Петербургская недвижимость ожидает инвестиций и стабильности
Итоги прошедшей недавно в Каннах международной выставки MIPIM, по словам генерального директора «БКН девелопмент» Левана Харазова показывают, что кризис затронул отнюдь не только российскую недвижимость. Девелопмент всего мира на данный момент находится в стагнации: игроки рынка выжидают, пока стабилизируется ситуация, так что на старт ярких и красивых новых проектов в ближайшее время, к сожалению, лучше не надеяться. Ситуация в России, по словам участников дискуссии, ничуть не лучше. «Новых проектов не начинается, продолжаются лишь те, которые нельзя остановить», -. Основным двигателем развития офисного рынка Петербурга остаётся компания «Газпром», которая, по словам генерального директора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, на данный момент выбрала с рынка все ликвидные офисы класса А, и сейчас найти современное помещение этого класса для крупного клиента очень трудно. «Как ни странно, вакансия в классе «А» сейчас даже ниже, чем в классе «В», - отмечает эксперт. - При этом в текущих условиях начинать строительство новых бизнес-центров экономически нецелесообразно».
что с 2017 года объёмы ввода новых офисных площадей будут сокращаться, хотя большинство начатых бизнес-центров в 2016 году, скорее всего, достроят. Нужно ли ожидать резкого освобождения большого количества высококачественных офисов в 2018 году, после завершения строительства многофункционального комплекса «Лахта центр», который станет основной штаб-квартирой компаний группы «Газпром»? Участники дискуссии считают, что такого не произойдёт. Площадь офисов «Лахта центра», по приведённой экспертами статистике, примерно равна общей площади офисов класса А и В, введённых в Петербурге за год, однако нужно помнить, что помещения штаб-квартиры «Газпрома» будут заполняться постепенно, а не мгновенно. «Башня «Лахта центра» не заполнится единовременно, это займёт минимум два года», - считает Леван Харазов. Эксперт уверен, что даже после строительства высотного комплекса и переезда структур «Газпрома» в новую штаб-квартиру офисных площадей в Петербурге по-прежнему будет не хватать.
Что касается складской и индустриальной недвижимости, то сейчас, как отметил Николай Пашков, девелоперы не рискуют выводить на рынок новые спекулятивные проекты. Даже с инвестированием объектов build-to-suit, на которых последнее время держался рынок складских помещений, сейчас возникают проблемы.
Инвесторы торговых центров, несмотря на кризис, продолжают присматривать участки для новых проектов - но ориентируются скорее на долгосрочную перспективу: кризис сказался и на сегменте торговой недвижимости.
Впрочем, флагманом развития рынка недвижимости по-прежнему остаётся жильё, которое демонстрирует на данный момент относительную стабильность. Если взять за точку отсчёта рекордный уровень продаж жилплощади, зафиксированный в 2014 году, то по сравнению с ним объём спроса в 2015 году снизился на 40-45%. Это ещё не «дно»: в 2013 году уровень объёма спроса был ниже. Наибольшую стабильность на данный момент традиционно демонстрирует элитный сегмент. В нём, как отметил управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов «Еврострой-Развитие» Александр Матеша, скорее «инвестиции в ожидании недвижимости», чем наоборот, и верхняя планка сделок постепенно повышается. Одна из основных проблем элитного сегмента в Петербурге на сегодняшний день, по словам эксперта - дефицит уникальных участков для новых проектов. Элитность жилья, как известно, определяется прежде всего локацией, а в традиционных местах расположения петербургской «элитки» - на Васильевском острове и Петроградской стороне - свободных пятен под строительство почти не осталось. Новые территории, претендующие на «элитность», также не внушают оптимизма: «Крестовский остров скоро будет исчерпан, заходить на Петровский остров нужно не раньше, чем через 2-3 года», - отметил Александр Матеша. В сегменте жилья масс-маркет ситуация ещё менее радостная. По словам генерального директора «УНИСТО Петросталь», Арсения Васильева, сейчас девелоперы вынуждены более консервативно, чем прежде, выстраивать свои финансовые планы, чтобы пережить кризис. Компании достраивают уже начатые объекты, однако не торопятся начать новые: в 2013-2014 году они выходили на рынок с большим запасом проектов. «На сегодняшний момент объем строительства падает, особенно заметно это стало в 2016 году, - считает эксперт. - Ситуация, которая началась 1,5-2 года назад поставила многие компании в ситуацию недостаточного финансирования Эта ситуация неопределенности будет сохраняться, тем более на нее влияют и местные факторы: инициативы властей, замедляющие развитие земельного рынка, нагрузки на инвесторов и девелоперов, непринятые ПЗЗ, неопределенные «правила игры»».
Леван Харазов выразил надежду, что ситуацию сможет улучшить освоение «серого пояса». Есть шанс, что к 2018 году на месте бывших промзон появится благоустроенная городская среда с продуманными рекреационными зонами, транспортным обеспечением и качественным жильём. Тем не менее, сейчас к инвестированию в землю никто не готов, так что пока развитие «серого пояса» отодвигается на неопределённое время. «На сегодняшний день у большей части крупных застройщиков имеется в наличии некий земельный банк, который они пытаются потихоньку осваивать, - отметил Леван Харазов. - Стоимость строительства выросла, объем реализации незначительно сократился, при этом цена готового продукта сохранилась на прежнем уровне. Доходность сегмента падает, привлечение инвестиций в процесс строительства стал затруднительным».
«Праздник неопределённости» - так охарактеризовал текущую ситуацию на рынке жилья Арсений Васильев. Источник этой неопределённости - постоянно меняющиеся «правила игры», такие, как изменения в Правилах землепользования и застройки и высотном регламенте. Так, по мнению эксперта, сорокаметровое ограничение высоты застройки в ближайшие два-три года приведёт к увеличению стоимости квадратного метра и сокращению количества новых жилых проектов в черте города. Арсений Васильев считает, что в ближайшем будущем жильё эконом-класса будет постепенно перенесено на окраины, в такие районы, как Шушары или Мурино.