Офисы вернулись к прежним рекордам
Рынок офисной недвижимости в 2013 году стал рекордным с точки зрения ввода новых офисных объектов за последние пять лет. В течение года было введено восемь офисных центров класса А общей площадью 284 тыс. кв. м. Это рекордный показатель с 2008 года, когда в эксплуатацию в этом сегменте было введено 408 тыс. кв. м.
По данным Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, за прошедший год петербургский рынок пополнился 18 объектами, включая несколько знаковых проектов, в том числе "Невскую ратушу", где планирует разместиться администрация Петербурга, а также первый в городе офисный небоскреб — Lider Tower. Более 60% от общего объема введенных площадей относится к классу А.
По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, в 2013 году объем предложения качественной офисной недвижимости в бизнес-центрах класса А и В составил 2,66 млн кв. м.
"В текущем году введено в эксплуатацию 284 тыс. кв. м офисной недвижимости, что на 38 процентов больше, чем в предыдущем году. Среди новых объектов 61 процент (174 тыс. кв. м) относится к классу А. На долю класса В в 2013 году пришлось 39 процентов новых офисных площадей. 2013 год стал рекордным по вводу офисных центров класса А за всю историю существования профессионального рынка коммерческой недвижимости", — говорят в Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
По подсчетам аналитиков компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, общий объем чистого поглощения качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге вырос по сравнению в 2012 годом на 13%, составив 157,4 тыс. кв. м. В связи с вводом в эксплуатацию во втором полугодии 2013 года большого количества проектов средний уровень вакансии к концу года увеличился с 6,6 до 9,1%.
По данным аналитиков Colliers International, в общем объеме поглощенных площадей за 2013 год доля класса А составила 70%. А по данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, в общем объеме действующих офисных центров города в 2013 году доля проектов класса А увеличилась с 26 до 30%. Доля класса В снизилась с 74 до 70%.
По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, географическое распределение офисной недвижимости изменилось по сравнению с предыдущим годом, большую долю составляют Центральный (18%) и Московский (16%) районы, в то время как в предыдущие несколько лет второе место по объему офисных площадей занимал Петроградский район. Доля Московского района значительно увеличилась в последние несколько лет за счет ввода нескольких крупных проектов. В 2013 году в Московском районе было введено шесть бизнес-центров, среди них три проекта класса А — Lider Tower, вторая очередь "Технополиса" и "Ренессанс Премиум".
Спрос на небольшие помещения
Интерес потенциальных арендаторов все также ориентирован в первую очередь на небольшие помещения площадью до 100 кв. м. На данные помещения пришелся 71% всех запросов за 2013 год. Следует отметить, что доля запросов на помещения площадью более 1000 кв. м увеличилась на 2% по сравнению с 2012 годом.
Уровень спроса в 2013 году полностью соответствовал уровню 2012 года. Общее количество сданных в аренду офисных площадей в бизнес-центрах классов А и В, анонсированных на рынке и заявленных компаниями "большой четверки", в 2013 году составило 106 тыс. кв. м. Для примера: в 2012 году было сдано 105,97 тыс. кв.м.
В 2013 году на рынке офисной недвижимости спрос на офисы в зданиях класса В увеличился по сравнению с 2012 годом на пять процентных пунктов и составил 47%. Доля спроса на офисы класса А составила 53%.
Наибольшую долю по объему сделок по аренде офисных помещений в 2013 году занимает Центральный район (31%) за счет сдачи в аренду нескольких крупных офисных площадей. По сравнению с 2012 годом наибольшее изменение коснулось Выборгского района, чья доля выросла на 11 процентных пунктов.
Основным источником спроса являются арендаторы, мигрирующие из зданий класса C, а также офисных центров класса B, построенных в начале 2000-х годов, концепции которых уже устарели, в более современные бизнес-центры. Также арендаторы съезжают из бизнес-центров с растущей арендной ставкой или невыгодными условиями. В 2013 году большинство сделок с компаниями, перемещающимися из одного офисного здания в другое, происходило между классами С и В (70%).
Основную часть в структуре спроса 2013 года составили уже существовавшие на рынке Санкт-Петербурга компании (88%). Количество новых компаний в структуре сделок — 12% (на основании сделок брокеров).
В общем объеме сделок по сферам бизнеса в 2013 году лидируют компании энергетической отрасли, IT-отрасли и строительства. Доля сделок с компаниями сектора энергетики увеличилась на 20 процентных пунктов по сравнению с 2012 годом.
