Публикации в прессе

Закон суров и деструктивен

22 Октября 2019, 16:05
Какие риски есть у коммерческой недвижимости в центре города, кто придет на смену хостелам в жилых домах, которые оказались вне закона, и как найти баланс между эстетическим обликом города и предпринимательским климатом — эти и другие вопросы обсудили участники конференции «Как выжить бизнесу в центре Петербурга?», организованной MarketMedia.

Первая сессия конференции была посвящена проблемам перевода квартир в нежилой фонд, этот вопрос стал особенно актуальным после запрета хостелов и мини-отелей в жилых домах. С 1 октября 2019 года вступил в силу так называемый закон Хованской о запрете оказания гостиничных услуг в многоквартирных домах. Чтобы легализовать хостел в расселенной квартире, ее нужно перевести в нежилой фонд, но для этого помещение должно иметь отдельный вход, быть расположено на первом этаже или выше, при условии, что под ним нет квартир.

«Соблюдение этих требований очень сложно, если не сказать невозможно. Сейчас, когда владельцы поняли это, такие объекты распродают как доли в коммунальной квартире. Они продаются дешевле однокомнатных или студий в центре на 30%. Но с приобретением такой недвижимости могут быть проблемы. Перенос санузлов и мокрых зон должен быть согласован. В любой момент могут прийти проверяющие органы и заставить их убрать. Риски для покупателей достаточно высокие», — предостерегает Арина Довженко, советник практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы «Борениус».

Избыточные требования

По словам председателя Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрия Панова, на фоне роста турпотока вопрос нехватки гостиниц среднего уровня становится очень актуальным. «Одно из решений — вовлечение в оборот объектов культурного наследия. В Петербурге около 10 тыс. ОКН. В городе есть большое количество такой недвижимости, которую инвесторы с удовольствием взяли бы в оборот», — говорит он. По его словам, нужно пересмотреть так называемые охранные грамоты — многочисленные обременения и требования к сохранению исторических зданий и их отделки. Он привел в пример случай из своей практики, когда инвесторы посчитали затраты и отказались от здания, в котором на реставрацию каждой из множества старинных дверей требовалось потратить более 1 млн рублей.

Руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров согласен, что во многих исторических зданиях из-за завышенных охранных требований КГИОП убивается экономика инвестиционных проектов. Например, крупные объемы внутренних залов защищены от перепланировки. Их нельзя нарезать на гостиничные номера и офисы. «Нужно уходить от гигантомании, не пытаться устанавливать единые правила для всей страны. Нужно решать такие вопросы case by case. Взаимодействие властей и бизнеса станет ближе», — полагает он.

«С одной стороны, очевидно, что средств размещения для туристов не хватает. С другой стороны — законодатели по хостелам проехались катком. Многое зависит от позиции властей в регионе. Недавно я вернулся из Крыма, их губернатор заявил, что эта часть федерального законодательства будет воспринята по-своему и средства малого размещения на полуострове оставят в покое. Ни в одном другом регионе я таких заявлений от властей не слышал», — отмечает председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш.

Генеральный директор Первого кадастрового бюро Андрей Козодаев почти 20 лет руководил ГУИОН в Петроградском районе. «Мои подписи стоят на 2 тыс. проектов перепланировок помещений, перевода в нежилой фонд и обратно. И ничего не рухнуло. Сейчас на заседаниях районной межведомственной комиссии (МВК) я рву себе горло и сердце, доказывая, что перепланировка может быть безопасной», — рассказал он. Андрей Козодаев называет абсурдными и избыточными требования получать согласия всех собственников в доме, чтобы разрешить сделать проем в стене в одном из помещений. «Основная проблема — отдельный вход на улицу. Инициаторами этого требования были пожарные. Но если запросить у них данные о том, сколько пожаров возникло на первых этажах в отремонтированных помещениях, уверен, что статистика будет против них», — считает он. «Вектор, заданный законом Хованской, суров и совершенно деструктивен. К сожалению, значительная часть людей, вложившихся в создание хостелов, свои деньги потеряют», — прогнозирует Андрей Козодаев.

