В Петербурге вновь попытаются продать знаменитый особняк Соллогуба
На торги будет выставлен объект площадью 1760 кв. м и земельный участок площадью 904 кв. м в Мошковом переулке, дом 2. Здание пытались реализовать несколько раз, однако, несмотря на уникальную локацию и богатую историю памятника, его цена уже снизилась с 900 до 365 млн рублей. Перспективы продажи и будущего использования актива обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете рыночную стоимость данного актива?
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar
Рыночная стоимость этого объекта выше стартовой цены лота: примерно 400-450 млн рублей. Но эта цифра гораздо ниже первоначально заявленных 900 млн рублей.
Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE
Здания, расположенные в историческом центре Петербурга, имеющие видовые характеристики и архитектурную ценность, - уникальны. Определить их рыночную стоимость крайне сложно. У подобных объектов есть добавочная стоимость за уникальное местоположение и отличные виды на город и воду, которыми другие объекты не обладают. К тому же трудно оценить вложения в реставрацию, которые потребуются объекту на Дворцовой набережной.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP
Заявленная цена вполне адекватна, учитывая текущее состояние рынка. При наличии подходящих инвесторов исторический особняк можно было бы реализовать за 528 млн -704 млн рублей (по 300-400 тыс. рублей за 1 кв. м). Однако в сегодняшних условиях цену приходится снижать.
Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге
Заявленная стоимость - более 207 тыс. руб. за 1 кв. м - является слишком высокой даже для такой знаковой локации, как Дворцовая набережная.
Анна Сигалова, директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт-Петербурге
Сомневаюсь, что заявленная цена достижима. Здание может быть продано по цене 250 млн - 300 млн рублей при условии, что локация и конструктивные особенности совпадут с требованиями покупателя. Оно не подвергалось капитальной реконструкции, поэтому при реализации офисной функции объем инвестиций в ремонт и отделку может быть внушительным: порядка 60 тыс -100 тыс. рублей на квадратный метр.
Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate
Учитывая локацию объекта, на мой взгляд, стартовая стоимость адекватна рынку. Основной вопрос заключается в конечной стоимости актива и объеме инвестиций, которые будут направлены новым собственником на реконструкцию объекта.
Михаил Турецкий, генеральный директор компании ProExpert
Стоимость объекта находится в рамках текущего положения рынка.
Какое использования данного здания могло бы быть наиболее перспективным с коммерческой точки зрения, учитывая его локацию и обременения?
Ольга Шарыгина
Локация этого особняка располагает к тому, чтобы использовать здание как представительский офис или бутик-отель. Можно попытаться сохранить там арт-пространство за счет открытия нового музея, но у подобных идей низкая рентабельность.
Борис Мошенский
Здание площадью 1,76 тыс. кв. м может быть использовано под небольшой бутик-отель. Даже если стоимость размещения в отеле будет выше рынка, окупаемость составит не менее 12 лет. Так как к стоимости объекта - 365 млн рублей - нужно будет прибавить вложения в реставрацию, перепланировку, оснащение номеров и учитывать сроки согласования с КГИОП. Данный объект также может быть использован в качестве офисного особняка или представительства крупной компании. Например, в 1990-е и 2000-е года особняки выкупали государственные компании и федеральные структуры, которые в дальнейшем использовали объект для собственных нужд. Никакой коммерческой выгоды на объектах не было.
Андрей Бойков
Формат объекта и расположение в премиальной локации делают его подходящим для создания представительского офиса, люксовой гостиницы, либо апарт-отеля. Размещение коммерческого бизнес-центра здесь нецелесообразно, поскольку срок окупаемости такого проекта составит более 10 лет. В целом этот лот не подходит для инвесторов, которые хотят быстро вернуть вложения. На мой взгляд, покупателя будет найти сложно: такого рода сделки сейчас - редкость.
Сергей Владимиров
Потенциально актив может быть интересен для покупки под собственные нужды: для размещения престижного представительского офиса в центре Санкт-Петербурга. Следует отметить, что офисная недвижимость пользуется спросом со стороны покупателей, что объясняется, с одной стороны, понятностью продукта для инвесторов с точки зрения дальнейшего управления, с другой, - интересом со стороны крупных российских компаний к приобретению зданий под собственные нужды.
Анна Сигалова
Здание такой площади с видами на Петропавловскую крепость может подойти для представительства компании, которой важны премиальная локация и уникальные видовые характеристики. Так, например, некоторые компании рассматривают возможность приобретения таких объектов для размещения руководства. Оно также может подойти для мини-отеля до 50 номеров.
Иван Починщиков
Объект можно переформатировать под любые функции: особняк может стать хорошей штаб-квартирой для какой-либо компании или открыть свои двери как небольшой отель или популярное арт-пространство.
Михаил Турецкий
По моей оценке, принимая во внимание локацию объекта, его расположение, транспортную доступность, здание стоит переформатировать под отель 4-5 звезды, либо под апартаменты премиум-класса.
Назовите наиболее успешные примеры реконструкции особняков в центре города под коммерческие цели?
Ольга Шарыгина
Все отели, открытые в исторических зданиях центра города, являются отличным примером коммерциализации особняков, например, Аkyan на Восстания, отель Lotte Group на Исаакиевской площади в особняке Якунчиковой, проект отеля на Невском 7-9, "Оникс" в доме купчихи Кузнецовой.
Борис Мошенский
На данный момент в нашем в портфеле объектов есть особняк 2,4 тыс. кв. м в историческом центре города, Уникальных видовых характеристик у здания нет, но на объекте уже проведена реконструкция, заменены все перекрытия, инженерные системы, выполнена отделка помещений. Сейчас здание выставлено на продажу.
Андрей Бойков
Отель "Коринтия Санкт-Петербург", БЦ "Сенатор" на Большой Морской улице, дом 15, отель Four Seasons Lion Palace.
Сергей Владимиров
Затрудняюсь ответить.
Анна Сигалова
Среди последних наиболее интересных примеров реконструкции - открытый весной бизнес-центр "Сенатор" на Большой Морской, 15 и находящийся на стадии реконструкции "Пономарев центр" на Малой Морской, 18-20.
Иван Починщиков
Относительно недавно на Английской набережной, 70 реконструирован комплекс зданий, которые приобрели офисную функцию. Проект успешно реализован. Сегодня в той же локации идут работы по реконструкции объекта под пятизвездочный отель. Наша компания готовила концепцию для переформатирования небольшого особняка на Гражданской улице, который сейчас действует как арт-пространство "Бергольц". Проект активно развивается, совсем скоро состоится открытие трехзвездочного отеля.
Михаил Турецкий
Как показывает практика, на рынке Петербурга значительная часть особняков реконструируется или реставрируется в отели и гостиницы. В последнее время трендом стало и переформатирование объектов в апартаменты. В начале года стало известно, что компания "Центр АТР-Сайгон" будет реконструировать особняк Турчаниновой на Среднем проспекте ВО в гостиницу площадью 3,5 тыс. кв. м.