В два раза элитнее
Традиционно ключевым критерием определения премиальности жилья принято считать его расположение. Зависимость элитного сегмента от места настолько велика, что даже в одном доме цены на квадратный метр могут отличаться в 1,5-2 раза в зависимости от этажности квартиры и вида из окон.
Ключевая характеристика статусного домостроения — его локация и связанные с ней видовые характеристики. В одном и том же доме в зависимости от видов, открывающихся с того или иного этажа, разница в стоимости квадратного метра может составлять от 50 до 200 тыс. руб. "Например, в квартирах на разных этажах шестого корпуса "Парадного квартала" цена колеблется от 145 тыс. рублей за "квадрат" на втором этаже до 250 тыс. рублей за квадратный метр квартиры на восьмом этаже. В отношении эксклюзивных предложений разница может доходить до 360 тыс. рублей (в доме "Венеция") и выше. Таким образом, распложенные в одном здании квартиры при сопоставимом метраже могут отличаться по стоимости в полтора-два раза", — говорит Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад". При этом он отмечает, что планировка серьезного влияния на стоимость не оказывает, поскольку в элитном объекте она изначально продумана в отношении всех квартир, этому уделяется особое внимание.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", согласна с такой оценкой: "Одной из важнейших, если не самой главной, характеристикой элитного жилья является его местоположение. Таким образом, ценообразующим фактором закономерно становится вид из окна. Так, например, разница в цене квартиры с видом на воду по сравнению с аналогичной невидовой доходит до 30 процентов. Но и это не предел: уже сейчас есть примеры, когда в рамках небольшого элитного проекта цена квадратного метра квартир сопоставимых размеров, но с разными видовыми характеристиками отличается более чем в два раза".
Елена Корзун, руководитель отдела жилой недвижимости компании "В моей практике был случай, когда разница между двумя одинаковыми по планировке и площади квартиры, которые находятся на разных этажах, достигала 1 млн рублей".
Эксперты также указывают на тенденцию увеличения стоимости квадратного метра в зависимости от высоты, на которой квартира расположена. В первую очередь это опять же связано с видовыми характеристиками — зачастую чем выше этаж, тем привлекательнее открывающаяся из окон панорама. Если в проекте предусмотрен пентхаус, то цена квадратного метра в нем, безусловно, выше, чем в остальных квартирах этого же дома. Разница обычно составляет порядка 30%.
Надежда Калашникова, директор по маркетингу компании Л1, сообщила, что стоимость квадратного метра рядовой квартиры в "Премьер Паласе" — 93-132 тыс. рублей в зависимости от площади и количества комнат. А в пентхаусе — 389,3 тыс. рублей.
Тенденцией последнего времени стало расслоение элитного предложения на клубные дома с числом квартир до 50 и на крупные жилые комплексы с несколькими сотнями квартир. Как показала практика, масштабность проекта также влияет на цену. Так, в более крупных элитных жилых комплексах средняя стоимость квадратного метра составляет сегодня порядка 230 тыс. руб. за кв. м, тогда как в небольших объектах de luxe — порядка 305 тыс. руб. за кв. м.
Генеральный директор компании London Real Invest Зося Захарова говорит, что на стоимость также влияет количество комнат и площадь квартиры. Для квартир с тремя-четырьмя комнатами средняя цена, как правило, на 12-17% ниже по сравнению с одно-двухкомнатными квартирами. Кроме того, цена квартиры зависит от этажа, на котором она располагается. "Цена квартир нижнего этажа (первый или второй жилой этаж в зависимости от наличия и размещения встроенных помещений) на 15-20 процентов ниже цены квартир на типовых этажах. Цена квадратного метра видовых квартир на последних этажах на 10-35 процентов выше цены квартир на типовых этажах (в отдельных случаях премия для видовых квартир последнего этажа достигает 50 процентов к цене типового этажа). Наиболее высокие цены характерны для жилых комплексов на завершающих этапах строительства и для введенных в эксплуатацию объектов. За период строительства элитного жилого комплекса уровень цен увеличивается в среднем на 15-18 процентов", — добавляет госпожа Захарова.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург", говорит, что элементом, способным повлиять на цену, может быть даже размер окон. "Важным является также количество квартир на этаже, ориентация по сторонам света. В зависимости от этих показателей разница в цене в одном и том же комплексе может составлять от 5 до 25-30 процентов", — сообщила она.
Ольга Роговик, руководитель отделения АН "Итака", говорит, что в высотных домах больше ценятся квартиры, расположенные не ниже третьего и не выше десятого или двенадцатого этажей. "Планировка квартиры обязательно должна быть двухсторонней и просторной, с большой кухней, прихожей. "Веса" жилплощади может прибавить развитая инфраструктура, наличие вблизи парковой зоны, удобной парковки", — считает она
Василий Селиванов, генеральный директор компании Legenda Intelligent Development, считает, что увеличивают стоимость также вид на какие-то достопримечательности, наличие окон вдоль парадного фасада и правильная ориентация квартиры по сторонам света.
Директор департамента новостроек АН "Бекар" Эльдар Султанов считает, что на цену может влиять и количество квартир, находящихся в продаже в одном доме. "Если осталась только одна, она может резко подскочить в цене", — поясняет он тонкости маркетинга.
Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate, добавляет, что на стоимость квартиры влияет наличие или отсутствие в ней балконов и лоджий. "Надо сказать, что не всегда в элитном доме разбираются в первую очередь ликвидные квартиры. Есть люди, которые хотят жить в хорошем доме с хорошей локацией, но при этом им не хватает средств, например, на видовые характеристики", — обращает она внимание.
Роман Русаков