Полная полифония. Итоги 2011 года в сегменте коммерческой недвижимости
В сегменте коммерческой недвижимости происходит поступательное развитие: доля незанятых площадей снижается, ставки аренды подрастают параллельно с инфляцией. В этом сходятся аналитики всех компаний. Однако по сценарию и динамике этого развития специалисты не могут прийти к общему мнению и спорят по каждой цифре.
Эксперты различных компаний оценивают суммарное предложение качественных офисных площадей примерно в 2 млн. кв.м. Самые скупые оценки – в компании Knigh Frank St Petersburg (1,65 млн.), щедрее других в этом отношении специалисты управляющей компании (2,2 млн.)
Разница классификации не дает экспертам разных компаний прийти к согласию по такому, казалось бы, простому вопросу: растет ввод новых площадей или же сокращается. Так аналитики Jones Lang LaSalle считают, что за 2011 год было введено 170 000 кв. м. офисных площадей – и это на 30% больше, чем годом ранее. В насчитали прибавку в 210 000 кв.м., и также уверены, что объемы ввода растут, правда лишь на 20% по отношению к прошлому году.
Зато в Knight Frank St Petersburg напротив, сетуют, что в 2011 году произошло сокращение ввода. «За 2011 год объем предложения увеличился на 143 800 м2. Темпы роста нового предложения продолжают снижаться. Так, в 2011 году объем выхода на рынок качественных офисных площадей уменьшился на 20% по сравнению с 2010 годом и почти на 40% по сравнению с 2009-м», - говорит Михаил Тюнин, руководитель Отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg.
В чем сходятся все эксперты, так это в том, что за минувший год сократилось количество свободных площадей в офисном сегменте (текущий уровень вакансий в компаниях оценивают в 11-13% - и в этом вопросе наблюдается удивительное единство).
«Рынок офисной недвижимости Петербурга в 2011 году остался «рынком арендатора», хотя показатели чистого поглощения превысили объем ввода, и с января по декабрь мы наблюдали снижение доли вакантных площадей с 19,7 % до 13,5 %», - отметил Андрей Розов, руководитель филиала компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Схожие оценки дают в компаниях и по росту арендных ставок за минувший год. Почти все цифры близки к уровню инфляции (исключение, пожалуй, лишь одно: эксперты Knight Frank полагают, что цены на офисы класса А поднялись за год сразу на 20%).
На ближайший год ожидания у экспертов спокойные. Ситуация будет развиваться плавно, пиков или провалов по объемам ввода и спросу не ожидается. Ставки будут расти, но опять же вровень с инфляцией.
Нет единства у аналитиков и в оценках происходящего в сегменте торговой недвижимости. Текущие объемы площадей торговых центров оценивают от 3,04 млн. кв. м. (самые скупые показатели снова получены в Knight Frank) до 3,7 млн. кв. м. (столько дают в ).
Не могут эксперты толком посчитать, сколько же введено в эксплуатацию в 2011 году. Одиннадцать торговых центров суммарной площадью 291 000 кв. м. – заявляют в . Нет, только десять центров на 336 000 кв. м. – заверяют в Knight Frank. В компании АРИН, в свою очередь, пытаются доказать, что введено было всего-то 223 000 кв. м.
В зависимости от используемых данных, перспективы ближайшего года в оценках экспертов выглядят по-разному. В Knight Frank полагают, что в 2012 году ввод новых торговых площадей сократится (с 336 до 309 тысяч кв. м.), тогда как в АРИН уверены, что, напротив, серьезно возрастет (до 223 до 320 тысяч кв. м.) «В 2012 году объем качественных торговых площадей увеличится в полтора раза по сравнению с 2011 годом. Это связано с тем, что некоторые девелоперы перенесли проекты на 2012 год. Так, например, ТРК "Питерлэнд", ТЦ "Поэма у трех озер", "Рио" откроются только в этом году», - полагает Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН. «И российские, и зарубежные торговые операторы довольно активно инвестировали в развитие своих сетей в ушедшем году. К вводу в 2012 г. заявлен несколько меньший объем арендопригодных площадей», - возражает ей Николай Пашков, генеральный директор, Knight Frank St Petersburg.
Отрадно, что все же есть цифра, в которой эксперты различных компаний сходятся. Текущий уровень заполняемости торговых площадей специалисты оценивают схожим образом – примерно в 96% - что говорит о высокой степени востребованности это вида недвижимости в городе. Не смотря на скромную долю вакантных площадей, быстрого роста ставок в этом сегменте пока не наблюдается. Торговые места за год подорожали примерно так же, как и офисы – на 7-10%.
Мнения аналитиков об объеме ввода новых складских помещений в минувшем году, вроде бы, различаются в полтора раза - от 12 000 кв.м. до 18 000 кв.м. Однако и та и другая цифра говорит об одном: в минувшем году на рынке складов почти не прибавилось (увеличение на уровне 1% от имеющегося объема). Из-за этого заполняемость этих площадей существенно возросла, девелоперы срочно запускали замороженные проекты. В результате в 2012 году ввод должен возрасти в разы против 2011-го и достигнуть показателей в 106 700 (если верить прогнозам от ), а то и в 170 000 кв.м. (если вдруг правы окажутся в АРИН).
Пока сложно судить о том, что будет со ставками в ближайшее время. Тем более, что среди специалистов нет единого мнения о том, как они вели себя в минувшем году. Одни считают, что подорожание составило те же 7-8%, другие уверены, что по отдельным классам рост доходил до 26%. Что ж, дождемся отчетов за 2012 год.
Дмитрий Сперанский, аналитик портала BSN.ru