество проекта»,— добавляет Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.
Место для небольших останется
Кризис на рынке, по мнению некоторых аналитиков, будет способствовать дальнейшему укрупнению игроков и уходу мелких девелоперов. В последние месяцы эта тенденция по покупке земли крупными игроками у более мелких усилилась. Госпожа Московченко говорит, что на протяжении последних десяти лет топ-10 крупнейших девелоперов относительно стабильно контролируют 55–60% всего предложения на рынке жилья. «Реальных слияний девелоперских компаний на рынке Петербурга за всю историю было мало. Так, относительно недавно группа "Самолет" приобрела "СПб Реновацию", намного ранее ЮИТ приобрела "Лемминкяйнен", а группа "Эталон" купила московского застройщика "Лидер-Инвест" и недавно заявила о приобретении активов уходящего с российского рынка финского девелопера ЮИТ. В целом в Петербурге более активно распространена практика приобретения компаний-застройщиков (юрлиц) с готовыми проектами»,— рассказывает эксперт.
Госпожа Московченко не исключает, что, возможно, в ближайшие два-три года мы снова сможем наблюдать наращивание доли строительства в пригородах, предпосылки чему уже заложены: многие девелоперы уже приобрели там земельные участки.
Господин Ривлин полагает, что небольшие компании с качественными проектами и профессиональными компетенциями останутся на рынке и будут развиваться. «При самом плохом сценарии есть угроза монополизации: если большинство застройщиков окажется в тяжелой ситуации и государству придется взять штурвал на себя, есть риск, что возникнут мощные компании с госучастием, которые будут контролировать рынок»,— прогнозирует он.
Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda, тем не менее считает, что укрупнение рынка идет и сейчас. Но это не результат каких-то массовых слияний и поглощений, а скорее покупка активов компаний, уходящих с рынка (например, иностранных девелоперов), которая, по сути, является покупкой земельных банков.
Господин Коробов указывает, что наиболее привлекательны участки с готовой градостроительной документацией, разрешением на строительство, а также земли в ближайшей Ленобласти за счет более выгодной стоимости по сравнению с Петербургом.
Господин Федоров думает, что мелким застройщикам сегодня целесообразно реализовывать только проекты в уникальных локациях, где маржа позволяет нести дополнительные издержки на самостоятельную работу с субподрядчиками и административные расходы. «В типовых же проектах небольшим компаниям выгоднее продать проект какому-нибудь "монстру", чем реализовывать его самостоятельно»,— считает он.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», более пессимистична: «С учетом непредсказуемости последствий геополитического кризиса и неблагоприятных прогнозов для экономики страны можно прогнозировать, что на рынке строящегося жилья случится спад и затяжной кризис. Падение доходов населения приведет к сокращению объемов спроса, а покупательский интерес сместится к проектам на завершающей стадии строительства. Именно у таких жилых комплексов будет определенный запас прочности в ближайшее время. Рынок будет активно готовиться к выживанию в последующие, очень трудные для экономики страны годы. Вполне возможно, что ряд девелоперов выберет для себя стратегию укрупнения бизнеса. Я бы хотела подчеркнуть, что именно многообразие игроков рынка, их отношение к продукту, самобытность, подход к девелопменту, формируют общее качество продукта и рыночную цену».
«Что касается запаса прочности рынка строящейся недвижимости, то тут тоже никаких сюрпризов: рынок всегда саморегулируется. Будет спрос, а он в Петербурге был и будет всегда, будет и предложение. Потребность в покупке жилья, в улучшении своих жилищных условий никуда не денется. Весь вопрос в том, насколько потребность будет подкреплена еще и покупательной способностью, на которую в большой степени влияет общее состояние экономики. Как правило, в периоды экономической неопределенности люди просто занимают выжидательную позицию, при этом как только появляются предпосылки к стабилизации и улучшению, весь отложенный спрос тут же возвращается на рынок»,— заключает господин Глазунов.
«Мы уверены, что спрос в этом году вернется к привычным показателям и ситуация с выводом новых проектов на рынок стабилизируется. За последние годы девелоперы накопили запас прочности, позволяющий давать старт объектам и в условиях неопределенности. Не стоит забывать, что в прошлом году застройщики, завершая объекты, раскрывали эскроу-счета и получили достаточный объем денежных средств»,— говорит Андрей Вересов, исполнительный директор группы «Аквилон».