Рынок перегрет переездом «Газпрома»
Такие данные приводит Maris. Объем предложения качественных офисных центров по итогам 2019 года составит 3190 тыс. кв. м, из которых 34% площадей относятся к деловым центрам класса А.
По данным Knight Frank St Petersburg, из введенных площадей 81 тыс. кв. м — это офисы класса В, и 24 тыс. кв. м — бизнес-центры класса А. По данным Colliers International по количеству введенных офисных центров, половина новых БЦ — объекты реконструкции (в их числе «Депо», «Пушной Дом», «Дом Карла Задлера» и другие).
Наталия Киреева, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит: «С января по середину декабря 2019 году в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 16 офисных зданий, включая 3 бизнес-центра класса А (10 300 кв. м) и 13 — класса В (117 000 кв. м). При этом несколько офисных центров к моменту ввода в эксплуатацию уже были заполнены на 100% — БЦ "Темпо", 2-я очередь; БЦ "Энерго", 2-я очередь; "Дом Задлера" и др. Ряд объектов находится на финальной стадии строительства, и, по нашим прогнозам, к концу года общий прирост на рынке офисной недвижимости составит около 190 000 кв. м. На 2020 год прогнозируется 200 000 кв. м».
По данным Knight Frank St Petersburg, общий объем сделок аренды в 2019 году составил 106 тыс. кв. м. При этом в структуре спроса лидирующее место занимает нефтегазовый и IT сектора — 39% и 32% от общего объема сделок соответственно.
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg, говорит: «Сейчас рынок офисной недвижимости — это рынок арендодателя: ставки продолжают расти, а уровень вакансий снижаться. В целом можно говорить о том, что трансформируется подход арендаторов к поиску площадей, на первый план постепенно выходят удобство и эффективность пространства». По данным Maris, на ближайшие три года сформирован пул проектов, способный обеспечивать ежегодно прирост спекулятивного предложения в среднем на 150-180 тыс. кв. м, главным образом — при условии сохранения относительно стабильной экономической ситуации.
По данным Maris, средний диапазон запрашиваемых арендных ставок в сегменте офисных центров класса А составляет 1700-2300 руб./кв. м/месяц с учетом НДС и операционных расходов; в классе В — 1000-1600 руб./кв. м/месяц. По отношению к показателям 2018 года прирост запрашиваемых ставок аренды в сегменте офисных центров класса А составил +1,5%; в сегменте офисных объектов класса В — +2,8%, считают в Maris. Иные данные приводят аналитики Colliers International, они уверены, что в сегменте бизнес-центров класса А ставки аренды по итогам 2019 года вырастут на 5-7% в годовом выражении. Оценка роста ставок в классе B схожа с оценкой Maris -— около 2-3%.
Вакантность в течение года сохранялась на невысоком уровне 4-6% в зависимости от класса. За 2019 год дефицит крупных блоков (от 1000 кв. м), доступных для аренды в качественных БЦ классов A и B, стал более острым, в связи с чем ряд собственников БЦ идут на ротацию арендаторов внутри БЦ.
«При этом увеличение ставок не связано с ростом экономики. Рынок перегрет переездом "Газпрома" и его возможностью платить высокие арендные ставки. Для большинства местных компаний, не связанных с добычей и обработкой ресурсов, ставки становятся неподъемными, и они ищут более дешевые варианты. Рынок офисной недвижимости находится на стороне арендодателей, ожидания которых по платежеспособности компаний нередко завышены»,— полагает госпожа Киреева. Она полагает также, что в Петербурге формируется очень сильный IT кластер, в том числе IT в нефтегазовой сфере. Объем сделок в этом сегменте растет с каждым годом. На рынок приходят новые компании, которые арендуют пока небольшие офисы, но планируют расширяться.
Александр Жаров, директор отдела офисной недвижимости East Real, говорит, что в части новых тенденций уходящего 2019 года можно отметить бурное развитие в СПб сети коворкингов. «Вслед за Москвой коворкинги в СПб показали в 2019 году небывалый темп развития, и за последние 11 месяцев количество арендуемых в СПб помещений под коворкинг выросло в 3 раза (по сравнению с аналогичным периодом 2018 года). При этом спрос на площади в коворкингах по-прежнему превышает предложение на 30-35%, что позволяет предположить продолжение развития данного направления на ближайшие 2-3 года»,— говорит он.
По его словам, наиболее востребованными остаются готовые площади в бизнес-центрах класса В и В+. Господин Жаров также отмечает, что суммарное количество офисных площадей, ожидаемых на следующий, 2020 год, по планируемым к вводу новым объектам возросло по сравнению с концом 2018 года на 35-40% в связи с продолжением роста арендных ставок по вновь вводимым объектам и увеличивающимся спросом на готовые объекты от 5000 кв. м и более. «Таким образом, многие девелоперы пытаются наверстать упущенное, вкладываясь в развитие своих ранее отложенных проектов»,— заключает он.
Автор: Роман Русаков