По сравнению с 2012 годом уровень вакантных площадей в офисных центрах класса А остался на уровне 13%, что объясняется большим объемом ввода новых офисных площадей в этом классе. В зданиях класса В вакантно всего 7% площадей (на два процентных пункта меньше, чем в 2012 году), так как они пользуются наибольшим спросом у арендаторов за счет невысокой ставки аренды.
54% офисных центров класса А и 60% класса В имеют стопроцентную заполняемость. 7% офисных центров класса А и 4% офисных центров класса В заполнены менее чем на 50%.
По итогам 2013 года средний уровень арендных ставок для офисных центров класса А составляет 1,4-1,8 тыс. рублей за квадратный метр в месяц (включая НДС и операционные расходы), для класса В — 900-1300 рублей. Анализ коммерческих условий произведен на основании объектов, сдаваемых в аренду компанией Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. Учитываются как цены сделок, так и цены предложений. В выборке представлены 170 зданий классов А и В.
В 2014-2015 годах ожидается замедление роста арендных ставок на высококлассные объекты, что связано с ростом конкуренции. Коммерческие условия будут расти постепенно на уровне 3-5% в год. Арендные ставки на помещения в наиболее качественных офисных центрах вблизи метро по мере достижения максимальных показателей по заполняемости будут расти более быстрыми темпами — на 7% и более.
Офисы класса В подорожали всего на 1%. В действующих офисных центрах класса А арендные ставки не изменились.
Рост продолжится
В 2014 году рост рынка продолжится: прогнозируемый прирост качественных офисных площадей составит 154 тыс. кв. м за счет ввода 14 новых бизнес-центров. Таким образом, при условии реализации заявленных девелоперами планов совокупное арендопригодное предложение увеличится на 7,6% и составит 2,185 млн кв. м. По мнению аналитиков компании Astera, объем нового строительства превысит объем чистого поглощения офисных площадей в течение 2014 года, что приведет к росту уровня вакансии. Арендные ставки, однако, не претерпят значительных изменений.
Аналитики отмечают, что в зонах высокой конкуренции увеличится срок заполнения новых бизнес-центров, выводимых на рынок. В этих условиях будет наблюдаться более ранний старт арендных кампаний собственниками проектов, а поиск арендаторов на стадии строительства проекта и обеспечение предварительных договоров станет все более распространенным.
Среди тенденций, отмечающихся на рынке, по словам экспертов, можно отметить то, что растет число девелоперов, ориентированных на сертификацию своих новых бизнес-центров по экологическим стандартам. Сразу несколько бизнес-центров проходят сертификацию по экологическим стандартам LEED или BREAM, в том числе вторая очередь бизнес-центра "Технополис Пулково", бизнес-центр Eightedges группы компаний Leorsa, бизнес-центр "Тринити Плейс". Первый в городе золотой сертификат LEED Gold уже получил бизнес-центр "Ренессанс Правда" компании Renaissance Development.
Под конец 2013 года на этапе строительства в Санкт-Петербурге находилось около 380 тыс. кв. м офисной недвижимости, ввод которой планируется до конца 2015 года, 66% из них относится к классу А. В 2014-2015 годах планируется ввод большого числа офисных объектов как класса А, так и класса В.
"С учетом анонсированных объемов ввода на 2014 год уровень свободных площадей на рынке Санкт-Петербурга останется в пределах 10-12 процентов. Новые бизнес-центры будут оттягивать на себя арендаторов из устаревающих проектов", — считают в Colliers International.
"Несмотря на большой объем ввода офисов как в 2013-м, так и в текущем году, мы не ожидаем снижения ставок на рынке. Существенное увеличение ставок также маловероятно, так как конкуренция на рынке ограничит потенциал для их роста", — добавляют аналитики Colliers.
Аналитики считают, что в течение 2014-2015 годов ожидается падение спроса на бизнес-центры класса А, что связано с высокими арендными ставками в подобных объектах, с сокращением числа крупных международных и российских компаний, ищущих новые офисы, а также с усложнившейся экономической ситуацией. Большим спросом будут пользоваться помещения в зданиях класса В как в центре города, так и в прочих районах с хорошей транспортной доступностью.
Основной спрос будет по-прежнему ориентирован на аренду небольших офисов (100-200 кв. м) в действующих офисных центрах с отделкой, в первую очередь класса B, в пределах пешеходной доступности от метро и с удобными подъездными путями и парковкой.
Однако в связи с нехваткой ликвидных помещений в действующих объектах крупные арендаторы начинают рассматривать аренду в зданиях, находящихся на финальной стадии строительства.
Олег Привалов