Вопреки Совету
В самой компании настаивают на том, что решение Совета нелегитимно и препятствует реализации инвестпроекта, а также нарушает права самого инвестора, сообщает 'Ведомости'.
Как отмечает Майя Петрова, партнер юридической фирмы 'Борениус', некорректно классифицировать решения Совета по сохранению культурного наследия Санкт-Петербурга как препятствование в проведении работ. Решения Совета носят рекомендательный характер. Совет был создан Правительством СПб в 2004 году как коллегиальный совещательный орган, который дает рекомендации Правительству по определенному кругу вопросов, связанных с сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия (Постановление Правительства СПб – 1371 от 30.07.2004 г.). 'Поэтому какие-либо решения Совета Правительство СПб может учитывать как рекомендации при принятии своих решений, издании актов по вопросам, связанным с объектами культурного наследия. Другой вопрос - какие решения приняло или примет Правительство Санкт-Петербурга, с учетом рекомендаций Совета, в отношении Конюшенного ведомства как объекта культурного наследия', - поясняет специалист.
Дальнейшая судьба проекта и действия самого инвестора будут зависеть, по словам представителей 'Оранж девелопмент', от мотивировочной части решения суда, которая на данный момент еще не опубликована. Также отмечается, что представитель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры заявил, что поскольку решение совета носит рекомендательный характер, то это не является препятствием для проведения работ на объекте. В свою очередь генеральный директор компании 'Найдем Адвоката' Чермен Дзотов считает, что девелопер, безусловно, имеет право приступить к реализации проекта. Это целиком его право: есть договор, есть сроки, и, несмотря на непредвиденные обстоятельства в форме решение Совета, у компании сохраняются обязательства по договору.
Стоит напомнить, что здание на Конюшенной площади структура братьев Зингаревичей получила еще в 2010 году с целью приспособить здание под гостиницу.Изначально в здании планировалось оборудовать порядка 69 апартаментов. Проект неоднократно подвергали пересмотру и сокращению объема реконструируемой площади. Общая сумма вложений оценивается в 5 млрд рублей. На сегодняшний день в работы уже инвестировано порядка 1 млрд рублей.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, полагает, что с момента начала реализации этого проекта цена, по которой готовые апартаменты могут быть выставлены на продажу, только растет. Сегодня их стоимость на 30% выше той, по которой они могли быть реализованы несколько лет назад. Это связано не только в целом с развитием рынка и инфляцией, но и с ростом ликвидности самого формата апартаментов, которые становятся все более востребованными. С учетом локации данного проекта, эта ликвидность еще выше, так как дефицит подобных участков в историческом центре под строительство апартаментов в городе только возрос.
При этом Марина Смирнова, партнер, руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, говорит о том, что увеличение стоимости реализации проекта также может возрасти на треть. 'Во всяком случае, бюджет на отделку и оснащение увеличится в два раза. А это в таких проектах 40% от общего бюджета. Окупаемость таких проектов считается с продажи объекта. Кроме того, там планируется еще и апартаменты, так что основной источник поступлений - инвестиционные продажи', - констатирует Смирнова. Майя Петрова также замечает, что по информации на сайте http://kad.arbitr.ru/ (картотека арбитражных дел) к ЗАО 'Оранж Девелопмент' в 2014-2015 гг. подано достаточно большое количество исков со стороны его контрагентов (из последних, например иск ООО 'Содис Строй' о взыскании задолженности на сумму 89 553 839 руб. - дело – А5645832/2015), включая иски КУГИ Санкт-Петербурга - о взыскании задолженности по арендной плате по вышеупомянутому Инвестиционному договору (дела –– А56-65620/2014, А56-19519/2015), а также взыскании задолженности по перечислению денежных средств на развитие социальной инфраструктуры города (дело – А56-65252/2014).
Несмотря на то, что суд отказывал КУГИ в удовлетворении исков по причине погашения ответчиком имеющихся задолженностей уже в ходе рассмотрения дел, рассмотрение последнего иска КУГИ о взыскании долга по арендной плате за Конюшенное ведомство назначено на 11 августа 2015 года. На практике, сам факт подачи исков КУГИ может означать наличие неоднократных нарушений ЗАО 'Оранж Девелопмент' условий заключенного инвестиционного договора. 'Как правило, неоднократные нарушения условий инвестиционного договора могут являться основанием для его досрочного расторжения городом. Содержится ли в данном инвестиционном договоре такое право города и в каких случаях - мне сказать сложно, поскольку я не знакома с текстом заключенного инвестиционного догвоора между КУГИ Санкт-Петербурга и ЗАО 'Оранж Девелопмент', однако, если проанализировать текст Постановлений Правительства Санкт-Петербурга – – 533 от 04.05.2010 г., а также – 199 от 24.02.2015 г., устанавливающих инвестиционные условия в отношении работ по зданию на Конюшенной площади, д.1, то можно увидеть, что первоначально установленный срок на окончание проектирования истек 15.12.2011 г.
В Постановлении Правительства СПб – 199 от 24.02.2015 г. данный срок на проектирование не продлевался и было указано, что с Инвестора должен быть взыскан штраф, а в инвестиционный договор внесены изменения - условия о досрочном расторжении инвестиционного договора. Постановлением были лишь продлены сроки осуществления самих работ по приспособлению объекта для современного использования', - поясняет юрист. Также она отмечает, что данные обстоятельства играют не менее важную роль в дальнейшей судьбе инвестиционного проекта, чем решение арбитражного суда по иску об обжаловании решения Совета. Если город будет намерен расторгнуть договор с компанией, то допущенные ранее инвестором нарушения обязательств по договору, могут послужить основанием для прекращения отношений. В случае расторжения договора и прекращения реализации проекта эксперты полагают, что одной из проблем может стать возврат вложенных средств. Но и тут все зависит от большого количества условий, начиная от пунктов в договоре на этот счет и заканчивая переговорами с городом в связи с отсутствием методики расчета компенсаций инвесторам в таких случаях. Но даже при условии положительного исхода споров в пользу 'Оранж Девелопмент', период окупаемости объекта значитаельно увеличится. По словам Дмитрия Лукашова, аналитика IFC Markets, кроме снижения спроса в туристическом бизнесе, этому может способствовать и значительный рост кредитных ставок.
'Перспективы экономического роста на текущий момент зависят от многих факторов, в первую очередь политических. При стабильной ситуации в этом отношении, экономика может вернуть себе положительную динамику. Тем не менее, срок окупаемости неизбежно будет увеличен, по нашим оценкам, он увеличится на 1-2 года', -