Потери для мелких инвесторов могут обернуться новым рынком для крупных. Управляющий партнер Urban Hotels Анна Панова уверена, что с запретом хостелов в жилых домах появляются новые возможности для запуска хостелов от крупных гостиничных операторов. «На данный момент в сетях бронирования в Петербурге представлено 385 хостелов на 2117 номеров. В среднем в хостеле не более пяти номеров. Для сравнения: в гостинице «Прибалтийская» — 1,2 тыс. номеров. Эта тема активно муссируется, потому что у таких проектов много мелких собственников. Но с точки зрения влияния на обеспеченность номерным фондом хостелы — это всего 5% рынка», — подсчитала она. По словам Анны Пановой, типичный хостел на европейском рынке — это не мини-отель на три-четыре номера, а крупноформатный объект, в отдельно стоящем здании площадью от 6 тыс. м2. «В Петербурге есть сформированный спрос, есть туристы, которые хотели бы жить именно в хостеле. С закрытием маломестных хостелов появляется большая ниша для строительства новых качественных объектов». По ее прогнозам, потребность в хостелах в Петербурге могут полностью закрыть два-три больших объекта.

Нужно договариваться

Во второй части мероприятия сосредоточились на другой проблеме — согласовании вывесок и размещении наружной рекламы. С 2017 года в Петербурге действует постановление №40 об эстетических регламентах объектов и элементов, которое ограничило максимальную высоту настенных вывесок 55-62 см. Перечень разрешенных шрифтов для них не учитывал особенности товарных знаков и логотипов брендов. Требования сделали одинаковыми для исторического центра и для спальных районов и пригородов, вне зависимости от размера зданий. Вывески, у которых истекает срок действия разрешений, нужно было менять на новые, в несколько раз меньше прежних. Новым требованиям не соответствует около 80% вывесок в городе.

Член президиума Общественного совета по развитию малого предпринимательства при губернаторе Санкт-Петербурга Роман Шайхайдаров уверен, что нормы, которые справедливы для исторической части города, не должны применяться за его пределами — там другая застройка, ширина улиц, расстояние для восприятия вывесок и рекламы.

Заместитель директора Северо-Западного филиала по связям с госорганами и СМИ Х5 Retail Group Ольга Волкова рассказала о проведенном эксперименте, насколько размер вывески влияет на операционный результат. Для него специально выбрали не новую торговую точку, а магазин в центре города, который работает больше 10 лет. «Два месяца на нем провисела маленькая вывеска, потом ее заменили на большую. Казалось бы, какая разница, все уже знают, что магазин здесь есть. Практика показала, что заметная вывеска важна. Если покупатель ее не видит, он идет к конкурентам. Дельта по выручке составила 15%. Это большие деньги. Когда запустили оценку регулирующего воздействия, эти цифры подтвердились и у других компаний», — говорит Ольга Волкова.

«Арендаторы в центре Петербурга никогда не ориентируются на размер вывески, удачная локация и хороший трафик покупателей — главное при выборе торгового центра», — уверена Екатерина Трушлякова, исполнительный директор по торговой недвижимости PPF Real Estate Russia (владеет ТЦ «Невский центр»). По ее словам, при ограничениях на размер вывески на фасаде здания очень важно грамотно использовать витринное пространство. Чешская PPF приобрела у финской компании Stockmann торговый центр в январе 2019 года, уже после введения новых требований к вывескам и наружной рекламе. «Если правила будут пересмотрены и разрешат делать вывески большего размера, то все арендаторы сразу же пойдут заказывать новые вывески», — полагает Екатерина Трушлякова.

«У нас вызывает диссонанс старых, ранее согласованных вывесок крупного размера и значительно более мелких новых. Почему нет переходного периода? Если на фасаде есть вывески, у которых пока не закончился срок действия договоров, нужно выдавать разрешения на новые в таких же габаритах», — говорит Анна Милюкова, руководитель юридического отдела сети ресторанов русской кухни «Теремок».

