Склады плюс почта
Компания "А+Девелопмент" построит в зоне Пулково логистический комплекс для почтовых и курьерских компаний. Объем инвестиций в проект заявлен в размере $130 млн. Строительство планируют начать осенью. Но, как говорят участники рынка, это произойдет лишь в том случае, если компании удастся набрать пул арендаторов, готовых арендовать хотя бы половину комплекса.
Участок, на котором "А+Девелопмент" собирается реализовывать проект, располагается на первой линии Пулковского шоссе и составляет 19 га, на которых планируется возвести около 100 тыс. кв. м складской недвижимости класса В+. Подбором арендаторов будет заниматься Knight Frank St. Petersburg.
Проект будет ориентирован на компании, специализирующиеся на грузоперевозках и логистике, и включает в себя ряд специфических условий. По параметрам строительства и технической оснащенности данный комплекс объектов будет относиться к классу B+, при этом его планируется оборудовать пандусами для возможности единовременной отгрузки большого количества автомобилей, а ценовой диапазон будет находиться в сегменте low cost. Также на территории будет располагаться административно-бытовой комплекс, включающий конференц-зал, офисные помещения, столовую и кафе.
По словам генерального директора "А+Девелопмент" Петра Гавырина, строительство комплекса будет разбито на очереди, причем первая — 30 тыс. кв. м — будет начата осенью этого года. "Склад будет строиться под конкретный пул арендаторов — почтовиков и курьеров. Желание снять там площади уже высказали 15 профильных компаний", — рассказал господин Гавырин. По его словам, они в совокупности арендуют 50% первой очереди комплекса. По словам Михаила Тюнина, руководителя отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg, сейчас девелопер занимается подготовкой разрешительной документации для реализации проекта. "Проект планировки получен. Сейчас идет проектирование комплекса. Уверен, что необходимые разрешения в положенные сроки будут получены", — считает он.
А+Девелопмент" не является владельцем земли. Как пояснил Петр Гавырин, проект реализуется в партнерстве с владельцем участка, имя которого не называется. "Это стандартная схема: есть владелец земли, который выкупил участки и потом привлек девелопера, чтобы сделать интересный проект", — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. По его словам, обычно прибыль делится в соотношении 20 на 80%.
Это типичный "бумажный" проект, для реализации которого необходимо проектное финансирование банками, говорят участники рынка. Это признает и сам девелопер. По словам Петра Гавырина, они рассчитывают, что соотношение собственных и заемных средств при реализации проекта составит 30 на 70%. Объем необходимых инвестиций составит $130 млн.
В целом участники рынка говорят о перспективности проекта. "Зона Пулковского шоссе находится в стадии активного развития, особенно его первая линия, где предлагается много земель на продажу, а также сосредоточено большое количество уже действующих складских и логистических объектов. Транспортная ситуация вполне приемлемая, в непосредственной близости расположены развязки КАД и ЗСД, поэтому угрозы пробок по сравнению с другими направлениями нет", — полагает Венера Лаухина, директор департамента складской и индустриальной недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург.
Что касается самого проекта, то в его нужности есть сомнения. "Насколько проект целесообразен, сказать сложно, пока нет конкретного проекта, планировочных и объемных решений, но на перспективу этот проект будет востребован. В настоящее время практически не осталось свободных площадей в складских комплексах классов А и В, и новый проект определенно будет пользоваться спросом со стороны арендаторов",
По мнению Веры Бойковой, руководителя отдела индустриальной недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, проект привлечет не только почтовые компании, но и мелкую дистрибуцию, которая сегодня формирует значительную долю спроса. "Если девелопер в сжатые сроки приступит к реализации проекта и выведет объект на рынок в течение года или полутора лет, он сумеет получить реальную выгоду от сложившейся ситуации дефицита качественных складских площадей и оперативно заполнить логистический комплекс арендаторами", — полагает она.
Павел Никифоров