Подземное притяжение
Нестационарный подход
К своему пятидесятилетию, которое он отмечал в 2005 году, петербургский метрополитен получил от Смольного неприятный подарок – постановление о полной ликвидации торговли в подземке. Исключение сделали лишь для газетных киосков, цветочных магазинов и банкоматов, позднее к ним присоединились вендинговые аппараты, а также (в нескольких вестибюлях и переходах метро) кассы по продаже театральных, железнодорожных и авиабилетов.
Начальник ГУП «Петербургский метрополитен» Владимир Гарюгин с 2005 года предпочитает считать, что подземка ничего не потеряла с утратой торговых точек. Хотя до этого метрополитен указывал, что доля его доходов от сдачи площадей в аренду составляла в последние годы до 30%. Как сообщила руководитель пресс-службы ГУП Юлия Шавель, сейчас коммерческая деятельность дает лишь 7-8% в структуре доходов предприятия.
Параллельно Смольный открыл кампанию по зачистке торговли в 50-метровой зоне около станций метрополитена и остановок наземного пассажирского транспорта. Если в начале 2005 года ларьки, торговые зоны и мелкие рынки возле метро составляли, по разным оценкам, 20-30% от общего количества торговых площадей города, то теперь их доля сведена практически к нулю – остались лишь единичные некапитальные объекты.
В ближайшее время должны быть ликвидированы последние крупные торговые зоны возле станций метро. За последний год уже закрыты нестационарные мелкорозничные комплексы около станций «Политехническая», «Пионерская», «Старая деревня», переселены на новое место арендаторы Апраксина двора.
В августе этого года пал еще один некапитальный бастион – торговая зона у станции метро «Академическая». Противостояние торговцев с районными властями длилось три года.
Договор аренды земельного участка, заключенный УК ООО «Веста» с администрацией Калининского района, истек еще в 2006 году. Но арендаторы съезжать не собирались, и районные власти попытались их выселить через суд. Однако судебные приставы, которые пришли вручать предписание о выселении, не нашли в администрации комплекса представителей «Весты» - она перерегистрировала торговую зону на другого собственника. В конце концов, отключенные от коммунальных услуг торговцы сдались. Сейчас территория обнесена забором, идет ликвидация временного комплекса. На его месте предполагается построить капитальный ТК.
В августе был снесен и ТЦ на Боткинской улице, перед вестибюлем станции метро «Площадь Ленина-2». Он принадлежал ООО «Торгово-пешеходный комплекс «Финляндский». В июне городская администрация разрешила застройщику ООО «Петербург Транзит» начать здесь строительство магазина шаговой доступности. В 2002 году «Финляндский» сам хотел построить здесь капитальный комплекс. Однако соответствующее распоряжение городской администрации было отменено, причины чиновники не объяснили.
Следующая на очереди — торговая зона у станции метро «Гражданский проспект». Здесь тоже должны появиться новые стационарные торговые сооружения.
Главное - привязаться к метро
Как в самом начале кампании, так и сейчас, чиновники объясняют зачистку зон возле метро тем, что арендаторы не соблюдают правил торговли и благоустройства. «Станции метро превратились в барахолки. Повсюду просроченные продукты, грязь, мусор, обман покупателей», - говорила в 2006 году губернатор Валентина Матвиенко, утверждая, что торговые точки затрудняют вход и выход из метро, а пассажирам кроме газет больше ничего не нужно.
Однако очевидно, что места расчищались для застройки пристанционных зон – самых проходимых территорий в городе – крупными торговыми комплексами (ТК). Они действительно моментально стали расти рядом с павильонами метро. По данным компании Jones Lang LaSalle Санкт-Петербург, 37% всех городских ТК «привязаны» к метрополитену. Из 89 действующих в Петербурге комплексов шесть совмещены с вестибюлями станций метро (см. таблицу) и еще 27 располагаются в непосредственной близости к ним.
Те, кто успел получить «козырное» место рядом с подземкой, особенно оценили это в период кризиса. Общая посещаемость магазинов, по наблюдениям Colliers International, упала за 2009 год на 15%. Торговцы теряют доходы, спрос на арендные площади падает. Как отмечает Сергей Федоров, исполнительный директор Praktis CB, в основном снижение спроса наблюдается в элитных торговых коридорах, в отдаленных районах города с плохой транспортной доступностью. Интерес арендаторов переместился в спальные районы – в места с хорошей проходимостью. Например, стабильно пользуются популярностью места у станций метро «Проспект Просвещения» и «Московская». Более того, как констатирует господин Федоров, спрос на помещения в спальных районах около метро даже выше, чем интерес к Невскому проспекту. Потоки в «спальниках» весьма существенные, а ставки несравнимо ниже, чем на престижном Невском.
Такая удачная локация помогает выжить как действующим ТК, так и еще только задуманным объектам. По оценке директора по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт-Петербург Николая Пашкова, сейчас заморожено около 20% строящихся и проектируемых торговых центров. При этом стройки возле метро продолжают жить. Так, ТК «Стокманн» на площади Восстания, который должен открыться в 2010 году, уже начал кампанию по сдаче площадей в аренду. Не отказался от своих планов по возведению ТК около «Звездной» и холдинг «Адамант» (проект реализует его «дочка» - компания ЗАО «Интерпрод»). Согласно предварительному проекту, рядом с имеющимся здесь же ТК «Карелия», также принадлежащим «Адаманту», планируется построить еще один комплекс, состоящий из двух зданий общей площадью 90 тыс. кв. м. Стоимость проекта оценивается в $120 млн.
