Сегмент стрит-ритейла в Петербурге все активнее осваивает спальные районы, где в новых жилых комплек
По наблюдениям Jones Lang LaSalle, хотя продуктовые ритейлеры и заинтересованы в центральных локациях, все чаще они предпочитают районы новостроек. Это связано, по мнению экспертов, с ограниченным количеством подъездных путей в центре города и желанием потребителей совершать покупки ближе к дому. Помимо продуктовых операторов организация магазинов шаговой доступности интересна торговцам цветами, хозяйственными и зоотоварами. Кроме того, арендаторами стрит-ритейла в спальных районах выступают предприятия, формирующие необходимую инфраструктуру в локации: мастерские по ремонту обуви, аптеки, салоны красоты и т.д.
В старой части Петербурга торговые коридоры давно сформированы. Причем есть даже специализированные. "Профильные улицы сформировались в то время, когда больших торговых центров еще не было", - рассказывает коммерческий директор "S.A.Ricci - Санкт-Петербург" Александр Ионов.
Владимирский и Загородный проспекты образуют обувной коридор, Малую Садовую облюбовали рестораторы, Лиговский и Каменноостровский проспекты - банки, Гражданский проспект - магазины строительных товаров и мебельные салоны, Большой проспект Петроградской стороны - одежный ритейл. По мнению экспертов, соседство операторов, торгующих товарами одной группы, создает синергетический эффект, который увеличивает трафик покупателей и позволяет собственникам поднять арендные ставки.
Наибольшим спросом у арендаторов сейчас пользуются объекты площадью 150-500 кв.м - на их долю, по данным Jones Lang LaSalle, приходится свыше 60% общего количества сделок. Помещения по 250- 500 кв.м становятся более популярными у сетевых рестораторов.
Самые большие запросы, на 800-2000 кв.м, - у продуктовых сетей. Срок экспозиции помещений в основных торговых коридорах непосредственно у метро составляет в среднем от двух недель. Объекты менее востребованного формата могут экспонироваться до нескольких месяцев - в зависимости от требований собственника.
Эксперты регистрируют большой спрос на аренду со стороны продуктовых сетей, предприятий общепита, медицинских компаний, банков, магазинов бытовой техники, спортивных товаров. Активность рестораторов, отмечают в Jones Lang LaSalle, вылилась в несколько сделок. В результате на Невском проспекте появились рестораны Biblioteka, "Марчелли's", "Счастье", "Нихао", кофейня "Шоколадница" и другие.
По словам А.Ионова, помещения в домах рядом со станциями метро любят арендовать сотовые ритейлеры (МТС, "Связной", "Евросеть"), операторы фастфуда ("Суши-Вок", "Суши-Сити"), владельцы мини-пекарен ("Теплое Место"), торговцы цветами. Также там открываются продуктовые магазины площадью 50-55 кв.м.
Банки, как заметили в S.A.Ricci, предпочитают небольшие площади (60-70 кв.м) под клиентские офисы в тех районах города, где нет их отделений. Приоритет отдан помещениям недалеко от станций метро, в местах с хорошей проходимостью или высоким автомобильным трафиком. Спрос на большее количество квадратных метров есть только со стороны банков, относительно недавно вышедших на рынок Петербурга.
Неоднородность торговых коридоров вызывает неравномерный рост арендных ставок. По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, арендные ставки растут в зависимости от локации. Например, на Невском проспекте за прошлый год максимальная ставка выросла на 5-7%, а минимальная - на 12%.
Директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александр Веселов также отмечает, что по сравнению с первым кварталом 2012 г. за тот же
период 2013-го выросли в основном минимальные ставки - максимальные значения в целом ряде локаций не изменились. Например, на Васильевском острове минимальная ставка поднялась с 1,5 тыс. руб. за 1 кв.м до 2,5 тыс., а максимальная держится на уровне 5 тыс. руб.
Стоимость аренды, рассказывает А.Ионов, может различаться даже на противоположных сторонах улицы. К примеру, четная сторона Большого проспекта Петроградской стороны ценится меньше, чем нечетная, поскольку на ней нет парковок.
