Правила игры на городском рынке офисной недвижимости по–прежнему диктует покупатель.
По данным компании Jones Lang LaSalle, объем вакантных офисных площадей сегодня порядка 429 510 м2, что составляет примерно 26% от их общего объема. По данным Praktis Consulting & Brokerage, сегодня наибольшее количество пустующих площадей приходится на класс В – 22%. Это связано со значительными объемами ввода в эксплуатацию офисов этого сегмента в 2009 году (73%). Самый низкий уровень заполняемости наблюдается во вновь введенных объектах – 44,4% (в классе А от 40%). Средний по рынку уровень вакантных площадей – 14,4%. По данным компанииMaris | Part of the CBRE Affiliate Network, наибольшим спросом в 2009 году пользовались офисы площадью до 50 м2 в действующих бизнес–центрах недалеко от метро с готовой отделкой. Собственники, сдававшие ранее помещения только крупными блоками, вынуждены делать более мелкую нарезку. Те офисные здания, в которых это технически невозможно, испытывают сложности с привлечением арендаторов.
Вадим Демешенков, руководитель направления офисной недвижимости компании ‘Бестъ. Коммерческая недвижимость’, отмечает: ‘Большинство наших объектов относится к классу В и имеет мелкую нарезку офисных помещений (от 30 м2). В связи с этим нам удается поддерживать спрос на помещения. Кризис отразился и на заполняемости объектов. На сегодня мы имеем около 15% вакантных площадей, в то время как до кризиса заполняемость была 100%’.
Еще одной тенденцией ушедшего года стало возвращение арендаторов в центр. Если в предыдущие годы развивались новые кластеры офисной недвижимости, то сейчас наибольшая заполняемость бизнес–центров вновь отмечается в центре Петербурга. На фоне сниженных ставок аренды компании стремятся улучшить свои условия. Наиболее активными арендаторами, по мнению Сергея Федорова, исполнительного директора Praktis Consulting & Brokerage, являются энергетические, сырьевые, телекоммуникационные компании, банки и госкорпорации. Борис Жуков, генеральный директор УК ‘Теорема’, также отмечает активность торговых компаний и сектора услуг. ‘Сокращают офисные площади в первую очередь строительные и логистические компании’, – добавляет он. Наиболее крупными сделками по аренде офисной недвижимости в бизнес–центрах классов А и В+ являются аренда компанией Open Way Service 2600 м2 в БЦ ‘Линкор’ на Петроградской наб., 34, и компанией ‘Связь–банк’ 2500 м2 в БЦ ‘Невский 38’. Компания British Petrolium арендовала 900 м2 в БЦ ‘Сенатор’ на Попова, 37. ‘Интурист’ занял 1200 м2 в бизнес–центре Owental History на Социалистической ул., 14. Компания Zepter арендовала около 1190 м2 в МФК ‘У Ростральных колонн’. Компания ‘Спасские Ворота’ заняла 1700 м2 в БЦ ‘Арена Холл’ на пр. Добролюбова, 16.
Урожайный год По данным Praktis Consulting & Brokerage, прирост качественного предложения за 2009 год составляет 404 тыс. м2 общей площади. Примечательно, что в 2009 году было введено больше, чем в 2008–м (на 24%). Наиболее динамично развивался сегмент бизнес–центров класса А: с конца 2006 года его доля увеличилась в 2,7 раза. ‘Такие высокие для кризисного периода темпы строительства и ввода новых объектов на рынок объясняются большой инерционностью рынка, – отмечает Сергей Федоров. – Все проекты были инициированы на растущем рынке с привлечением дешевых кредитов, именно наличие финансирования позволяет достроить объекты и вывести на рынок’. По данным компании NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены с 2009 года, к вводу в 2010 году заявлено порядка 44 офисных объектов общей площадью около 600 тыс. м2, из них 17 находятся на завершающем этапе строительства. ‘Как показывает практика, реально в эксплуатацию в течение этого года будет введено порядка 22–24 объектов общей площадью не более 320 тыс. м2’, – отмечают в NAI Becar. В IV квартале 2009 года ставки аренды начали стабилизироваться. За этот период отмечены незначительные колебания ставок во всех сегментах. По итогам 2009 года, по данным Praktis Consulting & Brokerage, наибольшее снижение ставок произошло в классе А: с декабря 2008 года они упали на 37,6%, до уровня 1429 руб./м2 / мес., включая НДС и КУ. В классе В / В+ снижение составило 27,4%, до уровня 980 руб. /м2 / мес., а в классе С – 26,4%, до 687 руб./м2 / мес. ‘Если говорить о долгосрочной перспективе, то арендные ставки будут снижаться, так как ввод новых объектов будет увеличивать предложение на фоне стагнации спроса’, – отмечает Сергей Федоров. Постепенно оживает и рынок продаж. Этой осенью многие ощутили дно кризиса, что стало своеобразным звонком для инвесторов: настало время осуществлять покупки. В особенности инвесторы проявляют интерес к объектам класса В и С. Цены на офисы сейчас колеблются от 70 000 до 110 000 руб / м2. В компании Praktis Consulting & Brokerage сообщают о своей недавней сделке по продаже офиса на Невском за 90 000 руб. / м2.
Анна Панова