Вскоре откроется третья очередь многофункционального комплекса около метро «Пионерская», который строит компания «Содружество». В 15-этажном здании на Коломяжском проспекте расположатся магазины, ресторан, офисы и фитнес-центр. «В этом микрорайоне практически отсутствуют деловые офисные центры. Несмотря на то, что сейчас в городе строительство многих объектов было приостановлено, мы строили в соответствии с графиком и уложились в срок», - говорит директор ГК «Содружество» Владимир Иванов. По его мнению, удачное расположение гарантирует МФК хорошую заполняемость.
Покупатели перетекают на окраины
По данным Maris Properties in association with CB Richard Ellis, в среднем по городу доля вакантных помещений в торговых комплексах составляет около 30%, а в некоторых объектах пустует до 70-80% площадей. При этом магазины около метро по-прежнему заполнены почти под завязку. Однако это благополучие относительное. Сравнивая нынешнюю ситуацию с рынком годичной давности, а тем более докризисным, аналитики говорят, что спрос на места у метро упал не меньше, чем на остальные площади.
«Помещения около метро перестали быть интересны по любой цене. Раньше, до кризиса, даже если арендодатель установит цену на 15% выше рынка, помещения все равно сразу уйдет. Теперь интерес к этим помещениям есть, но арендаторы очень взвешенно подходят к ставкам. Затраты на ремонт, на раскрутку точки высокие, а возможность окупить их и получить прибыль при не взвешенной ставке сейчас сомнительна. Раньше на помещения около метро и внутри станционных павильонов были очереди, теперь листа ожидания нет, более того, появились вакансии. Сейчас уровень вакансий сравнительно невысокий – 3-5%, но само их наличие уже показательно», - отмечает директор департамента стрит-ритейла NAI Becar Марина Федорова.
Впрочем, отмечают эксперты, сама по себе близость объекта к станции метрополитена еще не гарантия его успешности. Такая локация – это только один из факторов, влияющих на его посещаемость. Причем в некоторых случаях – в отрицательную сторону. «Близость к станции метро, особенно расположение непосредственно в здании, может негативно влиять на торговые проекты в сегментах premium или luxury», - говорит заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Санкт-Петербург Андрей Косарев . Покупатели премиальных торговых центров в метро не ездят. Они предпочитают совершать покупки в «тихих» местах, а потому большой пассажиропоток, генерируемый метро, может оттолкнуть их.
Поэтому если в комплексе, расположенном в непосредственной близости от метро, предполагается размещение люксовых магазинов, их локация и логистика покупательских потоков должны быть очень тщательно продуманы. В качестве примера господин Косарев приводит «Гостиный Двор». «Хотя здесь и представлены арендаторы класса premium, но они располагаются на втором этаже и значительно удалены от потока, генерируемого станцией метро», - объясняет эксперт успешность концепции «Гостинки».
Массовый же сегмент всегда «дружит» с метрополитеном. Пассажиры метро – в основном люди с низким или средним уровнем дохода, для которых существенна транспортная доступность торгового центра.
Чем крупнее торговых комплекс, тем меньше его успех завязан на близость к метро. «Для небольших - «микрорайонных» - и средних - «окружных» - торговых центров близкое расположение к станции метрополитена наиболее принципиально. Наши переговоры с торговыми операторами показывают, что в текущих рыночных условиях неякорные сетевые арендаторы не готовы рассматривать торговые центры небольшого формата, расположенные на удалении от метро. В то же время для крупных торговых центров - «региональных» и «суперрегиональных» - расположение около станций метро не столь критично, так как они более ориентированы на доступность на личном транспорте», - добавляет Андрей Косарев. К тому же управляющие наиболее качественных ТК стараются организовать удобную доставку на шатлах от ближайшей станции метро (например, ТРК «Радуга», ТЦ «Мега Дыбенко», ТЦ «Мега Парнас»).
«Ставки аренды помещений у метро всегда самые высокие по рынку. Разница с аналогичными площадями в других частях города может доходить до 30%. Если при расчете ставки в стрит-ритейле по городу обычно закладывали до кризиса в среднем 10% роста в год, то у метро – все 15%», - комментирует Марина Федорова.
Наиболее высокий уровень ставок из всех магазинов, в которые встроены станции метро, - в ТЦ «Гостиный Двор». По данным Андрея Косарева, для торговых помещений площадью 50-100 кв м, расположенных на первом этаже, они варьируются в диапазоне $1500-2500 за «квадрат» в год (не включая НДС и обслуживание). В торговом центре «Атмосфера» ставка для первых этажей может находиться в диапазоне $650-1500 за 1 кв м в год. В МФК «Москва» - $450-600 за «квадрат». «Большой диапазон ставок аренды объясняется различным расположением арендаторов внутри комплекса. Самые высокие ставки устанавливаются на помещения в торговой галерее, которая соединяет станцию метро и торговый центр», - добавляет Андрей Косарев.
«Кризис серьезно меняет структуру арендаторов основных торговых коридоров Петербурга. На место объектов класса premium приходят недорогие рестораны, кафе и магазины более низкого ценового сегмента», - констатирует Николай Пашков.
Это означает, что интерес арендаторов существенно смещается в сторону наиболее проходимых объектов – то есть тех, что расположились рядом со станциями метрополитена. По прогнозам Knight Frank, до конца года будет открыто еще шесть ТК общей площадью около 250 тысяч кв м. Из них половина – в непосредственной близости от метро, пять – в пределах пяти-десяти минутах езды от ближайшей станции.