Убить двух зайцев
По данным Colliers International, в Петербурге находится около 60 креативных кластеров, в числе которых, например, такие известные, как «Голицын Лофт», «Этажи», «Бертгольд Центр», «Севкабель Порт», «Новая Голландия». Совокупная площадь таких центров превышает 200 тыс. кв. м. Среди петербургских креативных площадок можно отметить как вышеперечисленные многофункциональные пространства, так и специализированные узконаправленные площадки/студии (выставочные пространства, театральные площадки, дизайн-кластеры).
Пространство для творчества
Креативное пространство развивается за счет двух направлений: первое — это предприятия общепита, которые арендуют помещения на первых этажах и создают постоянный «тусовочный» поток и постоянную прибыль для собственника. Второе направление — офисы для креативных видов бизнеса, которые формируют меньшую доходность: они платят относительно невысокую арендную ставку и показывают высокую ротацию. Помещения в креативных пространствах, как правило, арендуют различные мастерские и фотостудии, шоурумы дизайнерской одежды, аксессуаров и так далее.
Зачастую арт-пространства располагаются в бывших промышленных зданиях (лофтах) или в старых исторических зданиях. Средняя площадь арт-пространств составляет 7–8 тыс. кв. м. Основными арендаторами являются заведения, занимающиеся торговлей (36%), общественным питанием (17%) и оказанием различных услуг (14%). Как правило, ставка аренды устанавливается за один календарный месяц. В среднем в арт-пространствах арендуют помещения площадью 30–50 кв. м. Диапазон ставки составляет 1–2 тыс. руб./ кв. м. Чаще всего помещения сдаются без ремонта.
Цель музеев / концертных / театральных площадок заключается в предоставлении места для реализации новаторских проектов молодым художникам. Как правило, данные площадки создаются на бывших или действующих заводах (например, «Музей уличного искусства»), а также в отремонтированных или только построенных зданиях («Ленинград Центр», «Люмьер Холл»). Средняя площадь помещений в данной категории составляет 500–700 кв. м. Главными резидентами таких площадок являются художники, дизайнеры, архитекторы и так далее. Под выставочную деятельность устанавливаются ежемесячные тарифы в среднем диапазоне 20–25 тыс. рублей.
Коворкинг-центры — это отдельное пространство для совместной работы, используемое в основном фрилансерами, удаленными сотрудниками, переводчиками, программистами, дизайнерами и начинающими предпринимателями. В среднем площадь коворкингов составляет около 350–400 кв. м. Тарифы на аренду разнообразны — от дневных до ежемесячных. Как правило, в тариф включен весь сервис: рабочее место, оргтехника, литература, напитки, шкафчик для хранения личных вещей.
На базе образовательных площадок проводятся обучающие уроки, лекции, мастерские и дискуссии на различные тематики. Часто образовательные центры находятся в составе арт-пространств. Для сдачи устанавливается часовой тариф, в среднем 1150 рублей.
Антикафе в основном используются для проведения свободного времени или под небольшие мероприятия, отличительной чертой данных заведений является почасовая оплата. Средняя площадь антикафе составляет 200–300 кв. м. В основном антикафе располагаются в расселенных квартирах жилых домов. В настоящее время антикафе все чаще стали сотрудничать и размещаться в арт-пространствах.
Большие возможности для малых
Креативные пространства дают большие возможности для развития малого бизнеса и индивидуальных предпринимателей, так как ставки там ниже, чем в качественных офисных и торговых центрах, а также объектах стрит-ритейла. Обеспечивают творческой молодежи (креативному классу) среду, богатую возможностями для обучения, самообучения, обмена навыками, экспериментирования и реализации собственного видения города, мира. Служат дополнительными аттракторами для туристов. Влияют на улучшение общего имиджа окружающей территории в целом — и, в частности, служат для вывода промышленных городских районов из депрессивного положения.
«В первую очередь креативное пространство — это бизнес. И, как показывает практика города, не всегда успешный. Список закрывшихся проектов шире, чем действующих. Причины тому часто заключаются в недостаточном финансировании проектов, нестабильном пуле арендаторов, негарантированном росте капитализации и так далее»,— отмечает Иван Починщиков, управляющей партнер IPG.Estate.
По мнению аналитиков Colliers International, сегодня крупнейшим перспективным проектом является развитие оранжерей Таврического сада, которые планируют преобразовать в комфортное городское пространство.
К крупным проектам, которые начали реализовываться в этом году, господин Починщиков относит также ДК Газа.
Основная часть креативных пространств города — 75% — приходится на Центральный, Адмиралтейский и Василеостровский районы, что обусловлено размещением этих кластеров на бывших промышленных площадках. Резидентами креативных пространств выступают как представители малого бизнеса, стартапы, так и сетевые операторы: предприятия общепита, дизайн-студии, шоурумы, творческие мастерские, коворкинги (например, «Практик» в «Бертгольд Центре»), образовательные студии, маркетинговые и рекламные агентства, хостелы, мини-гостиницы и другие. Среди основных причин размещения арендаторов в креативном пространстве — возможность «обкатать» и протестировать новые форматы, арендовать площади по более низкой ставке аренды в сравнении с классическими бизнес-центрами, создавать под одной крышей творческие альянсы.
