Склады, офисы, торговля: страшные сказки перед Рождеством
Склады, офисы, торговля: страшные сказки перед Рождеством
На уходящей неделе состоялось сразу два "высоких собрания" участников строительного рынка, посвященных коммерческой недвижимости. Синхронно с "черным вторником" прошел форум "Re4", собравший вместе руководство четырех крупнейших консалтинговых фирм, а в четверг состоялся традиционный Рождественский саммит Гильдии управляющих и девелоперов. Основной темой обоих собраний стала коммерческая недвижимость: офисная, промышленная и складская, торговая. И новогоднего "чуда" на рынке похоже не будет, в большинстве сегментов рынка фиксируется спад спроса на фоне роста предложения.
Офисы в битве за клиента
БЦ СинопКак рассказала в рамках форума "Re4" в этом году число офисов классов А и В выросло сразу на 10%, сданы в эксплуатацию были 280 тысяч "квадратов". В 2015 году намечено введение в строй еще 300 тысяч метров офисных площадей, причем, ни один девелопер еще не анонсировал заморозки или замедления реализации проектов, Компания Knight Frank на Рождественском саммите ГУД представила более обобщенные данные - 380 тысяч "квадратов" к 2016 году, не уточняя сколько из них будут сданы в следующем году, а сколько через год.
При этом общее число незаполненных арендаторами площадей растет. Для класса А оно составляет уже 19%, для класса В - 11%, , в 2015 году перепроизводство офисов в городе лишь усугубится на фоне снижения спроса, который в декабре резко упал. Что же касается ставок, то в первом квартале 2014 года они были заморожены, а к ноябрю и вовсе стали ниже рыночных, Сегодня офис класса А сдается в Петербурге по цене в 1650 рублей за метр квадратный, контора класса В оценивается в 1200 рублей за "квадрат". Значительного изменения цен в 2015 году эксперты не предполагают. Еще одна тенденция этого года - даже традиционно "долларовые" офисы сегодня сдаются уже за рубли, . Knight Frank фиксирует аналогичные тенденции, но фиксирует ценник чуть ниже - 1516 рублей за "квадрат" в классе А и 1158 рублей в классе В. Консультанты добавляют, что арендаторы теперь, как правило, выбирают офисы с отделкой и в целом стали более требовательны.
на снижение в уходящем году числа арендаторов, планирующих улучшать рабочие условия. Наибольшее падение спроса было характерно для IT-компаний, завязанных на американские контакты, логистических компаний, импортеров продуктов питания из Европы, а также для некоторых строительных фирм. "Флагманами" среди арендаторов остались "Газпром", медицинские и фармацевтические компании, некоторые IT-компании, структуры, связанные с образованием и наукой, "крепкие" строительные компании и госсектор. Те же "паровозы" рынка называет и Ирина Анисимова, руководитель проекта "Невская ратуша" , добавляя к ним еще и телекоммуникационные компании.
По словам госпожи Анисимовой, в грядущем году она ожидает значительного количества переездов арендаторов, причем не только на площади классом ниже (как было в 2008-2009 году), но и на более качественные площадки, вынужденные снижать цены, чтобы не потерять клиентов. Не исключил этого и Олег Барков, руководитель компании Hansa: "Если у человека есть выбор, купить за одну цену "Автоваз" или Volksvagen, очевидно, что он выберет Volksvagen". Некоторые компании идут и иным путем. По словам руководителя "Невской ратуши", клиенты, которым дорогие офисы оказались прежде не по карману, возвращаются к переговорам, но уже запрашивая офисы меньшей площади.
В целом, прогноз экспертов пока остается умеренно негативным: спрос несколько превышает предложение, иностранные материалы для престижных офисов дорожают, а цены остаются на прежнем уровне и даже падают в валютном эквиваленте. Компания Knight Frank даже предполагает, что ряд офисных проектов, находящихся на ранней стадии разработки, даже могут быть перепрофилированы в апартаменты. Правда, в тон вчерашнему выступлению Владимира Путина эксперты говорят о "неизбежном" возвращении спроса на качественные офисы через несколько лет.
Торговля: страх перед бомбардировщиком
По словам участников рынка, если сегмент офисов наиболее чутко реагирует на перемены в финансовом и биржевом секторе, то ритейлеры, а следовательно и торговая недвижимость могут быть индикатором уже потребительского спроса. Как рассказал в рамках форума "RE4" глава офиса компании JLL в Петербурге Андрей Амосов, в 2015 году пустовать будет 7,5 % торговых площадей, что несколько больше значений нынешнего года (для сравнения, в кризис 2008-2009 годов опустели 13% площадей).Господин Амосов подчеркнул, что в самых популярных и качественных объектах заполняемость по-прежнему будет близка к 100%. Уменьшить глубину падения рынка поможет небольшое количество новых торговых комплексов, запланированных к сдаче в следующем году. Фактически, в планах лишь два объекта - ТРК "Радуга-2" площадью в 27 тысяч "квадратов" и Outlet Village Pulkovo на 15,4 тысячи квадратных метров.
