З а I квартал рынок офисной недвижимости окончательно перешел под диктат арендатора.
Статистика не может радовать владельцев бизнес-центров. Несмотря на падение цен, процент вакантных (то есть свободных) площадей в петербургских бизнес-центрах класса B, по данным GVA Sawyer, по сравнению c 2008 годом возрос на 71%.
Чудеса статистики В I квартале наибольший прирост офисов был зафиксирован в бизнес центрах класса А. Это произошло по формальным причинам. Петербургские подразделения трех мировых консалтинговые компаний: Сolliers Int, Knight Frank и Jones Lang LaSalle, предложили рынку новую классификацию. Она разрешала позиционировать новые объекты в классе А даже если они расположены на окраине города. ‘Владельцы бизнес-центров этим воспользовались и перепозиционировали свои объекты’, - говорит Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. Однако эта хитрость не помогла владельцам бизнес-центров заполнить пустующие офисные площади. Можно констатировать: последствия кризиса сказались на наполняемости бизнес-центров в полной мере. ‘Арендаторы начали оптимизировать расходы за счет аренды, сокращая площади и переезжая в бизнес-центры с более низкой арендной ставкой’, - говорит эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer в Петербурге Владислав Фадеев. По расчетам специалистов этой компании, за первые 3 месяца уровень вакантных площадей в среднем по городу составил 17%. Больше всех начали пустовать офисы с арендной ставкой класса А (30%) и класса В / В+ (12%). Стоит сказать, что это усредненный показатель, так как уровень вакантных площадей в новых бизнес-центрах может достигать и 70%.
На продажу Падение спроса на офисы сказалось на уровне арендных ставок. Эксперты говорят, что официальное падение стоимости аренды достигает 15% в долларовом эквиваленте. Однако на деле собственники все чаще идут на большие уступки. Наиболее сильное падение ставок зафиксировано в новых бизнес-центрах. Снижение арендных поступлений (читай - рентабельности) испугало девелоперов и заставило избавляться от имущества. За первые 3 месяца года число предложений о продаже как офисных площадей, так и самих бизнес-центров начало резко увеличиваться. На рынке предлагались как действующие, так и строящиеся объекты. Уже сейчас рост предложения к показателям конца 2008 года увеличился в 2 раза. ‘Если в начале лета прошлого года продавалось порядка 10% офисных площадей, сейчас на продажу предлагается уже более 20%’, - рассказывает Екатерина Марковец. По мнению эксперта, в дальнейшем эта доля может увеличиться. По разным оценкам, на конец квартала на продажу было выставлено более десятка действующих и почти столько же строящихся объектов общей площадью более 240 тыс. м2 и оценочной стоимостью $1млрд. Сложности с финансированием строительства заставили девелоперов отказываться от реализации своих проектов или сдвигать сроки их ввода. В настоящее время заявлено более чем о 70 проектах строительства центров, имеющих арендопригодную площадь а размере около 1,6 млн м2. Однако только на половине стройплощадок будущих офисных центров ведется или хотя бы демонстрируется строительная активность. В результате на I квартал 2009 года официально заморожено или полностью исчезло из будущего предложения порядка 1,05 млн м2, считают аналитики компании GVA.
Оптимисты По данным участников рынка, в среднем в городе насчитывается около 1,2 млн м2 офисных площадей. Это на 7% больше показателей конца прошлого года. Таким образом, на конец квартала на 1 тыс. жителей приходилось 260 м2. По разным оценкам, сегодня в стадии строительства находится более 780 тыс. м2 офисных площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию с 2009 по 2013 год. Очевидно, что значительная часть будущих бизнес-центров будет сдана в эксплуатацию позже запланированных сроков. По словам директора по развитию недвижимости Sestra River Developments Ирины Анисимовой, сейчас компании не спешат выходить на стройку, а прорабатывает все бумажные вопросы. Однако девелоперы надеются, что ситуация нормализуется. Поэтому появляются новые проекты За первые 3 месяца года было заявлено нескольких новых проектов со сроками реализации 3-5 лет. Этому есть свое объяснение. ‘Объем предложения новых офисных площадей через 2-4 года сократится, поэтому это будет благоприятным периодом для вывода на рынок новых качественных проектов’, - считает директор департамента брокерских услуг компании Аstera Людмила Рева.
Компактное будущее На сегодняшний день можно отметить новую тенденцию - снижение средней офисной площади в новых проектах. Если в докризисное время заявлялось много крупных проектов с офисной составляющей свыше 50 тыс. м2, то сейчас средняя офисная площадь будущих бизнес центров составляет 20-30 тыс. м2. Эксперты заметили еще одну тенденцию, не имевшую до кризиса широкого распространения, - это сдача офисных площадей в субаренду, - говорит Алексей Федоров, директор отдела офисных помещений компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis. Говоря о будущем, эксперты отмечают, что до осени 2009 года сохранится тенденция к заключению сделок по установившимся арендным ставкам. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от макроэкономической ситуации. Укрепление мировых рынков (особенно сырьевых) поддержит спрос на офисы, либо возможна вторая волна кризиса, и тогда рынок на долгий период замрет в сегодняшнем состоянии. В I квартале количество пустующих офисов резко увеличилось. Арендаторы, не сумев договориться с собственниками о снижении арендной платы, покидали помещения.
Статистика Структура спроса в зависимости от площади На протяжении длительного времени основным спросом у арендаторов пользовались небольшие офисные площади. Финансовый кризис только усугубил эту ситуацию. На сегодняшний день спрос на помещения до 100 м2 составляет 47%. Спрос на помещения площадью свыше 500 м2 - менее 10%.
‘Бекар’ фиксирует убыток
Александр Шарапов, президент Becar Realty Group Мы выставили на продажу по $ 200 за м2 недостроенное здание в Рыбацком, где собирались строить бизнес-центр. Да, мы фиксируем убыток, но это правильнее. Нужно осознать, что потери уже есть, смириться и начинать заново считать проекты.