Премиум, которого нет
По мнению петербургских аналитиков, все качественные офисные помещения, которые позиционируются своими владельцами как VIP-класс, на самом деле таковыми не являются. Исключением является разве что БЦ "Дом Зингера" на Невском проспекте, однако отсутствие парковочных мест формально и его не позволяет отнести к заявленному классу.
Близки к этому уровню бизнес-центр "Атриум" на Невском, 25, и торгово-офисный комплекс "Невский, 38", считают эксперты.
Признаки элитарности
Основные существующие сегодня классификации бизнес-центров - стандарты, принятые Петербургским Исследовательским Форумом и Гильдией Управляющих и Девелоперов – выделяют несколько основных параметров, по которым здание можно отнести к категории investment grade building или классу А+.
Прежде всего, объект такого уровня должен быть в зоне prime location, то есть обладать превосходным местоположением. Применительно к Петербургу – это фасадные части Невского проспекта и "Золотого треугольника".
"Хорошее место само себя продвигает и создает нужный имидж, - полагает коммерческий директор Colliers International Николай Казанский. - Именно место во многом определяет функциональное назначение объекта недвижимости. Например, элитное жилье принципиально не может располагаться на первой линии Невского проспекта. А вот для бизнес-центра высокого класса, наоборот, характерно расположение именно там. В то же время на Каменном острове, где строится элитное жилье, необходимость строительства офисов под большим сомнением".
Здание должно быть безупречным с точки зрения архитектуры и обладать блестящими видовыми характеристиками. "Если, например, на Невском проспекте, но где-то в колодцах, построят современный бизнес-центр, это не означает, что он - премиум-класс", - объясняет управляющий партнер London Consulting & Management Company (LCMC) Дмитрий Золин.
Второе условие – объект должен заполняться только высококлассными арендаторами из числа иностранных или федеральных компаний. Причем договоры аренды в статусных зданиях заключаются на длительный срок, составляющий не менее пяти лет. "Обычно такие бизнесы специально строятся для продажи или сдачи в аренду институциональным инвесторам - инвестиционным фондам, страховым компаниям, пенсионным фондам, крупным банковским группам и т.п.",- рассказывает генеральный директор филиала GVA Sawyer в Петербурге Николай Вечер.
Кроме того, необходимые составляющие офисных зданий категории "люкс" - новое строительство или полная реконструкция здания, охраняемый подземный или крытый наземный паркинг на собственной территории, а также максимально высокий уровень технического оснащения объекта. По словам директора отдела офисных помещений компании Maris Properties in association with CBRichard Ellis Алексея Федорова, "качественная инженерия является так называемым "гигиеническим фактором", который не может преодолеть иные недостатки. Тем не менее, ее отсутствие лишает здание всех шансов претендовать на класс А+".
И наконец, принятые в России стандарты устанавливают, что управлять объектом премиум-класса должна независимая от девелопера известная сетевая управляющая компания.
Премиум "с оговорками"
С формальной точки зрения даже бизнес-центр "Дом Зингера" не соответствует параметрам офисного здания класса А+. Основные – это не объект нового строительства и не он обеспечен охраняемым подземным или крытым наземным паркингом на собственной территории. "Конечно, современные здания надо строить с подземным паркингом. Но в центре Петербурга нет места для парковки, и это та данность, от которой никуда не денешься, и одновременно тот компромисс, на который мы вынуждены идти, - комментирует Дмитрий Золин. – Если же говорить о "Доме Зингера", то там настолько все отлично, что люди согласны мириться с отсутствием парковочных мест и готовы ставить машины даже в радиусе двух километров".
Специалисты компании Maris Properties in association with CBRichard Ellis также считают, что если все остальные составляющие принадлежности к VIP-классу присутствуют, то и без парковки такой бизнес-центр может считаться элитным. "Рыночная практика показывает, что это возможно", - говорит эксперт компании Алексей Федоров.
Издержки ментальности
Отсутствие в Петербурге офисных объектов категории investment grade building аналитики объясняют тремя основными причинами. Первой, по мнению Дмитрия Золина, является "очень сильная централизованность Петербурга и привязанность к Невскому проспекту. А поскольку места для реализации проектов здесь нет и не будет, так как город очень плотный, то не будет и объектов класса А+".
Действительно, построить полноценный БЦ в рекомендованной стандартами зоне prime location – то есть в исторической части города – весьма проблематично, хотя бы потому, что брандмауэрная застройка Петербурга не оставляет места для сооружения пресловутого паркинга. Кроме того, в центре действуют жесткие правила, накладывающие ограничения на размеры и архитектуру новых домов.
Вторая причина объясняется особенностями петербургской ментальности, которая, к примеру, разительно отличается от столичной. Купеческий размах и стремление пустить пыль в глаза не свойственна жителям Петербурга. "Петербургский менталитет не настолько пафосный как московский, - комментирует Дмитрий Золин. - Здесь не обязательно сидеть в элитном бизнес-центре, чтобы показать свою значимость. И людей, которые готовы переплачивать деньги за офисные метры, чтобы таким образом доказывать другим, что с бизнесом у них все в порядке, не так много".
Кроме того, стоимость строительства объектов категории investment grade building и цена вхождения в такие проекты очень высоки. Так, сумма инвестиций в "Дом Зингера" составила 45 млн евро, затраты на реставрацию торгово-офисного центра "Невский, 38" были зафиксированы на уровне 35 млн евро. А вот окупаемость зданий премиум-класса намного превышает обычные для офисных проектов 5 -7 лет. Срок окупаемости "Дома Зингера" составит около 10 лет.