Поближе к конкуренту
Девелоперы до сих пор спорят — есть ли экономический смысл создания специализированных бизнес-центров, ориентированных только на какой-то один сегмент бизнеса. Большинство склонно считать, что если специализированные площадки и целесообразно создавать, то только для очень небольшой прослойки фирм, чаще всего задействованной в области информационных технологий.
Западные маркетологи выделяют несколько видов тематических бизнес-центров: это бизнес-центр для медицинского бизнеса, для бизнеса высоких технологий, арт-пространства. Александра Славянская, генеральный директор ГК "Овентал" говорит, что в России есть реализованные примеры только последнего формата бизнес-центров. "К тому же реальная выгода от размещения в одном бизнес-центре офисов десятка фармацевтических компаний отсутствует. В настоящее время классификация бизнес-центров идет не по какой-либо тематике, а по определенным требованиям и условиям", — рассуждает госпожа Славянская.
Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, добавляет, что кроме бизнес-центров, ориентированных на IT и Hi-Tech компании, также можно выделить центры, ориентированные на развитие бизнеса (бизнес-инкубаторы), и центры, получающие свою специализацию в первую очередь из-за особенностей местоположения. "Это характерно, например, для объектов, располагающихся рядом с портом", — говорит он.
В то же время Игорь Кокорев считает, что придание бизнес-центру специализации противоречит самой идее бизнес-центра как универсального современного офисного пространства. "Придание бизнес-центру "тематической направленности", не связанной с профилем основной группы арендаторов, чаще ограничивается дизайнерскими решениями общественных зон и реже — экстерьера", — добавляет он. Дополнять друг друга
Борис Мошенский, генеральный директор отмечает, что однозначный ответ — нужны или нет специализированные офисные центры — дать нельзя. "Есть арендаторы, которые говорят, что им хочется снимать офис в противоположной от мест расположения основных конкурентов части города. Другие же, напротив, просят в аренду помещения поближе к конкурентам, чтобы переманивать их сотрудников", — делится опытом он.
Эксперт по коммерческой недвижимости КЦ "Петербургская недвижимость" Любава Пряникова считает, что объединение под одной крышей арендаторов, работающих в одной отрасли, имеет смысл лишь в том случае, если сфера их деятельности является смежной, сопутствующей. "В случае острой конкуренции (банки, консалтинговые компании) размещение их в одном здании не представляется возможным", — резюмирует госпожа Пряникова.
"Тем не менее, на наш взгляд, ввиду специфики рынка и менталитета, будет сложно убедить арендаторов смежных отраслей, уже арендующих офисы в различных бизнес-центрах, в целесообразности смены офиса и переезда под одну крышу с партнерами и коллегами. С некоторой натяжкой тематическим можно назвать строящийся бизнес-центр в составе "Невской ратуши", куда, согласно первоначальному плану, должна была переехать администрация города. Также тематические бизнес-центры могут возникать сами собой, при размещении в нем крупного офиса одним из ключевых игроков рынка. Так, например, размещение офиса "Газпрома" в "Лахта-центре", на наш взгляд, неизбежно приведет к концентрации там компаний смежных отраслей", — добавляет госпожа Пряникова.
В Санкт-Петербурге все же есть некоторые бизнес-центры, которые обладают специализированной направленностью: их состав арендаторов напрямую зависит от близости определенных объектов инфраструктуры. Например, рядом с аэропортом Пулково, говорят эксперты, часто компактно "селятся" компании, работающие в области логистики и грузоперевозок и перевозок пассажиров.
В мировой практике также существуют примеры специализированных офисных центров. В нескольких городах США существуют здания, собравшие в себе все правительственные учреждения для удобства доступа к ним клиентов. Кроме того, в Нью-Йорке есть примеры зданий, приютивших основных игроков рынка дизайна, обработки текстиля, производства материалов и пр. Тем не менее большинство примеров специализированных офисных зданий за рубежом не отмечают зависимости между местоположением и распределением арендаторов. Основной причиной скопления арендаторов в одном здании становится желание завоевать клиента, которому облегчается доступ ко всем типам услуг одной отрасли", — говорит Наталия Киреева старший аналитик компании
Госпожа Киреева приводит примеры специализированных офисных центров в Санкт-Петербурге: 67% арендаторов офисного центра "Империал" на Стачек, 48, специализируются на морских перевозках, таможенном оформлении, поставке контейнеров (данная сфера деятельности компаний обусловлена близостью Морского порта); треть компаний, арендующих помещения в бизнес-центре "Пулково Скай" в соседстве с аэропортом, связаны с авиацией и логистикой; примером специализации офисного здания является "Балтика" на Гапсальской ул., где 86% арендаторов связаны с морскими перевозками. Также в районе Морского порта находится бизнес-центр "Калинкин", где превалируют транспортно-логистические компании и таможенные брокеры.
