Петербургский рынок коммерческой недвижимости разбалансирован.

Объем сделок сократился в разы, если сравнивать с докризисным уровнем: собственникам и потенциальным претендентам на их площади трудно найти общий язык. Однако февраль внушил брокерам некоторую надежду: спрос постепенно активизируется, и уже весной рынок может нащупать новое ценовое равновесие.

По оценке аналитиков Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), с сентября 2008 г. арендные ставки в петербургских бизнес-центрах в среднем снизились более чем на 15% в рублях (или примерно на 37% в долларах). Наибольший спад зафиксирован в классе А - более чем на 50%, что связано с большим выбросом новых площадей на рынок в IV квартале. Но в целом спрос на офисы в начале года оживился, а предложение сузилось: собственники пытаются не демпинговать. Средние арендные ставки на торговые площади упали, по данным ГУД, более ощутимо, чем в офисном секторе: с сентября на 26% в рублях (или на 48% в долларах). Ротация операторов в ТЦ усилилась. В Colliers International отмечают, что пока в поисках лучшего варианта переезжают небольшие магазины из торговых галерей, но вскоре начнется миграция супер- и гипермаркетов, а также других якорей. На рынке аренды воцарился полный валютный плюрализм. В качестве единиц расчета фигурируют доллары, евро, бивалютная корзина, у. е. по фиксированному курсу, рубли и, наконец, проценты от оборота магазинов. Все зависит от того, как обстоят дела в конкретном бизнес-центре или торговом комплексе и насколько желанен тот или иной клиент для собственника. В офисном секторе все заметнее влияние отечественной валюты. В феврале 2009 г., по данным АРИН, ставки в рублях номинировали уже около 65% деловых комплексов категорий А и В. Очевидно, что в ближайшее время эта тенденция только усилится. По оценке Colliers International, в зоне доллара или евро пока остаются БЦ высокой категории, давно существующие на рынке ('Атриум', 'Северная столица' и т. п.). Причем они задумаются об изменении позиции только при существенном увеличении доли вакантных площадей - до 15-20%. Собственники новых зданий классов А или В+ (например, Bolloev Center) заявили расценки в рублях, чтобы привлечь клиентов. В некоторых комплексах прайсы обозначают в евро, но с якорными арендаторами готовы договариваться в рублях. В сети БЦ 'Сенатор' (самой крупной в Петербурге) подход тоже дифференцированный. 'У нас примерно 650 договоров, заключенных на разных условиях. В раскрученных зданиях, заполненных практически на 100%, нам удалось перевести большинство действующих контрактов в доллары, - делится опытом Андрей Пушкарский, генеральный директор УК "Сенатор". - В крупных комплексах, которые вышли на рынок в 2008 г., мы не боимся демпинговать. Предлагаем площади уровней А-В+ по 1000-1500 руб. за 1 кв. м в месяц. Однако цену фиксируем только на 11 месяцев'. 'На мой взгляд, рынок аренды офисов скоро нащупает новую равновесную ставку, - считает генеральный директор компании Maris Properties/CBRE Борис Мошенский. - Все, что до кризиса стоило от 2000 руб. за 1 кв. м в месяц, теперь предлагается по 1200-1500 руб. Помещения, которые летом сдавались за эти деньги, сегодня обойдутся нанимателю в 800-1000 руб. Это вполне адекватные цифры'. По результатам опроса, проведенного компанией Praktis CB в конце года, отечественной валютой оперировали 38% петербургских торговых центров, по 8% отдавали предпочтение долларам и евро, остальные - разнообразным у. е., в том числе бивалютной корзине (15%). Постепенно увеличивается доля комплексов, где используются не только фиксированные арендные ставки, но и плата в процентах от оборота. Хотя твердо оговоренную сумму пока что берут в 65% ТЦ. 'Мы как управляющие обсуждаем с арендаторами три возможные схемы: ограничение курса по валютным договорам (на уровне декабря - января); снижение самой ставки, выраженной в долларах или евро; комбинацию этих вариантов. Каждый случай индивидуальный. Мы анализируем товарооборот конкретного магазина, а также общую ситуацию в отрасли', - рассказывает генеральный директор компании 'АйБи Ритейл' Дмитрий Бердиган. 'Из ТЦ, у которых есть проблемы с локацией и/или концепцией, уже начался исход операторов. Владельцы таких комплексов максимально гибки и фактически соглашаются на условия арендаторов, - комментирует Юлия Готовская, исполнительный директор Praktis CB. - В секторе стрит-ритейла владельцы удачных помещений настаивают на бивалютной корзине. Ради перспективного арендатора готовы уступать, но при этом заключают только краткосрочные договоры'. Аналитики Colliers International считают, что в 2009 г. в городе закроется немало ТЦ, а объемы ввода новых площадей примерно сравняются с объемами вывода торговых объектов с рынка. Рынок купли-продажи практически замер еще прошлой осенью. Происходят лишь единичные сделки, поэтому говорить о средних ценах на объекты определенного расположения и качества можно весьма условно. 'В феврале покупатели и продавцы наконец проявили готовность к диалогу, - отмечает Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb. - В конце года такое желание отсутствовало у них в принципе, а теперь антагонизм ослабел, поскольку собственники согласны уступать. До реальных продаж дело пока доходит редко, но, вероятно, рынок продемонстрирует нам новое ценовое равновесие уже этой весной. Пока же цены предложения примерно вдвое ниже докризисных, и торг возможен'. По словам Николая Казанского, директора по инвестициям и консалтингу Colliers International St. Petersburg, покупатели в основном интересуются небольшими готовыми объектами, которые приносят стабильный доход, а в перспективе пригодны для редевелопмента. Интересны завершенные проекты с рублевыми кредитами, оформленными по прежним ставкам. В этом случае новый собственник заплатит только часть стоимости и продолжит выплачивать ссуду. В целом эксперты солидарны в том, что шоковая пауза на рынке заканчивается. Он продолжит функционировать, но уже на другом, значительно более скромном уровне. Причем это надолго. И маловероятно, что лендлорды, заключающие сегодня невыгодные, на их взгляд, контракты на короткий срок, смогут переоформить их в конце года на лучших для себя условиях.

Анастасия Ясинская