Заманить в офис

Colliers International констатируют, что конкуренция на рынке офисной недвижимости день ото дня возрастает. По данным компании, на начало 2015 года свободные площади в бизнес-центрах классов A и B насчитывают около 271 тыс. кв. м, или 11,8% от всего объема рынка. При этом доля вакантных площадей в классе A составила 17,1%, в классе B - 8,5%. «На конец 2014 года на рынке уже было свободных площадей больше, чем среднегодовые показатели спроса на эти помещения, и это еще не учитывая объема ввода, анонсированного на 2015 год. По мере выхода на рынок новых офисных площадей мы ожидаем появления дисбаланса между высокими объемами ввода и более низкими объемами поглощения, что приведет к увеличению доли вакантных площадей на рынке», - прокомментировала Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге. По ее словам, на рынке идет снижение спроса, а та активность, которая наблюдается, связана прежде всего со стремлением арендатора определить, насколько его текущие условия соответствуют рыночным. В нынешней ситуации арендаторы ведут переговоры о более выгодных условиях.

Отток арендаторов

Участники офисного рынка всерьез готовы бороться за каждого клиента. Из-за экономического кризиса арендаторы покидают бизнес-центры, сокращая расходы на аренду офисов и свой собственный бизнес. Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa (инвестор БЦ Eightedges), констатировала, что отток арендаторов по причине сокращений или закрытия их бизнеса наблюдается во всех секторах офисной недвижимости. 

По словам Натальи Скаландис, управляю­щего директора PM NAI Becar в Санкт-Петер­бурге, компании переезжают в бизнес-центры более низкой классности либо в офисы, расположенные в более дешевых локациях, или просто сокращают занимаемые площади. «В большей степени пострадали бизнес-центры класса А, где уровень вакансии составляет примерно 18,8%, в меньшей - классы В+ и B (7,8%), а также С (6,3%). Тенденция роста вакансии сохранится до конца года, в результате чего в классе А она может превысить 25%, а в классе В+ составить 10%. Сейчас спросом пользуются офисные помещения в классах В и B+, предлагающие наилучшее соотношение цены и качества», - прокомментировала эксперт.

Вероника Чаканова, директор департамента офисной недвижимости East Real, констатировала, что многие управляющие компании идут навстречу арендаторам и серьезно пересматривают условия аренды, в том числе фиксируют ставку в рублях.

Алена Бердиган, руководитель отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, рассказала, что отток клиентов наблюдается в тех бизнес-центрах, где стоимость не соответствует их уровню. "Например, бизнес-центр класса А располагается в историческом центре уже более 10 лет. Ставки могут превышать 2 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, но здание безнадежно устарело и сильно проигрывает современным аналогам, которые предлагаются за 1500-1800 рублей за 1 кв. м в месяц. Такие объекты, требующие реновации, могут испытывать больший отток клиентов», - привела пример эксперт. По ее словам, арендодатели в основном применяют один механизм привлечения клиентов - предоставление скидок от заявленной цены. Некоторые заявляют о проведении акций и открыто понижают стоимость помещений, другие предлагают брокерам более выгодные условия сотрудничества, чем стандартный месяц арендной платы".

Привлечение клиентов

Вероника Чаканова рассказала, что в свете сложной экономической ситуации сегодня практически все арендодатели предоставляют клиентам льготный период аренды, компенсирующий затраты на переезд. Также нередко бизнес-центры идут на снижение установленной ставки в пределах 10% на первый год аренды.  А Ольга Пономарева добавила, что ее компания готова компенсировать арендатору расходы на переезд, а также выполнить отделку под ключ, при этом вся работа ведется по принципу «одного окна».  Луиза Улановская, руководитель департамента маркетинга и продаж ООО «Газ­пром­банк-Инвест», отметила что Газпромбанк-Инвест в процессе арендной кампании делового центра Mezon Plaza применяет индивидуальный подход к каждому потенциальному арендатору. «Для части арендаторов важнее получить более низкую ставку, для кого-то критически важно количество машино-мест, а кому-то - полностью готовое помещение. Не­смотря на то что новые проекты в кризис испытывают сложности с заполнением, сейчас мы видим интерес к нашему проекту со стороны крупных компаний из разных сфер - информационные технологии, фармацевтика, нефтегазовый сектор, инвестиционно-строительный бизнес и др.», - отметила она.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петер­бурге, констатирует, что арендодатели предлагают индивидуальные скидки в зависимости от площади. «Причем площадь помещений, предлагаемых с дисконтом, становится все меньше и меньше. Тради­ционно предоставляются арендные каникулы, срок которых постепенно увеличивается. Однако за пределы стандартной практики все это не выходит», - добавил он.

По мнению Вероники Лежневой, в отношении скидок и акций все арендодатели «играют» со сроком арендных каникул, объемом работ по отделке офиса перед въездом арендатора, дополнительными парковочными местами, предоставляемыми бесплатно или по сниженной ставке аренды. Также, по ее словам, арендодатель может принять решение не индексировать ставку для текущего арендатора в этом году, чтобы сохранить его.

Луиза Улановская, руководитель департамента маркетинга и продаж ООО «Газпромбанк-Инвест» (девелопер Mezon Plaza):
- Сложнее всего сейчас офисам класса А. Там на конец 2014 года пустовало порядка 19% площадей. Для сравнения, в классах В+ и В - около 8%. Также непросто найти арендаторов новым объектам, которые были введены в прошлом году. Учитывая текущую экономическую ситуацию и обстановку в бизнесе, сложности могут испытывать бизнес-цент­ры всех классов, если не пойдут навстречу арендатору, не услышат его потребности и пожелания. В ближайший год рынок будет направлен на арендатора, поскольку если он будет чем-то недоволен, то сможет найти помещения в другом бизнес-центре.

Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы SOLO:
- В управлении группы SOLO находятся более 60 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. По нашим объектам офисного сегмента такого оттока арендаторов мы не наблюдаем. Что касается рынка в целом, то, конечно, динамика, связанная с текущим положением вещей в стране и мире, существует. Больше всего это чувствуют на себе объекты высокого класса и вновь вводимые объекты. В кризис используются все возможности, которые известны на рынке. Здесь все весьма индивидуально. Арендаторам наших бизнес-центров мы не предлагаем каких-либо специальных условий. Мы постоянно работаем над повышением качества услуг, чтобы им было комфортно и удобно у нас находиться.

Андрей Тетыш, президент ГК «АРИН»:
- Для привлечения арендаторов в кризис по возможности нужно повышать класс бизнес-цент­ра. Возможно, это «прыжок» в целом классе: например, из С в В. На практике чаще происходит прыжок в половину либо в треть класса. Но арендатору сегодня однозначно надо давать более качественный продукт за те же деньги. Если собственник в состоянии изменить среду вокруг бизнес-центра, это тоже нужно делать. Если проект занимает пару кварталов, можно думать о каких-то публичных сервисах: парк внутри территории, общественное место для отдыха, которое приукрашивает состояние проекта и позволяет привлечь новых арендаторов либо сохранить старых на той же ставке.

Кстати:

По данным компании NAI Becar, в Санкт-Петербурге в среднем в офисах класса А арендные ставки составляют около 1520 рублей/кв. м/месяц, в классе В+ - 1150 рублей/кв. м/месяц, в классе В - 995 рублей/кв. м/месяц, в классе С - 800 рублей/кв. м/месяц.