В Санкт-Петербурге стартовал CRE Summit 2012
Во-первых (это оказалось актуально не только для Москвы, но и для Санкт-Петербурга) - отсутствие четких правил игры со стороны властей, которые меняются с приходом нового губернатора. Решить проблему могут только комплексные планы развития городской территории - они помогут как сохранить исторический облик при застройке в центре города, так и осуществить правильный позональный вывод объектов экономической деятельности (будь то офисы или предприятия) за черту города.
Чиновники (прислушиваясь, по их собственным словам, к бизнесу) пытаются разработать комплексный план развития исторического центра северной столицы. «Санкт-Петербург - уникальный город. У него самая большая историческая часть из всех городов мира. Постоянно ведется диалог - как сохранить историческое наследие. Органы государственной власти должны всегда находить разумные подходы, которые позволяют сохранить то, что есть, и приобрести то, что необходимо иметь в городе при развивающейся городской среде», - пояснила позицию властей Мария Смирнова, председатель Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.
Однако диалог об улучшении условий жизни в городе часто ведется односторонне, считают девелоперы. «Проблема в том, что отсутствует единое мнение девелоперского рынка. Его нужно формулировать, говорить о нем. Пока в Москве все слышат только одну организацию - Архнадзор», говорит Анастасия Подакина из «Галс-Девелопмент»
Еще одна проблема девелоперов (впрочем, не только их) - это печальное состояние инфраструктуры (в основном, транспортной), с которой приходится сталкиваться по ходу деятельности. По данным экспертов, доля инженерии может доходить до 30-35% стоимости проекта.
Гораздо меньше проблем с властями (по крайней мере, в части «исторических» согласований и изменений параметров объекта) возникает не при точечной застройке, а при комплексном освоении территории. Поэтому девелоперы в северной столице довольно активны - по данным Екатерины Лапиной (ARIN Real Estate), уже сегодня заявлено 70 проектов КОТ, на которых планируется строительство 40 млн кв. м жилья. В стадии реализации находятся чуть более 20 проектов (наиболее масштабный из них - намыв острова в Финском заливе, на котором построят почти 4 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Девелопер - «Северо-Запад Инвест»).
Как обстоят дела с инвесторами? Это обсуждали участники параллельной дискуссии саммита. Там речь шла о ставках доходности (в сегменте премиальных офисов и торговли они составляют, по данным Андрея Постникова из JLL, 9% в Москве и 10% в Санкт-Петербурге). «Но сделки закрываются выше, чем 10%, так как инвесторы торгуются - вероятно, их ожидания от прибыли проекта еще возрастут, в то время как собственники, наоборот, не готовы продавать. Это опасная ситуация, так как в итоге рынок замирает», - пояснил г-н Постников. В условиях дефицитного рынка, каким скоро станет Москва (из-за ограничений строительства в рамках ТТК и т.д.), роль играет не ставка капитализации, а конечная цена, считает, в свою очередь, Александр Шарапов, президент NAI Becar.
Однако инвесторы, особенно иностранные, в регионы пока идут с неохотой. Для них важно право собственности или долгосрочной аренды на землю, договоры с арендаторами, наличие грамотной управляющей компании, пояснил Алексей Филимонов, генеральный директор Astera в альянсе BNP Paribas Real Estate.
Однако, по мнению Дениса Соколова, партнера, руководителя отдела консалтинга и исследований и маркетинга Cushman&Wakefield, сделки в регионах и не стремятся догнать Москву. Их цель - повышение уровня рынка и доверия к нему. По оценкам эксперта, объем заявленных региональных проектов составляет сегодня $6 млрд, а в публичных, инвестиционных сделках за 2 года соотношение зарубежных и российских денег будет 50 на 50 (без Москвы и Санкт-Петербурга).
Другой способ привлечения средств - проектное банковское финансирование. Его обсуждали на «управленческой» площадке саммита. По словам Андрея Розова, руководителя филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, банк согласится на проект только при условии прозрачных прав собственности на участок и эффективной концепции.
Ключевым вопросом при этом становится репутация заемщика. «Есть ли у заемщика опыт реализации проектов, и есть ли у него собственный капитал, которым он готов рисковать - ответы на эти вопросы во многом предопределяют решение банка о готовности кредитовать», - рассказал Андрей Тетыш, гендиректор АРИН. При таком подходе страдают компании, которые строят в регионах и неизвестны банкам. «Банки бы охотнее шли в проектное финансирование, если бы были соблюдены два важных условия: прозрачность процедур управления компании, запрашивающей банковское финансирование, и второе - предсказуемость финансовых потоков и предсказуемость реализации проекта», - добавил г-н Тетыш.
С другой стороны, даже те банки, которые готовы идти в регионы, часто не могут найти хороших проектов, готовых под проектное финансирование, отметил Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC. Наиболее «проходные» проекты - гостиницы и ТЦ. Склады и офисы строить рискованно, говорит эксперт - девелоперам непонятно, будет ли на них спрос. Региональный рынок индустриальной недвижимости, как известно, слаборазвит - 80% объектов сосредоточено в Москве.
В рамках этой же площадки эксперты обсудили вопросы функционированиямногофункционального комплекса. MARIS в ассоциации с CBRE), классикой синергии в МФК являются офисы и гостиницы. Еще возможен вариант совмещения гостиницы и торгового центра, но в этом случае изюминкой ТЦ должна быть, в первую очередь, развлекательная составляющая.
Впереди второй день саммита, в котором развлекательная часть также предусмотрена - вечером состоится вручение премии Federal and St.Petersburg CRE Awards 2012. Какой проект завоюет звание лучшего торгового центра или индустриального парка? Кто станет персоной года? Это мы узнаем уже скоро.