В офисных центрах на площади Конституции — "Лидер" и "Пирамида" — сосредоточены компании энергетического сектора экономики, что объясняется близостью "Ленэнерго". "Таким образом, близость определенных инфраструктурных объектов, таких как морской порт, аэропорт, госучреждения, может служить приманкой для арендаторов со схожей сферой деятельности. Для девелоперов офисных зданий такие прецеденты могут служить толчком к созданию специализированных бизнес-центров и заполнению их компаниями из одной отрасли", — резюмирует госпожа Киреева.
Президент генподрядной компании STEP Дмитрий Кунис считает, что сегодня самыми распространенными в Петербурге являются два вида тематических бизнес-центров: ориентированные на IT-компании и на госструктуры. "Больше на слуху именно бизнес-центры, позиционирующие себя как офисы для высокотехнологичных компаний. Впрочем, подобных объектов в городе не так много. Можно выделить технопарк финской компании Technopolis на Пулковском шоссе, технопарк "Ингрия" и несколько не таких больших объектов. Если говорить о специфике таких бизнес-центров, то можно выделить необходимость в планировке больших общих и относительно небольших локальных серверных, к которым подведено значительное количество коммуникационных каналов, по которым прокладываются кабели, провода. Причем обязательно должна быть предусмотрена возможность расширения этих каналов. Многие IT-компании требуют от арендодателей повышенного уровня комфортности для своего главного актива — персонала. Девелоперы и строители могут соответствовать этим требованиям с помощью грамотной планировки помещений, установки современных системах освещения и вентиляции, организации комнат отдыха", — рассуждает господин Кунис.
Рассуждая о бизнес-парках, ориентированных на технические компании или IT-компании, Анна Романова, руководитель отдела офисных площадей Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, полагает, что полноценной реализации в таком направлении нет. "С одной стороны, для развития тематических бизнес-центров в городе необходим критический пул арендаторов одной направленности, которым стало бы интересно и выгодно находиться в одном географическом пространстве. Пока мы этого не наблюдаем", — говорит она.
"Госструктуры — новый на офисном рынке игрок. Раньше эти организации предпочитали работать в принадлежащих государству и зачастую построенных в XIX или XX веках зданиях. Тем не менее чиновники поняли, что расположение в современных помещениях позволит им оптимизировать свою работу. В первую очередь это касается госструктур, нацеленных на обслуживание большого количества посетителей. В результате чиновники стали якорными арендаторами комплекса на ул. Красного Текстильщика, где расположились Единый визовый центр, 15-я межрайонная инспекция ФНС по Санкт-Петербургу и др. Кроме того, значительная "государственная составляющая" была заявлена в проекте "Невская ратуша", которую реализует компания "ВТБ Девелопмент". Обустройство таких офисных центров обычно отличает продуманная логистика перемещения большого потока людей, применение системы электронных очередей, наличие усиленных систем вентиляции и противопожарной безопасности", — продолжает господин Кунис.
Господин Кунис говорит, что он считает перспективным и еще один вид специализированных офисных центров, который в Петербурге пока не вошел в моду, но имеет для этого все шансы. "Это бизнес-центры, нацеленные на небольшие компании, производящие "творческие" продукты или услуги: галереи, художественные и дизайнерские мастерские. В таких объектах офисы могут сочетаться с магазинами или ресторанами. Часто объекты такого формата открываются в бывших промышленных помещениях, которые не подвергаются кардинальной реконструкции. Ярким примером такой концепции является лофт-проект "Этажи", открытый на Лиговском проспекте. Но появляются и другие проекты, например, значительная составляющая коммерческой недвижимости запланирована в рамках реконструкции Новой Голландии", — говорит господин Кунис.
Анна Романова в качестве наиболее яркого примера арт-пространства называет бизнес-центр "Ткачи", который рассчитан на арендаторов одного профиля. "Как говорят в самой компании, их арендаторами могут стать представители креативных индустрий, делающие ставку прежде всего на возможность находиться в дружественной созидательной среде: архитектурные бюро, дизайн-студии, креативные отделы рекламных агентств, PR-агентства, салоны эксклюзивной мебели и предметов интерьера, школы стилистов, художественные и фотостудии, модные дома, бутики авторской одежды, творческие мастерские, книжные и музыкальные магазины, театральные школы и студии, арт-клубы, музыкальные студии. Это является своего рода маркетинговый ход, направленный на привлечение внимания со стороны арендаторов. Однако оценивать, насколько такой маркетинговый ход будет успешным, пока рано, поскольку в Петербурге нет ни одного реализованного и сданного в эксплуатацию тематического бизнес-центра", — говорит госпожа Романова.
Директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков, однако, сомневается, что все эти попытки создания специализированных деловых пространств, независимо от сегмента, в будущем смогут занять какую-то более или менее внятную нишу. "Я не верю в живучесть подобного рода жанра. Направление бизнес-парков и иных подобных тематических проектов, к сожалению, не имеет перспективы для развития в современных рыночных условиях, так как невозможно реализовать главную идею — предоставить дешевые и одновременно технологичные площади", — категоричен господин Лучков.