Посетители насытились торгово-развлекательной индустрией
В прежние годы популярным был формат «под себя». Поэтому присутствует пусть осторожный, но оптимизм. При этом рынок не затих, много договоров купли-продажи, аренды. Произошло несколько масштабных сделок, к примеру, в прошлом году зарегистрирована крупнейшая сделка — PNK Group построит для компании «Марвел-Логистика» складской комплекс площадью 51 тыс. квадратных метров.
В офисной недвижимости ничего экстраординарного не произошло, он, скорее отличился со знаком «стабильность» — объемы сданных в аренду квадратных метров соответствуют показателям предыдущего года, что уже неплохо, учитывая происходивший в течение нескольких лет спад в объёмах спекулятивного ввода. Разворот пошел, поэтому и на 2020 год прогнозы хорошие, заявлены несколько интересных проектов, есть тренд на наращивание объемов.
— Благодаря чему этот оптимизм возник? Улучшается экономическая ситуация, либо это эффект «низкой базы» из-за провальных предыдущих лет?
— Отчасти да, эффект «низкой базы», потому что в предыдущие годы все было не очень весело. Но сыграла свою роль и макроэкономическая ситуация. Да, сложно выстраивать долгосрочную стратегию, но ведь девелоперы тоже активно изучают ситуацию. И есть устойчивый спрос. Второй момент — постепенно начали расти арендные ставки. Уже не просто рост на 1-2% в год, в той же офисной недвижимости в среднем ставки выросли на 5-6%. На отдельных объектах ставка выросла на 10% и более. Но когда средняя ставка показывает тренд на рост в 5-6%, это, опять же, в пользу девелоперов. Почему перестали что-то делать и строить? Перестала складываться экономика после 2014 года. Особенно в складской и индустриальной недвижимости. Все понимают, что вроде бы спрос есть, но строить просто так на открытый рынок никто не хочет: себестоимость строительства увеличилась, ставка — нет, соответственно вырастает период окупаемости.
Поэтому стало много проектов built-to-suit, но они тоже сложные по экономике. Не каждый built-to-suit можно воплотить в жизнь, потому что это связано с возможностью арендатора платить в течение определенного срока заданную арендную ставку, и с возможностью арендодателя уложиться в смету, построить за эти деньги, и их окупить. С офисами в принципе такая же ситуация. Несколько лет назад на рынок активно вошел «Газпром», который стал арендовать здания целиком. Вроде, с одной стороны, «ура, все здорово», но для многих девелоперов подобная история была настораживающим фактором: а будут ли еще столь мощные игроки? На тот момент нефтегазовый сектор занимал более 50% от общего объема спроса на офисную недвижимость, и вот этот страх — а что будет, если «Газпром» уйдет, переселится в «Лахта-центр» — заставил некоторых девелоперов притормозить с проектами, и наблюдать, что будет происходить дальше. Теперь же бум прошел. Да, «Газпром», его дочерние компании и различные компании-сателлиты — по-прежнему крупнейшие игроки на рынке офисной недвижимости в Петербурге, но постепенно на первый план выходят компании из IT-сектора. Поэтому диверсификация происходит, и это определенный плюс для рынка.
— Что происходит в ритейле? Конец прошлого года ознаменовался сразу двумя новостями — масштабной сделкой по продаже части торгового центра «Галерея» на Лиговском проспекте, и закрытием супермаркетов SPAR и «Семья», что высвободило большие торговые площади...
— Я бы эти две новости не связывал. Интерес к инвестиционным активам в сфере ритейла сейчас достаточно устойчивый, причем не со стороны международных институциональных фондов: сейчас много и отечественных институтов, которые готовы к инвестициям. Поэтому инвестиционный рынок активен в разных сегментах, и сегмент «Галереи» — это, наверное, самый топовый сегмент: объем сделки во много миллиардов долларов и евро. Этот объект всегда востребован, потому что он всегда будет сдан в аренду и всегда будут к нему идти хорошие потоки гостей, нет сомнений.
Больший интерес вызывает средний сегмент, от 100 млн до 1 млрд рублей, — поле деятельности гораздо шире, есть и компании, и частные инвесторы. История очень живая, хорошие активы находят своих покупателей, это тоже тренд последних лет.
В целом в ритейле ситуация неоднозначная. Третий год подряд мы наблюдаем серьезные изменения в сегменте торгово-развлекательных комплексов (ТРК), которых в Петербурге построено много. Какие факторы имеют отрицательное значение для дальнейшего развития? Первое: отсутствие роста покупательской способности населения, мощнейший фактор, который является показательным индикатором, на который ориентируются и девелоперы, и ритейлеры. Второе: развитие онлайн-торговли. Оно идет постепенно, но неуклонно. И это тоже меняет представление людей о культуре потребления: стали меньше «ходить». Посетители насытились торгово-развлекательной индустрией, поменялись их предпочтения. Соответственно, это сказывается на потоках покупателей, на арендных платежах.
Эти факторы говорят в пользу того, что больше ничего строить не надо, и никто не хочет. Масштабная работа идет по реконцепции уже существующих центров, много проектов по развитию различных креативных пространств. Если в ближайшие годы и будут новые объекты, то в штучном исполнении. К примеру, заявлено о строительстве крупного ТРК рядом с метро «Пионерская».
Полный текст интервью читайте в журнале «Эксперт Северо-Запад» № 2-3 (775) февраль-март 2020.