Вторая очередь «Невской Ратуши». К офисам могут добавить апартаменты
Вторая очередь делового квартала «Невская Ратуша» будет достраиваться в два этапа, рассказали «Новому проспекту» в ПАО «Галс Девелопмент». Застройщиком первой очереди второго этапа выступит входящее в «Галс Девелопмент» АО «М», которое возводило первые три корпуса административно-делового квартала в 2007–2016 годах.
Вторая очередь включает пять офисных зданий класса «А» высотой 9–11 этажей и двухэтажную подземную парковку на 1389 машино-мест. Общая площадь возводимых объектов составит 164 тыс. м2, а максимальная отметка высотности — 42 м. Строиться эти объекты будут в три этапа. «Галс-Девелопмент» уже приступил к работам нулевого цикла, сообщили в компании. Ранее эксперты оценивали объем инвестиций в проект в 12–17 млрд рублей.
В состав первой очереди войдут три офисных здания в концепции build-to-suit — 4-й, 5-й и 6-й корпуса, общая площадь которых составит 80 тыс. м2. По расчетам «Галс Девелопмент», в них смогут разместиться до 7 тыс. сотрудников. Офисные здания будут также оборудованы 450 машино-местами в подземном и наземном паркингах. Планируется, что объекты будут введены в эксплуатацию в III квартале 2022 года.
Вторая очередь включит в себя два офисных здания — 13-этажный 8-й корпус и 11-этажный 9-й корпус. Площадь надземной части 8-го корпуса составит 27 тыс. м2, площадь типового этажа — 1 тыс. м2. Площадь надземной части 9-го корпуса составит 39,5 тыс. м2, площадь этажа — 3,2 тыс. м2. Эти объекты, согласно планам девелопера, будут введены в эксплуатацию в конце 2024 года.
Строительство новой очереди комплекса «Невская Ратуша» очевидно необходимо, учитывая низкий средний уровень вакансии в офисных центрах класса «А» по Санкт-Петербургу, которая, по данным аналитиков Maris в ассоциации с CBRE, на начало декабря 2019 года составила 3,8%. «В целом, по предварительным итогам 2019 года, в Петербурге были введены три бизнес-центра класса «А» суммарной арендопригодной площадью 12,4 тыс. м2», — отмечает руководитель отдела исследований компании Maris в ассоциации с CBRE Алена Волобуева.
Дефицит качественных офисов нарастает, формируется отложенный спрос, вакантные площади в «Невской Ратуше» появляются довольно редко, говорит генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. «Последние освобождающиеся офисные площади в «Невской Ратуше» не выходили на рынок и сдавались внутренним арендаторам, подтверждают эксперты Maris в ассоциации с CBRE.
Отдельные корпуса с высокой вероятностью займут крупные пользователи — арендаторы или покупатели. Локация и сам проект привлекательны для этого, спрос на офисные здания здесь существует, при этом строить сами многие компании не готовы. Репутация девелопера вызывает доверие у потенциальных клиентов, рассуждает Андрей Косарев. По его мнению, в число потенциальных резидентов новых корпусов «Невской ратуши» входят госкомпании, компании с госучастием, крупные инфраструктурные компании, банки. Также он ожидает спрос на офисы со стороны представителей IT и телеком-сектора, «так как они наиболее активно развиваются и испытывают острую потребность в крупных качественных офисах».
Офисы в «Невской Ратуше» — «продукт дорогой, но у него понятный срок окупаемости. Сейчас по трем зданиям, которые мы начинаем строить, уже ведутся переговоры с нашими партнерами-арендаторами, к ним высокий интерес, на 8-й и 9-й корпуса пока нет претендентов», сообщила в рамках прошедшего в декабре в Петербурге Real Estate Forum директор департамента коммерческого управления «Галс Девелопмент» Светлана Мазур.
«Спрос на помещения ОДК «Невская Ратуша» велик. Потенциальными клиентами новой очереди квартала «Невская Ратуша» могут стать компании сферы IT, нефтегазового сектора, крупные фармацевтические холдинги, структуры, связанные с администрацией города», — комментирует руководитель отдела офисной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE Алена Бердиган.
По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, объем предложения качественных офисных центров в городе по итогам 2019 года составит 3,19 млн м2, из которых 34% площадей относятся к деловым центрам класса «А». Уровень вакантных площадей в такимх бизнес-центрах стабилен и по итогам 2019-го составит 3,7% в классе А (что на 0,2% больше, чем в 2018 году) и 7,8% в классе B (+ 1,3% к 2018). Рост уровня вакансии в офисных центрах в основном произошел в IV квартале и обусловлен тем, что 72% новых объектов были введены в эксплуатацию в конце года, отмечают аналитики. Средний диапазон запрашиваемых арендных ставок в сегменте «А» составляет 1,7–2,3 тыс. рублей за 1 м2 в месяц с учетом НДС и операционных расходов; в классе В — 1–1,6 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. Это, соответственно, на 1,5% и 2,8% выше аналогичных показателей 2018 года, подсчитали аналитики.
Ранее «Галс Девелопмент» анонсировал в составе делового квартала «Невская Ратуша» строительство гостиницы на 200 мест, но эти планы пока под вопросом. «Функционал 7-го корпуса на данный момент не утвержден», — заявили в компании. Однако известно, что площадь надземной части 14-этажного здания 7-го корпуса составит 17,9 тыс. м2.
По мнению Андрея Косарева, в этой локации могут быть востребованы сервисные апартаменты. «При таком объеме высококлассных офисов и дефиците профессионально управляемого качественного жилья для аренды в этом районе спрос на него практически гарантирован», — считает эксперт. Бизнес-отель уровня 4* также может быть вполне востребован, однако такой проект будет окупаться дольще, чем апартаменты, отмечает Андрей Косарев.
«Оставшийся 14-этажный корпус можно приспособить под гостиницу уровня 4–5 звезд при условии привлечения хорошего международного гостиничного оператора, она была бы здесь востребована», — считает руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris Алексей Федоров.