Обкатать формат
«Кластеры позволяют убить двух зайцев: собственникам неформатной коммерческой недвижимости — ввести ее в оборот и заработать денег, небольшим компаниям и предприятиям — найти место для приложения своих усилий. А также за счет синергии этих креативных предприятий создавать совместные бизнесы»,— говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге, считает: «Креативные кластеры — это атрибут современного города в постиндустриальном обществе. Наличие и развитие таких кластеров дает городу гораздо больше, чем видимое преображение заброшенных зданий и депрессивных кварталов, новые виды экономической активности и тому подобное. Они дают новые возможности для социализации, развития и самореализации творческих и бизнес-стартапов, притягивая в город новых людей — активную молодежь и креативный класс. Также они зачастую делают города более привлекательными для туризма».
Чиновничий хайп
При прежнем губернаторе комитет по инвестициям декларировал всяческую поддержку креативным кластерам. Однако представители бизнеса говорят о том, что формат прекрасно развивался и без помощи чиновников, все слова поддержки являлись не более чем «хайпом», попыткой приобрести политические дивиденды от активно развивающегося направления.
В Санкт-Петербурге первые кластеры появились в 2007 году. Первый из них — это лофт-проект «Этажи», который и по сегодняшний день чувствует себя уверенно. «В какой-то момент, действительно, предпринимались определенные меры на уровне городской администрации, но они не привели к какому-то масштабному эффекту. Что в первую очередь связано с развитием данного формата бизнеса»,— говорит Иван Починщиков, управляющей партнер IPG.Estate.
«Кластеры остаются модной и востребованной темой даже без поддержки городских властей»,— уверена госпожа Запорожченко.
Николай Пашков говорит: «Чиновники в Петербурге в основном пытаются имитировать бурную деятельность и приписывать себе то, что не ими создано, придумано и не их силами реализуется. Процесс создания креативных кластеров зародился и развивался независимо от городской администрации, в основном стихийно, и практически без ее поддержки. Когда он набрал обороты и стало понятно, что это тренд, наша администрация сделала вид, что благодаря ее мудрому руководству растет и ширится креативное движение. Сейчас администрация немного поутихла, но кластеры развиваются».
Согласно исследованию The Global Cities Report компании Knight Frank, мир входит в эру, когда люди с креативным потенциалом становятся одними из самых ценных на рынке труда, поэтому городам придется бороться за них в условиях усиливающейся глобализации. «Культурная составляющая увеличивает привлекательность локаций и городов. Туда, где появляются аттракторы в виде музеев и арт-пространств, приходят ритейл и рестораны. Один из самых известных примеров — район Шордич в Лондоне, где доступность недвижимости и низкие ставки способствовали преображению территории, что впоследствии привело к росту стоимости аренды»,— говорит господин Пашков.
Однако не все так просто. Леонид Делицын, аналитик ГК «Финам», отмечает, что в 2016 году распространялись исследования, промотирующие идею креативных кластеров и сообщающие, что в некоторых странах Западной Европы «креативная индустрия» приносит до 3% валового внутреннего продукта, а в Берлине создано 190 тыс. рабочих мест. «Это выглядит заманчиво на этапе создания концепции, если не поднимать вопросы о том, сколько десятилетий для этого потребовалось и сколько сменилось лондонских и парижских администраций. Но где найти пылкие молодые сердца, готовые начать свою карьеру с оправданий, где же эти 3% и 190 тысяч рабочих мест?» — заключает аналитик.
Короткий век
Леонид Делицын подсчитал, что сегодня средний срок жизни кластера оказался равен трем годам, однако есть и долгожители, которым скоро исполнится 30 лет. В год появляется один-два проекта, способных прожить хотя бы десятилетие. Когда речь идет об инвестициях в 4–5 млрд рублей и планируемом сроке окупаемости в восемь-десять лет, проектов не может быть очень много. «Небольшой срок жизни объясняется сложностями с окупаемостью. Если пространство создано коллективом единомышленников, то оно живет так долго, как долго сохраняют актуальность их идеи. Если же изначально планировалось оживление территории заброшенного завода собственником, то надо понимать, что после того, как первоначальные арендаторы "разогреют" пространство, собственник стремится сдать насиженное место подороже — и уже другим организациям»,— полагает господин Делицын.
Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE, говорит: «Креативные пространства продолжают существовать и развиваться, хотя взрывного роста уже не наблюдается. Отчасти это объясняется тем, что многие "вкусные" места уже заняты. Отчасти — тем, что вырос спрос в традиционных сегментах и многие собственники предпочитают реконструировать здание под, например, офисный центр. С фактором поддержки городских властей это не связано».