Примеряя желтую майку лидера
Московский район по итогам III квартала обогнал Центральный по объему качественных офисных площадей. По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, на него приходится 17,7% от всей офисной недвижимости города, или 442 тыс. м арендопригодной площади в бизнес-центрах класса А и В.
«В последние годы количество бизнес-центров в Московском районе сильно выросло,что усилило конкуренцию между девелоперами, - рассказывает директор по маркетингу и продажам EKE Group Ирина Зеренкова, - но, несмотря на это, с приходом «Газпрома» именно этот район является наиболее востребованным, и фактически все качественные офисные площади уже заняты».
Классовые различия
«По данным на середину октября 2015 года, в Московском районе Петербурга представлено 13 офисных центров класса А и арендопригодной площадью 192 тыс. м и 29 офисных центров класса В арендо-пригодной площадью 250 тыс. м», - Еще около 70-85 тыс. м в районе - это бизнес-центры класса С и неклассифицируемые объекты.
По словам генерального директора УК PROFMAN Николая Антонова, в Московском районе большой объем нового и качественного предложения класса А и В: здания строились с нуля, а не реконструировались из старых зданий. Но надо отметить то, что в районе достаточно много и бизнес-центров класса С (бывшие АТП, здания заводоуправлений, бывших НИИ и т. д.). При этом у БЦ класса С очень разный уровень отделки, это приводит к тому, что арендные ставки в них варьируются от 550 до 1200 рублей за 1 м в месяц (с учетом НДС и операционных расходов).
Также различается и доля арендопригодных площадей в БЦ различного уровня: от 60% в старых зданиях, перепрофилированных под бизнес-центры из институтов и производственно-административных зданий до 85% - в новых офисных центрах.
Предельные значения
, средневзвешенная арендная ставка на офисы класса А в Московском районе на начало октября составляет 1625 рублей за 1 м в месяц с учетом НДС и операционных расходов, класса В - 1107 рублей за 1 м.
«Верхний предел не афишируется, - говорит Николай Антонов, - он является сугубо коммерческой тайной контрактов с «Газпромом» и другими корпорациями». По его словам, верхний предел в классе А сейчас 2200 рублей за м, а все, что выше, - это вне рынка. Нижний же предел, по его словам, ограничивается 1100 рублей за 1 кв.м (без НДС, но с эксплуатационными расходами).
По сравнению с III кварталом 2014 г. арендные ставки в классе А снизились, по разным оценкам, на 2-5%. В классе В снижение ставок оценивается в 1,5-5%. При этом в индивидуальном порядке дисконт может достигать 1020%.
«Есть бизнес-центры, где ставки выросли более, чем на 10%, - рассказывает Ирина Зеренкова, - в основном это связано с переездом структур «Газпрома». Отметим, что одной из последних анонсировалась сделка с дочерней структурой «Газпрома» в Московском районе - в БЦ «Фландрия». Общая площадь офисов газового монополиста может превысить 400 тыс. м.
Не хватает площадей
Объем чистого поглощения в Московском районе за три квартала составил, по данным УК «Профман», 14,6 тыс. м. В УК «Адамант», которая в 2014 г. ввела в эксплуатацию I очередь БЦ «Виктория Плаза», говорят, что даже сейчас, когда рынок переживает не лучшие времена,спрос на офисную недвижимость в Московском районе остается высоким.
По словам Наталии Киреевой, на Московский район пришлось около 11% запросов от потенциальных арендаторов за первые три квартала 2015 г. Всего в районе вакантно 70,4 тыс. кв.м офисных площадей. «Почти не осталось свободных площадей в давно введенных в эксплуатацию бизнесцентрах, - говорит Ирина Зеренкова, - они есть в недавно введенных в эксплуатацию БЦ, но и там постепенно уходят из предложения». Если не структуры «Газпрома» заезжают в эти бизнес-центры, то арендаторы, которые вынуждены были уехать из предыдущего бизнес-центра из-за изменившихся условий или в связи с заселением в него «Газпрома». Причем если арендаторы снимали офис в Московском районе, то им важна локация, и при поис ке офиса другие районы, как правило, не рассматриваются. Особенно не хватает площадей 50-100 м - их практически нет на рынке.
Сейчас в районе строится одно офисное здание класса А (Fort Tower) арендопригодной площадью около 30 тыс. м и семь бизнес - центров класса В арендопригодной площадью около 80 тыс. м. Рынок уже достаточно насыщен предложением, так что просчитывать перспективы каждого нового БЦ надо особенно тщательно.