В ожидании хаоса
Арендные ставки в бизнес-центрах класса А и B+ изменялись волнообразно. В течение первых 3 кварталов 2014 года происходило незначительное повышение арендных ставок на офисы класса А и В+, но к концу декабря они снизились до уровня 2013 года,
«В течение 2014 года рублевые ставки аренды прошли свой пик, обозначив его в III квартале, - подтверждает генеральный директор East Real Альберт Харченко, - уровни закрытых сделок немного откатились к концу года на фоне падения ценовых ожиданий со стороны спроса».
По данным АРИН, средневзвешенная ставка аренды для вакантных площадей в бизнес-центрах по текущему предложению по состоянию на декабрь 2014 года для класса А составила 1550 рублей за 1 м в месяц, для класса В+ - 1300 рублей за 1 м в месяц.
В East Real обозначают диапазон арендных ставок как 1450-1650 рублей для класса А и 900-1200 рублей для класса В и В+. При этом, как отмечает управляющий сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин, даже в одном сегменте ставки могут отличаться. «В новых зданиях плата за аренду формируется из расчета 1700-2000 рублей за 1 м в месяц, в то время как в давно функционирующих и морально устаревших бизнес-центрах ставка колеблется в пределах 1100-1200», - поясняет он.
Резкий рост курса иностранных валют не оказал значительного влияния на арендные ставки в Петербурге. Альберт Харченко говорит, что по итогам 2014 года повторилась ситуация 6-летней давности, и измерение ставок аренды в иностранной валюте опять утратило смысл из-за высокой амплитуды курсовых колебаний и отсутствия предпосылок к быстрому восстановлению рубля. Участники рынка отмечают, что сегодня большинство арендодателей переходит на ставки в рублях.
Наталия Киреева говорит, что к началу 2015 года остались единичные примеры номинирования арендных ставок в долларах. А Дмитрий Зо-лин и вовсе утверждает, что в отличие от московского рынка в Петербурге всегда преобладали рублевые контракты, поэтому «прыгающий» курс на нас практически не сказался.
При этом анализ динамики средних ценовых показателей офисного рынка за последние годы показывает, что ставки аренды в рублях в условиях высокой конкуренции предложения не реагируют даже на значительное изменение курса рубля. Гораздо больше влияет на ставки, например, высокий уровень вакансии. По словам вице-президента по управлению коммерческой недвижимостью «АРИН» Екатерины Лапиной, по результатам 2014 года совокупная доля свободных площадей в офисном сегменте Петербурга составила 14%.
«Уровень вакансии незначительно повысился как в классе А, так и в классе В, - отмечает Екатерина Лапина, - это связано с выводом на рынок новых площадей и завышенными ставками».
Между тем эксперты Knight Frank St. Petersburg прогнозируют, что в 2015 году в городе будет введено в эксплуатацию около 330 тыс. м качественных офисных площадей. И если поглощение по итогам 2015 года будет сопоставимо с показателем за 2014-й, то доля вакантных площадей может вырасти до 17%.
В 2014 году сделки распределились между классами практически равномерно: 52% пришлось на класс А, 48% - на класс В, Екатерина Лапина отмечает, что активизация спроса на рынке аренды офисов была связана в основном с компаниями нефтегазового сектора: структуры «Газпрома» заключили сразу две крупнейшие за последние 4 года сделки, арендовав 16,5 тыс. м в БЦ «Цеппелин» и 15,7 тыс. м2 в БЦ «Электро».
У экспертов нет четкого понимания того, как будут вести себя арендные ставки в наступившем году. Альберт Харченко считает, что девальвация рубля, изменения в налоговом законодательстве и тарифном регулировании обуславливают рост операционных расходов арендодателей в 2015 году, что является объективным фактором увеличения арендных ставок. Вносит неопределенность и ожидание ускорения инфляции. Но несмотря на это, у арендаторов еще есть сейчас возможность заключить рублевые долгосрочные контракты в некоторых новых бизнесцентрах, отмечают в East Real.
Дмитрий Золин видит несколько вариантов развития событий. Среди негативных - гиперинфляция, резкое возрастание ставок и, как следствие, хаос на рынке. Также возможно существенное сокращение доли малого бизнеса, максимальное снижение арендной ставки одиночными объектами среднего уровня - и снова хаос. При воплощении в жизнь положительного прогноза после всех колебаний он ожидает стабилизации ситуации и прироста ставки на 3%.
что запрашиваемые ставки аренды будут снижаться в 2015 году, это будет связано с сокращением разницы между запрашиваемыми ставками и реальными ценами в договорах.
Автор: МАРИЯ МОКЕЙЧЕВА