В спальных районах ставка в помещениях около метро составляет в среднем 2,5-3,5 тыс. руб. за 1 кв.м в месяц, подальше - 1 тыс. руб.
Директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина подчеркивает: "В последние годы мы не наблюдали быстрого роста ставок и спроса. Как правило, они растут, если привлекательность территории существенно увеличивается. Например, после открытия станции метро "Адмиралтейская" ставки в этой части Невского проспекта, ранее не слишком популярной, выросли почти на 20%".
В новых жилых кварталах девелоперы нередко организуют встроенные коммерческие помещения на первых этажах. Это вызвано целым рядом причин. Например, инвестиционными обязательствами перед городом, который нуждается в помещении для детского сада или отделения полиции именно в этом районе. Немаловажен законодательный фактор - недостаточная инсоляция помещений на первых этажах не позволяет отнести их к жилым. Кроме того, встроенные коммерческие помещения, возможно, сложнее продать, однако стоят они дороже, чем жилые. Наконец, организация инфраструктурных объектов позволяет активизировать и продажу жилья.
Cтрит-ритейл в спальных районах предполагает реализацию помещений. Завершив строительство, девелопер обычно покидает объект, а сдача в аренду - совсем иной бизнес. Директор по маркетингу и продажам компании AGG Ольга Пономарева подчеркивает: застройщики предпочитают быструю продажу, а это не всегда получается. Соответственно, на рынке появилась новая ниша - компании-рантье, которые скупают помещения у девелоперов, а затем сдают их в аренду. Но гарантировать определенную доходность этот бизнес пока не может. По словам Ионова, даже для таких компаний не всегда понятно, "что будет с окупаемостью и по какой цене реальнее всего купить то или иное помещение".
Эксперты отмечают растущий спрос на покупку встроенных объектов. По данным АРИН, спрос на них в возводящихся домах вырос почти вдвое. При этом, рассказывает директор по развитию компании "Л1" Надежда Калашникова, такие помещения в процессе строительства дома растут в цене быстрее, чем жилые. На скорость продаж влияет степень готовности здания: чем она выше, тем быстрее продаются встроенные помещения. Идеальный вариант, по словам Калашниковой, - строить под конкретного покупателя. Однако член совета директоров архитектурной фирмы Jukka Tikkanen OY Евгений Богданов, например, среди технических заданий на встройку "еще ни одного не видел".
Если речь идет о покупке, наиболее востребованы помещения по 100-150 кв.м, максимум - 500 кв.м. Нередко собственники, отмечают в АРИН, распродают большие помещения частями, поскольку не могут найти покупателя на большой лот.
Безусловно, для стрит-ритейла интересен и вторичный рынок. "Клиенты предпочитают покупать. Однако ликвидные объекты обычно продают по завышенным ценам", - рассказывает Е.Лапина. Таким образом, объем сделок в особенно интересных локациях невелик.
По данным АРИН, количество сделок с инвестиционными целями в стрит-ритейле достигает 60%. Специалисты S.A.Ricci полагают, что спрос на инвестиционные покупки будет расти. Ликвидные помещения в стрит-ритейле считаются надежным активом, а высокий спрос со стороны арендаторов позволяет затем сдавать их по более высоким ставкам, поясняют эксперты. Поскольку ожидается повышение интереса к инвестициям такого рода, а объем предложений вряд ли увеличится, цены будут расти, уверена Е.Лапина. Есть и другие поводы. "В связи с ужесточением требований к сверхлимитному потреблению электрической мощности основная часть операторов стрит-ритейла,
например банки и сегмент общественного питания, не смогут арендовать помещения с установленными низкими границами разрешенной мощности. А это может стать причиной для изменения арендных условий со стороны собственника", - предупреждает старший консультант отдела стрит-ритейла Jones Lang LaSalle в Санкт- Петербурге Анна Лапченко.
Стрит-ритейлу прочат дальнейшее развитие, причем в сторону спальных районов. Этому поспособствуют ожидаемый выход на петербургский рынок новых продовольственных сетей, идеи рестораторов по созданию концептуальных заведений, развитие финансового сектора и т.д.
Елена Зубова