ТРК ЕврополисПо словам эксперта, отношения между владельцами торговых площадей и ритейлерами будут корректироваться. Теперь арендаторы смогут добиваться более выгодных условий, в том числе фиксации ставки в рублях, установки "валютного коридора" для ставок в долларах и евро или привязки стоимости аренды к проценту от оборота, пояснил Андрей Амосов. Интересно, что, согласно прогнозу JLL, данная тенденция носит краткосрочный характер и уже в среднесрочной перспективе ситуация нормализуется, а коммерческие условия для арендаторов вновь ужесточатся. Специалисты NAI Becar в рамках Рождественского саммита ГУД также подтвердили фактический переход рынка к рублю, а в конечном счете привязку стоимости аренды к проценту от оборота. Правда, в отличии от коллег, в компании предрекают возможное падение арендного ценника на торговые площади даже в рублях.
Управляющий партнер Fort Group Максим Левченко предостерег участников рынка коммерческой недвижимости от излишнего пессимизма. По его словам, мыслей о том, что при пересчете на доллары и евро за последнюю неделю россияне стали в два раза беднее, а результаты работы последних пяти лет в валюте обесценились, стоит избегать, не списывая со счетов рублевый рынок. Он также напомнил коллегам о наличие у них реальных активов: "Рынок недвижимости - хороший рынок. Кризис длится 3-5 лет, это время здание простоит, хорошее здание рассчитано и на 100 лет. Главное, чтоб не прилетел самолет и не сбросил бомбу".
Склад "как для себя"
Представители рынка складов и промышленных площадей фиксируют в этом году рекордные показатели по вводу новых площадей. Правда, вопреки разговорам о импортозамещении, это преимущественно не фабрики, а хранилища и логистические комплексы. По словам Владислава Рябова, регионального директора складской, индустриальной недвижимости, земли Collers International Россия, в этом году площади складов доступных для аренды увеличился на 250 000 "квадратов", достигнув показателя в 1, 4 млн. метров. Общее количество складской недвижимости (в том числе построенной под конкретного владельца) преодалело отметку в 2, 4 млн. метров.
Осиновая рощаГосподин Рябов рассказал, что самыми крупными сданными объектами в этом году стали комплексы "Армада парк" от "Адаманта", "Осиновая роща" от "Корпорации "Стерх"" и логопарк "Троицкий". Сетевые ритейлеры "Магнит", "Верный" и ТД "ЭТМ" также ввели в эксплуатацию новые склады. Глава офиса компании JLL в Петербурге Андрей Амосов указал, что в этом году складов и "промки" было введено в эксплуатацию больше, чем за 2009-2013 годы вместе взятые.
Очевидной тенденцией стало увеличение доли так называемых объектов build-to-suit, то есть строящихся под конкретную компанию, отметил эксперт. По словам эксперта Collers International, их доля в 2014 году достигла уже 45% (по данным JLL 44%) и в 2015 году тенденция будет лишь нарастать, такие объекты впервые составят большую часть объема новых площадей.
Что касается свободных складских площадей, то, по информации Владислава Рябова, их процент не так уж велик. Вакантными на конец 2014 года остаются лишь 5,5% всех складов. Правда, в течение года этот показатель в пересчете на площадь этот показатель серьезно вырос - с 38 000 "квадратов" до 135 000. Затронул в своем выступлении господин Рябов и арендные ставки, по его словам, они продолжают снижаться на фоне роста конкуренции, а расчет стоимости производится уже не в евро или долларах, а в российской валюте. Практическим неизменными остаются цены лишь в объектах, где цены с самого начала заявлялись в рублях, уточнил эксперт Collers International.
завод. По словам Андрея Амосова, в промышленном сегменте сегодня снижается популярность индустриальных парков, фабриканты отдают предпочтение проектам "brown field". Иначе говоря, созданию на базе существующих промплощадок новых более совершенных производств. При этом требования промышленников остаются стандартными - участок площадью 2-3 Га, площадь зданий в 5-7 "квадратов", доступ к инженерной инфраструктуре, водо- и электроснабжению. Среди производств, которые могут потребовать новых площадок в 2015 году господин Амосов назвал механосборку и производство стройматериалов.
Любопытно, что многие эксперты, как выступавшие на Рождественском саммите ГУД, так и участвовавшие в форуме "Re4", указывали, что приведенные прогнозы для всех секторов рынка недвижимости еще не в полной мере учитывают экономические реалии последней недели. А в кулуарах участники собраний и вовсе признавались, что сомневаюся в прогнозируемости ситуации. "Еще никогда не происходило все так как нарисовано на графиках", - резюмировал эти сомнения Константин Ковалев, первый заместитель гендиректора ГК "Пионер" по направлению Санкт-Петербург.