Замену ушедшим из Петербурга зарубежным арендаторам найдут нескоро
21 Марта 2022, 13:03
Деловой Петербург от 21.03.2022
Из-за санкций петербургские офисные центры могут лишиться 10-15% арендаторов. На заполнение освободившихся мест потребуется 1,5–2 года, говорят брокеры.
Данные о том, какой процент офисов в Петербурге арендуют иностранные компании, у брокеров разнятся. Так, по оценке Виктории Горячевой, заместителя директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости "Коллиерз Интернешнл", иностранные арендаторы занимают порядка 20% качественных офисных площадей в бизнес–центрах Санкт–Петербурга. Вероника Чаканова, партнёр, руководитель офисной группы IPG.Estate, считает, что их несколько меньше — 10–15%.
Впрочем, в отличие от Москвы в Петербурге о своих намерения уйти с рынка и закрыть офисы иностранные компании пока не заявляли. "Единичные компании заявили об уходе, и речь не идёт об освобождении площадей: большинство арендаторов, которые анонсировали приостановку, остаются в операционной деятельности и пока не освобождают площади. В целом многие компании (не иностранные в том числе) приостанавливают проекты расширения на несколько месяцев. Реальное положение дел прояснится через 2–3 месяца", — говорит Горячева.
С ней согласна Алёна Бердиган, директор департамента офисной недвижимости компании Maris. "Пока рано делать какие–либо выводы и прогнозы. Если говорить об уходе международных брендов — это не всегда означает, что компания закроется вовсе. Так, например, консультанты по коммерческой недвижимости остаются на рынке под своими собственными брендами и занимают свои офисы", — рассказывает она.
Основной объём иностранных компаний и их штаб–квартир находится в Москве. В Петербурге, как правило, располагаются представительские и бэк–офисы. Скандинавские инвест–фонды, которые рассматривали Россию в качестве инвестиционно привлекательного региона, покинули рынок ещё в 2015 году, после принятия первого пакета санкций. В Петербурге нет офисных комплексов, занятых исключительно иностранными компаниями. То есть ни один бизнес–центр полностью не опустеет. Более значимым для офисного рынка Петербурга может стать полный или частичный уход IT–компаний, которые исторически являются драйвером петербургского рынка офисной недвижимости, считают в IPG.Estate. В последние годы их уровень поглощения коммерческих площадей был сопоставим с поглощениями "Газпрома". Но миграция таких компаний за рубеж и применение гибридного формата работы могут привести к спаду темпов поглощения наряду с сокращением занимаемых площадей.
Как говорят участники рынка, за последнюю неделю всё чаще поступает информация о новых вакантных помещениях. Часть из них пользуется спросом (как правило, офисы с отделкой). "Некоторые компании, в частности из IT–сегмента, начали освобождать офисные площади, однако большинство всё–таки заняли выжидательную позицию", — говорит Виктор Заглумин, партнёр Bright Rich | CORFAC International.
"На сегодняшний день заявлений о выходе из договора аренды практически нет. С другой стороны — компания EPAM Systems отказалась от планов по расширению и начала процесс сокращения офисных помещений", — рассказывает Вероника Чаканова.
Как правило, международные компании занимают офисы в бизнес–центрах классов А и В+, поэтому в случае их ухода с рынка вакансия будет расти прежде всего в таких объектах. "На заполнение освободившихся площадей — опять же в случае действительного ухода с рынка международных корпораций — может потребоваться, по нашей оценке, 1,5–2 года", — считает Виктор Заглумин.
На фоне роста уровня вакансии арендные ставки неизбежно будут скорректированы. По оценкам IPG.Estate, критический уровень вакансии в офисном сегменте Санкт–Петербурга составляет 15–18%. Если этот уровень будет достигнут, ставки будут снижены в новых проектах без отделки. Те объекты, которые потеряют иностранных арендаторов, но сохранят готовые помещения с качественной отделкой, будут удерживать ставки как можно дольше. "Говорить о масштабах растущей вакансии можно будет не раньше чем через 4–6 месяцев — это средний срок уведомления о разрыве долгосрочного договора аренды", — считает Вероника Чаканова
Рынок уже давно настроен на снижение ставок, но этот момент никак не наступит. "Сначала все говорили, что ставки упадут, потому что построили “Лахта Центр”. Следующее снижение арендаторы ожидали, когда началась пандемия COVID–19. И опять же снижения не произошло. Причина в том, что на рынке сохранялась низкая вакансия. Как только мы ощутим интенсивный прирост вакантных помещений, тут можно будет говорить о динамике ставок", — полагает Алёна Бердиган.
По мнению Виктора Заглумина, предсказать, как изменятся ставки, сложно. "С одной стороны, операционные расходы на обслуживание зданий для собственника растут, что не способствует снижению цен. С другой — арендодатели не смогут игнорировать “платёжеспособный спрос” и, возможно, пойдут на уступки, чтобы избежать простаивания площадей в случае роста вакансии на рынке. Однако замечу, что в пандемию, по нашим наблюдениям, несмотря на оптимизацию площадей рядом компаний, собственники в Москве оказались более гибкими, чем в Петербурге", — рассказывает эксперт.