Улицы полны неожиданностей
То, какие вывески видны на основных торговых коридорах городов, показывает и общее положение дел в сфере коммерции. Что важно, за последнее время состав и количество этих вывесок сильно изменились.
Смена действующих лиц
В минувшем году произошло немало знаковых событий, определяющих вектор развития экономики в России. Резкая девальвация рубля, усиление международных санкций, спад производства, перераспределение туристических потоков, отзыв ЦБ лицензий у большого количества банковских структур - всё это привело к масштабному переформатированию рынка торговли и оказания услуг. Это, в свою очередь, не могло не повлиять на структуру потребления и спроса, а значит и на состав операторов стрит-ритейла. Подобное явление нам уже приходилось наблюдать во время прошлого финансового кризиса, накрывшего страну в 2008 году. Однако тогда структура этих изменений была несколько иной.
К примеру, в период 2009-2010 годов произошло резкое сокращение спроса со стороны ритейлеров на новые площади, что привело к росту вакантных площадей до 15% и снижению арендных ставок в два раза, в том числе и на главных торговых коридорах. До 2008 года основными игроками рынка выступали банки, сократившие в кризисный период свое присутствие или полностью свернувшие деятельность. Их место начали активно занимать игровые автоматы, которые стали на следующие 2-3 года самыми платежеспособными арендаторами. В этот период им начали составлять конкуренцию операторы общепита, которые впоследствии заняли их помещения. Также до кризиса в стрит-ритейле развивались такие профили, как одежда, обувь, магазины нижнего белья, аптеки, товары для животных, ювелирные сети, магазины косметики и парфюмерии, книжные лавки. В кризис операторы одежды и обуви значительно сократили свое присутствие в формате стрит-ритейла, предпочитая арендовать площади в торговых центрах. После мирового кризиса “лицо” традиционных маршрутов стрит-ритейла сильно изменилось: на них пояивлись преимущественно бренды среднего сегмента и общепит. Сейчас же общепит ещё более активно занимает освобождаемые fashion-ритейлерами помещения, однако на сцене появляются и совершенно другие игроки, которые ранее массово не присутствовали на рынке.
Сегодня с улиц вновь стали уходить банки (из-за общих проблем в секторе и активных "чисток" со стороны ЦБ), операторы питания (среднего и средне-выского ценового сегментов), но взамен стали появляться магазины, аптеки, мини-маркеты (к примеру, новый формат "Азбуки вкуса" - AB Daily), салоны красоты, медицинские центры. Среди сократившихся брендов стоит отметить магазины одежды и обуви: Carlo Pazolini, Benetton, Эконика. Закрылись Mexx, American Eagle Outfitters, Rockport, Seppala, Camaieu. Активно начали развиваться азиатские бренды, причем как непосредственно китайские и японские компании, так и заведения с "русским акцентом". На центральных торговых улицах открылись несколько китайских закусочных (Lucky Noodles, "Пян Сё", "Китай Чи", "Китайские новости" и др.). Это достаточно интересное явление, которое дает нам представление о постепенном переформатировании рынка.
Также помещения в центре Москвы, исторически арендуемые fashion-брендами, стали занимать продуктовые сети (X5 Retail Group, ГК "Дикси"), способные платить высокие ставки. Помимо продуктовых сетей, в центре активизировались монобрендовые сети ("Мясновъ", "Отдохни", "Мясницкий ряд" и др.) и сеть товаров для дома "Мосхозторг". В целом по городу развивался общепит, аптеки и дисконтные сети ("Подружка", "Магнит Косметик","Beauty Market"), а также магазины фиксированной цены ("Fix Price", "Заодно").
Доля кафе в общем количестве занимаемых помещений, по данным CBRE за полтора года увеличилась на 7%: массового ожидаемого закрытия заведений в связи с сокращением доходов и продуктового эмбарго не произошло, при этом доля сегмента продолжает стабильно увеличиваться за счет высокой активности несетевых игроков, предлагающих авторские и тематические концепции. Доля продуктового ритейла за полтора года увеличилась на 2%.
Свежая кровь
Стоит отметить, что практически на всех улицах в течение года наблюдался достаточно высокий уровень ротации арендаторов. Улицы, где арендаторы сменяли друг друга чаще всего - это улицы Пятницкая, Покровка, Большая Дорогомиловская, Новый Арбат и Тверская. Тем не менее, даже в таких условиях новые форматы на рынке появляются. Это, например, открытие магазина армейской и военной атрибутики "Армия России" на Тверской или первого оффлайногового мультибрендового бутика аксессуаров российских дизайнеров Modbrand в Столешниковом переулке. Помимо этого неожиданно для всех на торговых улицах Москвы и Санкт-Петербурга стали появляться многочисленные магазины с сувенирами, предлагающими различную тематическую продукцию с русским колоритом. Если раньше таких магазинов было относительно не много и количество их серьёзно не менялось, то теперь новые торговые точки подобного формата открываются чуть ли не каждые несколько недель. Объяснить это явление можно резким повышением как внутреннего туристического трафика, так и внешнего туризма, который с учетом текущего курса валют стал для многих иностранцев достаточно привлекательным.