Слишком сложно согласовать

Ресторатор, совладелец заведений «МыЖеНаТы» и «Бутерbrodbskybar» Александр Затуливетров рассказал, что согласовать вывеску по всем правилам настолько сложно, что многие предпочитают этого не делать. «В одном из заведений на ул. Марата пытались согласовать вывеску в виде яйца, не удалось, все равно ее повесили. Теперь каждый год нас штрафуют на 70 тыс. рублей и требуют ее демонтировать. Мы платим штраф и оставляем вывеску на месте», — делится опытом он.

Генеральный управляющий ресторанов кавказской и восточной кухни в компании Ginza Project Анна Сотникова подчеркивает, что они изначально все стараются делать правильно, по нормам и правилам. Но перестраховаться невозможно, найти, к чему придраться, можно почти всегда. Она рассказала о необходимости получать согласие ТСЖ на размещение вывески на фасаде дома, в котором расположен ресторан. «У всех разные требования, где-то от нас требуют заплатить 30 тыс. за согласие разместить вывеску, где-то — 10 тыс., где-то вообще не берут за это денег. Нужно разработать единый стандарт, как рассчитывать такой платеж, иначе это зависит только от аппетитов председателя ТСЖ и превращается в мзду», — считает Анна Сотникова.

Михаил Гусейнов, генеральный директор сети кофеен «Чайникофф», сравнивает условия для работы кафе в Москве и Петербурге. «В Москве согласование на летние веранды получить проще. Это занимает 30 дней. Мы открыли у станции метро «Белорусская» новый «ЧайникоФФ» в июне, в августе уже стояла летняя веранда со всеми разрешениями. В Петербурге согласования занимают минимум год. В Калининском районе, у станции метро «Академическая», мы 3 года не можем согласовать летнюю веранду. В Петербурге, если приходишь к чиновникам, тебя воспринимают как врага», — говорит он. По его словам, появилась опасная тенденция считать, что интересы жильцов квартир важнее интересов владельцев помещений на первых этажах. «После того как хостелы запретили, могут и рестораны на первых этажах запретить под видом борьбы с «наливайками», — опасается он.

Не решенные проблемы — как мусор, заметенный под ковер, — со временем начнут плохо пахнуть. В городском комитете по печати этого не хотят, уверяет президент Ассоциации малых предприятий наружной рекламы Александр Ружинский. «Мы призываем предпринимательское сообщество объединить усилия, максимально консолидироваться для подготовки поправок в постановление №40. Комитету по печати нужна обратная связь от вас. Все в ваших руках», — настаивает он. По-тихому, без учета мнения бизнеса принимать изменения в документы не будут, уверяет он. «Пока мы не добились принятия нужных нам поправок, нельзя успокаиваться. Нужно продолжать диалог с чиновниками и использовать для него любые возможности, — настаивает Роман Шайхайдаров.—Кроме нас самих, за нас этот вопрос никто не решит».

Рекомендуем ознакомиться
  • 18 Ноября 2019, 10:02
    Jungheinrich арендовал склад в Петербурге
    Концерн Jungheinrich AG арендовал склад в Логопарке М10 в Санкт-Петербурге.
  • 14 Ноября 2019, 14:15
    Логист в логопарке
    Немецкий концерн Jungheinrich AG арендовал склад размером 4200 кв.м в логопарке «М10» в Шушарах, на Московском шоссе, 139. Брокер сделки – компания Maris в ассоциации с CBRE.

Новости
и пресс-релизы

Все новости
  • 14 Ноября 2019
    Концерн Jungheinrich AG арендовал склад в Логопарке М10

    В октябре 2019 года компания Jungheinrich арендовала склад площадью 4200 кв. м в Логопарке М10, расположенном на Московском шоссе, 139.

  • 13 Ноября 2019
    Тренды инвестиционных идей

    Алексей Фёдоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE, выступил на бизнес-завтраке "Тренды инвестиционных идей".

Компания Maris|Part of the CBRE Affiliate Network с 2011 года является лидером среди международных консультантов по сдаче офисных помещений в аренду.