Офисы ждут усиления конкуренции
Петербургские девелоперы намерены побить рекорд по вводу офисных площадей в 2014 году. С января по август было выведено на рынок 145 тыс. кв. м офисной недвижимости в 17 зданиях города. Еще столько же будет введено до конца года. При этом прогнозы аналитиков говорят, что пик спада на рынке коммерческой недвижимости придется на первый квартал 2015 года.
В течение оставшихся четырех месяцев года девелоперами Петербурга анонсировано завершение строительства еще 268 тыс. кв. м офисов. Часть из них предсказуемо перенесет сроки ввода на 2015 год, но, даже по самым пессимистичным прогнозам, годовой прирост офисов в городе составит около 300 тыс. кв. м.
. По данным компании, на конец августа 2014 года в Петербурге на этапе строительства находится 530 тыс. кв. м офисной недвижимости, ввод которой запланирован до конца 2015 года. Лидируют по объемам строящейся офисной недвижимости Московский и Центральный районы города.
"Это достаточно большой объем по сравнению с развитыми европейскими рынками, где ежегодный прирост составляет 30-40 тыс. кв. м, а в некоторых городах и вовсе наблюдается отрицательный прирост, например в Брюсселе, в Берлине", —
Рынки офисной недвижимости большинства европейских городов являются развитыми и имеют более долгую историю развития. В таких городах, как Амстердам, Мадрид, Дублин, Барселона, Франкфурт, Милан, Брюссель, Копенгаген, Берлин, Гамбург, Париж, Мюнхен, Вена, Марсель, Лион, объем строящейся офисной недвижимости, ввод которой запланирован до конца 2015 года, не превышает 5% от общего стока. В Праге — 12%, в Варшаве — 17%, в Санкт-Петербурге этот показатель — 22%.
"Объемы спроса в Петербурге растут не так быстро, что приведет к дальнейшему обострению конкуренции, росту уровня вакантных площадей и корректировке арендных ставок в меньшую сторону", —
выделяют три основные сценария будущего развития рынка коммерческой недвижимости РФ и анализируют состояние рынка в каждом из них. Первый — это улучшение геополитической ситуации, ведущее к снятию санкций, наложенных на российскую экономику. Второй — сохранение высокой степени неопределенности. Третий — ухудшение в среднесрочной перспективе геополитической ситуации и фундаментальных макроэкономических показателей.
"В условиях всех трех сценариев баланс на рынке будет оставаться под давлением ослабленного спроса. Во втором квартале 2014 года он был на 30-50 процентов ниже, чем был бы в обычной рыночной ситуации. При этом последствия выросшей неопределенности намного сильнее сказались на международных компаниях. Если в нормальной ситуации их доля спроса составляла около 25-30, то сейчас — лишь 10-15 процентов",
При этом, как отмечают аналитики, на российском рынке изменение баланса спроса и предложения обычно ведет к росту вакансии, а не к уменьшению ставок аренды. "Во втором квартале 2014 года в офисном сегменте вакансия выросла с 12 до 14,5 процентов. На рынке складской недвижимости, где наблюдается структурный дефицит площадей, данный показатель вырос с 3 до 4,8 процентов. Рынок торговой недвижимости в данном контексте показал более высокую устойчивость: вакансия выросла с 2,6 лишь до 2,9 процентов", —
С коллегами согласен Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор": "На сегодняшний день емкость рынка такова, что спрос на ликвидные объекты держится на хорошем уровне, поэтому понижения арендных ставок в них не будет. Что касается менее востребованных бизнес-центров, то здесь можно ожидать корректировку цен с понижением в 3-5 процентов".
Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges, добавляет: "Предложение класса "А" в старом фонде будет понижаться в стоимости, так как не в состоянии конкурировать по комфорту с новыми зданиями, но в них смогут переехать арендаторы из бизнес-центров класса "В." Будет некоторое перемещение в целом по рынку".
По мнению экспертов департамента брокериджа NAI Becar, компании, на которых могут отразиться санкции (импортеры продуктов питания, логистические компании, грузоперевозчики и международные корпорации), будут пересматривать свои бизнес-модели в соответствии с изменившимися условиями. В сентябре многие арендаторы, вероятно, уведомят арендодателей о сокращении или о полном отказе от занимаемых помещений. По оценкам экспертов, в октябре число вакансий увеличится на 10%.
Роман Русаков