Спрос на подобные товары резко возрос, и рынок оперативно отреагировал на эту тенденцию. При этом в Санкт-Петербурге резко и значительно возрос трафик туристов из Китая. Жители Поднебесной в огромном количестве приезжают в Северную столицу и традиционно скупают огромное количество сувенирной продукции. И здесь важно отметить, что, с другой стороны, китайский бизнес, обнаружив эту "золотую жилу", начал активно заниматься развитием такого формата торговли в городе. Бизнесмены из КНР находятся в постоянном поиске помещений на центральных улицах, в которых затем открывают магазины русских сувениров. Получается, что китайский бизнес продаёт в России своим же соотечественникам сувениры, произведенные, чаще всего, на китайских же фабриках.
В числе новых активных операторов стрит-ритейла также можно отметить пекарни, цветочные и алкогольные магазины. О своих намерениях роста на рынке заявляют такие сетевые операторы, как пекарни "Волконский", "Бублик" и "Полосатый кот". Также в Санкт-Петербурге расширяют своё присутствие алкогольные ритейлеры "Норман", "Ароматный мир", "РосАл", который "маскируется" под бары и "Градусы". Кроме того, к брокерам поступает большое количество заявок на помещения для открытия новых для города магазинов - "Штопор", "Виньон", "Спиртной", "Выпь", "0,5", "Есенин" и т.д.
Вакантные улицы
Именно эти виды бизнеса помогли удержать на своих плечах рынок стрит-ритейла Москвы и Санкт-Петербурга, и уровень вакантности в торговых коридорах подтверждает это.
Елена Ключарова, консультант отдела исследований рынка CBRE, говорит о том, что показатель вакансии был достаточно переменчивым в течение года. "Наиболее высокий средний показатель был зафиксирован в январе 2015 на уровне 11%, что стало объективной реакцией на смену экономического климата, что в свою очередь выразилось в сокращении имиджевых и, зачастую, малорентабельных торговых точек. К середине года показатель стал постепенно снижаться до уровня 7,9% во многом за счет того, что собственники торговых помещений стали активнее идти навстречу потенциальным арендаторам - отказываться от долларовых ставок там, где это было неприемлемо - фиксировать курс, и в целом идти навстречу арендаторам, которые при выборе помещения сейчас ориентируются на арендный бюджет. На данный момент большинство сетевых операторов уже пересмотрели стратегию и приняли решение о развитии/не развитии в этом формате, при этом новые коммерческие условия на рынке уже утвердились. Маловероятно, что доля свободных площадей будет снижаться в 2016 году", - считает эксперт.
Юлии Назаровой, руководителя отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве, средний показатель вакантности на основных торговых улицах Москвы по итогам года составил чуть более 12%, при этом в зависимости от улицы показатель значительно разнится и может составлять от 7% до 25%. Среди основных торговых коридоров минимальная доля вакантных площадей (количество пустых помещений менее 10%) зафиксирована, например, на Арбате, Пятницкой и Мясницкой улицах, в Камергерском переулке и районе Патриарших прудов. Комфортные пешеходные зоны, удобные парковочные карманы, отремонтированные фасады зданий и широкие тротуары, велодорожки, зеленые насаждения, дополнительная подсветка - все это создает комфортное общественное пространство, что не может не привлекать жителей и гостей города, тем самым создавая устойчивый покупательский спрос для ритейлеров и рестораторов, арендующих помещения в пешеходных зонах", - добавила Назарова.
В Санкт-Петербурге ротация арендаторов на основной части Невского проспекта в течение 1-го полугодия 2015 года была выше, чем в среднем на основных торговых улицах города, а в 3-м квартале ситуация изменилась - показатель составил 4,9% против 6,6% в среднем по городу. Это связано именно с тем, что большинство собственников помещений, желающих сменить арендатора, и ритейлеров, заинтересованных в смене локации, сумели сделать это в течение 1-й половины года. Плотность размещения объектов стрит-ритейла на этой части проспекта составляет восемь объектов на каждые 100 метров. В целом ротация за последний год составила 24,3%, в то же время как поквартальный показатель достаточно стабилен и составляет около 5-7%. Уровень вакантных площадей в течение года колебался в диапазоне 9-10,5%.
