Центробежный рынок
Солидные арендаторы испытывают проблемы с поиском просторных помещений подходящего качества. А в списке новеньких бизнес-центров все больше объектов с ленинградской пропиской. В старом Петербурге офисный девелопмент стал точечным, а его результатом являются компактные особнячки для узкого круга состоятельных клиентов.
Почти 80% новых площадей, которые образовались на рынке с начала года, рассредоточены за пределами центральной части города, констатируют эксперты Colliers International. Типичные примеры — бизнес-центры «Санкт-Петербург Плаза», «Вант», «Белоостровская 6», «На Парнасе», «Охта-Хаус», «Балканский», «Лето» и др. До конца года этот перечень должны пополнить два офисных корпуса в составе МФК «Аэропорт Сити» («Юпитер» и «Аэропорт»).
Окраинные деловые комплексы — безусловные лидеры по количеству масштабных сделок. Во‑первых, здания «с иголочки», построенные по современным технологиям на просторных участках, выигрывают у многих конкурентов из центра по соотношению «цена/качество»; во‑вторых, офисные объекты в исторической части города мало что могут предложить клиентам с большими запросами. А они на рынке присутствуют, несмотря на то что в структуре спроса преобладают заявки на помещения до 100 метров. (Их доля, по данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, даже увеличилась в III квартале с 60 до 74%.)
В 2011‑м периферийным бизнес-центрам удалось заполучить компании «Ренессанс Страхование» — 3500 кв.м, Metso — 3000 кв.м, «Элтех СПб» — 1030 кв.м, Schneider Electric — 1000 кв.м (их всех приютил «Technopolis Пулково»); Центр обслуживания абонентов «Водоканала» разместился на 3700 «квадратах» в Международном деловом центре РЕСО; ГУП ТЭК занял около 5000 кв.м в БЦ на Белоостровской ул., 6; Coca Cola HBC Eurasia обосновалась в «Обуховъ-центре» на 1344 кв.м…
Крупные игроки заявляют права и на редкие варианты, появляющиеся в центре города. Как известно, Quattro Corti на Почтамтской ул. был целиком снят «Газпром нефтью» фактически сразу после завершения строительства (объем этой сделки — 8500 кв.м).
В новом многофункциональном центре на ул. Некрасова, 14 (класс А), который пока даже не подключен к постоянному электроснабжению, из пяти офисных этажей не сдан только один. Договор на 3000 кв.м в сентябре заключила компания «СПб Реновация», 2300 кв.м арендовал «Филип Морис». Запрашиваемая ставка — 1400 руб./кв.м в месяц (причем в эту сумму не входит оплата коммунальных ресурсов). Этот проект реализован ООО «БФА — Фонд имущества».
Объем чистого поглощения площадей в III квартале эксперты Jones Lang LaSalle оценивают в 48 040 кв.м (см. табл.1).
«Это меньше результатов II и I кварталов (59 760 кв.м и 108 570 кв.м, соответственно). Причина в низкой сезонной активности, характерной для второй половины лета», — комментирует Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований JLL в Петербурге. Однако если анализировать данные с начала года, получается, что рынок «переварил» в полтора раза больше метров, чем было введено в эксплуатацию (216 370 «квадратов» против 138 400).
В лидеры по объему сданных в аренду площадей в III квартале вышли Василеостровский и Московский районы (см. табл.4). Центр оказался в аутсайдерах: в Центральном и в Адмиралтейском районах чистое поглощение вообще оказалось отрицательным.
«Средний уровень вакансий повысился с вводом в эксплуатацию одного из самых масштабных проектов на рынке — «Санкт-Петербург Плаза», а также ряда относительно крупных бизнес-центров: LightHouse и «На Парнасе»», — комментирует генеральный директор «Colliers International Санкт-Петербург» Николай Казанский.
К таким же выводам пришли аналитики JLL: объем свободных площадей в классе А подрос за последний квартал с 20,4 до 23,4%. Однако этот показатель будет вновь снижаться по мере того, как помещения в деловом квартале банка «Санкт-Петербург» на Малоохтинском пр. начнут активно предлагаться на рынке.
Всего в Петербурге пустуют более 250 000 «квадратов» качественных офисов категории А и В (см. табл.1).
Заполняемость бизнес-центров класса С близка к 100%. Объекты уровня В/В+ заселены на 60–90% (в зависимости от местоположения), объекты класса А — на 75–95%, отмечают специалисты NAI Becar.
В период летнего затишья рублевые ставки аренды не менялись. Сентябрьская активизация спроса привела к тому, что средние расценки увеличились на 1%, делятся наблюдениями в Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. До конца года эксперты предрекают рост в пределах 5–7%, если, конечно, арендаторы не утратят интерес к новым офисам на фоне нестабильности в финансовой сфере.
По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, актуальный диапазон ставок составляет для объектов класса А 1350–1600 руб./кв.м в месяц (включая НДС и операционные расходы), для категории В — 900–1100 руб. При этом в удаленных от центра зданиях, которые позиционируют себя в верхнем сегменте, ценник соответствует В‑классу — 1100 руб.за «квадрат». А некоторые комплексы уровня В, распложенные на Невском, заявляют ставки в 1450 руб.
Площади в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах предлагаются от 50 000 руб./кв.м (при продаже здания целиком) до 140 000 руб. в зависимости от локации, уровня объекта, размеров и состояния отделки — данные NAI Becar.
В IV квартале, по прогнозу Colliers International, ожидается ввод в эксплуатацию семи БЦ классов А и В — по совокупности примерно 46 000 кв.м офисной недвижимости.