Плановая рулеткa
По данным экспертов, доля компаний, предпочитающих арендовать помещения с открытой планировкой, растет. Соответственно, растет и доля вводимых бизнес-центров с такими планировками. Сейчас она составляет около 80%, оценивает директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Александра Смирнова.
В основном это новые здания и реконструированные промышленные объекты", - говорит руководитель отдела офисной недвижимости компании Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова.
Наибольший спрос на помещения open space - у арендаторов бизнес-центров класса А, крупных и чаще всего иностранных компаний. Реже открытая планировка встречается в бизнес-центрах класса B+ и практически никогда - в B-, говорится в исследовании
При этом open space в чистом виде востребован немногими. Российские компании предпочитают комбинированную планировку, где есть и некоторое количество кабинетов, и открытое пространство.
Даже те компании, которые декларируют, что используют open space, все равно имеют различные зоны: кабинет директора, переговорную, серверную комнаты, зону для отдыха персонала", - поясняет Марина Пузанова.
Большинство арендаторов и вовсе интересуют кабинеты. Причем площадь помещений в бизнес-центрах класса B может быть как 20, так и 100-150 кв. м. В итоге застройщику приходится практически угадывать, какую планировку выбрать.
Проработать весь проект бизнес-центра с самого начала просто невозможно, - сетует владелец УК "Теорема" Игорь Водопьянов. - Никогда не знаешь, какие арендаторы у тебя появятся
Разные застройщики выкручиваются по-разному. Компании, имеющие возможность привлечь крупных арендаторов, сдают помещения с открытыми планировками. Например, площади в строящемся небоскребе "Лидер-тауэр" будут сдаваться этажами, примерно по 1 тыс. кв. м, никаких планировок не предусмотрено, рассказал управляющий партнер ЗАО "УК "Лидер" Денис Кириллов. Те же, кто на это не рассчитывает, делят помещения на кабинеты.
Европейские арендаторы, которые приходят и снимают open space, попадаются, но не часто, - делится опытом Игорь Водопьянов. - Основной вал арендаторов снимает 2-3 комнатки на 100-120 кв. м в сумме. И работать в основном приходится с ними.
В итоге консультанты советуют либо сочетать в одном бизнес-центре обе системы - и кабинетную, и открытую, - либо строить open space, но с расчетом на возможность последующей эффективной нарезки пространства с минимальными потерями площадей. По словам Марины Пузановой, такое предварительное планирование позволяет сэкономить время при перепланировке и избежать дополнительных расходов на проектирование, а также проведение дополнительных инженерных коммуникаций, в том числе самых дорогостоящих из них - систем вентиляции и пожаротушения.
Стены возводить при строительстве не стоит, но инженерия должна быть рассчитана на возможное появление глухих перегородок", - советует госпожа Пузанова.
Однако при делении свободной зоны на кабинеты возникают и проблемы юридического характера.
Возведение перегородок, не указанных в технической документации, является перепланировкой и, соответственно, требует согласования, - говорит старший юрист "Маннхеймер Свартлинг" Майя Петрова. - Оно может занимать 6-12 месяцев при условии активных действий со стороны арендодателя".
По словам Майи Петровой, у собственника бизнес-центра есть еще один вариант - привлечь орган технической инвентаризации, который обозначит фактические границы помещений с указанием на самовольную перепланировку. Однако на практике многие обозначают границы помещений на плане "на глаз", без внесения изменений в техническую документацию, и заключают договоры аренды на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации.
Желание арендодателей сэкономить понятно. Согласование требует дополнительных денежных средств, а затраты на перепланировку, как правило, и так ложатся на собственника здания. Похоже, с возрастающей популярностью планировок open space эти расходы застройщикам придется учитывать заранее.