в декабре 2015 года на Невском проспекте было вакантно 7,8% площадей формата street retail, что меньше уровня декабря 2015 года на 0,5%. За последний год выросло количество свободных помещений на промежутке от Адмиралтейства до канала Грибоедова. При этом число вакантных площадей на Староневском проспекте осталось на том же уровне. Сократилось количество свободных помещений на центральной части Невского проспекта, где максимальный пешеходный трафик проходит от канала Грибоедова до площади Восстания", - заключила специалист.
Новый тон переговоров
Другим немаловажным показателем состояния рынка стрит-ритейла является параметр спроса на помещения, исходя из их локации и размеров. Основной спрос (около 30% от общего объема) приходится на рестораны и кафе, а также супермаркеты и продуктовые магазины (17%). Спрос арендаторов стрит-ритейла в разных сегментах имеет различную "географию". Так, рестораны и кафе, а также различные маркетинговые проекты искали помещения в центре, тогда как запросы банков и продуктовых магазинов в первую очередь были на "спальные" районы города. Основной спрос со стороны таких арендаторов приходится на помещения площадью 100-300 кв. м.
Александр Ошурко, заместитель генерального директора компании Praedium, говорит о том, что наиболее востребованные предложения сегодня находятся в диапазоне от 50 кв. м до 250 кв. "Такие помещения подходят под небольшие кофейни и кафе, шоу-румы электроники и одежды, аптеки, иногда мини-маркеты - наиболее востребованные форматы ритейла в 2015 году", - подчеркнул эксперт.
Претерпела изменения и политика формирования арендных ставок для стрит-ритейла. Ставки перешли почти полностью в рублевое выражение, при этом превалирующей формой арендных выплат всё ещё остаётся фиксированная ставка, в отличие от торговых центров, где арендная ставка в форме процента от товарооборота арендатора получила в этом году ещё более широкое распространение. В целом за 2015 год ставки в рублевом выражении не изменились или снизились до 20-30% в зависимости от конкретного помещения.
По данным JLL, в начале 2015 года ставки аренды продолжали падать - в зависимости от улицы снижение составило от 10% до 30%. Во второй половине года данная динамика практически прекратилась. Самые высокие ставки аренды по-прежнему на помещения в Столешниковом переулке, на Петровке, Кузнецком Мосту и Никольской улице, то есть в основных пешеходных зонах города. Среди основных торговых коридоров наибольшее снижение ставок мы наблюдали на Садовом кольце и Тверской улице, особенно на тех участках, которые удалены от метро более чем на 300 метров.
Елена Ключарова, указывает на то, что на улицах, где показатель вакансии планомерно рос или наблюдалась его высокая волатильность, снижение рублевых ставок к концу года составило порядка 20-30% (улицы Новый Арбат, Покровка). В отдельных случаях снижение составило порядка 35-40% (улица Пятницкая).
Торговые коридоры Средние ставки аренды тыс. руб. / кв. м / год
- Большая Дмитровка 40-80
- Кузнецкий мост 50-170
- Маросейка 70-150
- Никольская 50-100
- Арбат 40-90
- Столешников переулок 150-200
- Новый Арбат 45-60
- Петровка 80-140
- Тверская 60-120
- Мясницкая 100-150
Говоря об арендных ставках на главных торговых коридорах Санкт-Петербурга, стоит отметить, что на Невском проспекте варьируются в промежутке от 4 до 10 тыс. рублей.
На Большой Конюшенной улице ставки аренды на помещения составляют от 3 до 5 тыс. рублей. На Большом проспекте ПС эти значения находятся на уровне от 2 до 3 тыс. рублей, также как и на улице Рубинштейна.
Екатерина Подлесных, руководитель департамента street retail по России, Colliers International, считает, что в 2016 году ставки останутся на текущем уровне на наиболее проходных улицах. "В это же время для менее ликвидных помещений, например, с менее удачными локациями, вдали от станций метро или на непроходных улицах, ставки продолжат снижаться, а у арендаторов будет возможность корректировать предлагаемые собственниками коммерческие условия в свою сторону", - завила Подлесных.
Также стоит отметить, что большинство крупных игроков рынка настаивают на заключении долгосрочных договоров аренды. Арендодатели идут на подписание 5-10-летних контрактов при условии индексации в размере процента от уровня инфляции или при условии оплаты процента от товарооборота. Фиксированная индексация в размере 5-7% становится спорным вопросом при согласовании долгосрочных контрактов.
За последний год рынок стрит-ритейла принял на себя множество ударов, постоянно испытывая внешнее экономическое давление. Однако в итоге это не привело к его замиранию, а лишь изменило вектор развития формата. На сегодня можно отметить, что ушедшим с рынка операторам была найдена замена в виде новых форматов торговли. Да, текущий кризис стёр дорогой лоск и позолоту с витрин магазинов на центральных торговых коридорах, но это не означает, что и сами витрины остались пустовать.
Сергей Михайлов