Офисная недвижимость: параметры растут стабильно
26 Декабря 2012, 10:09
Restate.ru (Новости недвижимости)
Рынок офисной недвижимости эксперты называют стабильным: арендные ставки, заполняемость и спрос растут. При этом новых объектов, которые могли бы подтолкнуть рынок, выходит мало – сроки ввода ряда заявленных проектов перенесены на 2013 год.
По данным Jones Lang LaSalle, к концу года в Петербурге насчитывается около 2 млн кв. метров качественных офисных площадей, из которых четверть принадлежит классу А. Объем ввода в течение года составил 185 тыс. кв. метров, что соизмеримо с 2011-м и даже 2008-м. При этом объем поглощения оценивается в 220 тыс. кв. метров. Поскольку поглощение перекрывает ввод, вакантными, говорит генеральный директор Jones Lang LaSalle Андрей Розов, остаются 8-9% площадей. Сокращение свободных площадей пока не слишком заметно сказалось на арендных ставках, они изменились в пределах инфляции - в классе А увеличились на 7-9%, в классе Б - на 6-8%.
Вложиться и подождать
Мнения по поводу инвестиционной привлекательности офисного сегмента различны. Так, Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга и департамента консалтинга GVA Sawyer, называет офисную недвижимость слабым сегментом рынка. Рост инвестиций в жилую недвижимость, объясняет он, начинается накануне экономического подъема, в коммерческую - после. Сейчас в течение двух лет мы узнаем о большом количестве заявленных жилых проектов. Следом двинется торговая недвижимость. Бизнес-центры будут последним сегментом, который покажет активный рост. Розов, оценивая ставку капитализации на офисном рынке в 10% годовых, считает этот сегмент инвестиционно привлекательным.
Кому нужны офисы
Спрос, отмечают брокеры, растет. «Городу не хватает офисных помещений», - убежден Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор». Арендаторов теперь интересуют офисные блоки от 200 кв. метров - многие компании расширяются. В лидерах по запросам - IT-компании и строители (доля запросов - по 13%). Активны также финансовые и сырьевые структуры.
Есть спрос, говорит Розов, и на покупку действующих бизнес-центров - конечно, с понятной доходностью и понятным составом арендаторов. При этом потенциальные покупатели готовы выложить сумму до 50 млн долларов. Во многих случаях это - конечные пользователи, которые приобретают здание, чтобы разместить там офис своей компании. Покупателей зачастую интересует не только состав арендаторов, но также их количество: если арендаторов много, бизнес-центром сложно управлять, если мало - отказ от аренды даже одной компании может заметно повлиять на доходы владельца.
География спроса
По данным Knight Frank St Petersburg, структура запросов позволяет говорить об интересе арендаторов к центральным районам Петербурга. Большинство компаний даже не пытаются искать новый офис за пределами центра города, их интересуют Центральный, Василеостровский и Петроградский районы. При этом спрос смещен в Центральный район - треть потенциальных арендаторов намерены снять офис именно здесь. На долю районов, не относящихся к центральным, приходится всего 32% обращений. «Это обусловлено, в первую очередь, географическими особенностями нашего города - в интересах компаний-работодателей максимально повысить удобство своих сотрудников, сократив по возможности их потери времени на дорогу от дома до офиса и обратно», - поясняют в компании.
Остались на второй год
В третьем квартале большая часть из запланированных бизнес-центров не ввелась, сроки были перенесены на четвертый квартал 2012 года и даже на первый квартал 2013-го. С большой долей вероятности ввод многих объектов случится уже в 2013 году, Запланированного объема новых площадей, полагают эксперты компании, рынку должно хватить - при существующем спросе.
По данным Knight Frank, из наиболее крупных объектов, которые планировалось вывести на рынок до конца 2012 года, можно выделить бизнес-центр Leader Tower, многофункциональные комплексы «Преображенский» и «У Красного моста». Впрочем, ожидание существенного роста предложения специалисты теперь перенесли на 2013 год. Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg, рассчитывает, что на рынок выйдут «Ренессанс Правда», Leader Tower. Но главное ожидание - административно-деловой квартал «Невская Ратуша», который обещает рынку почти 180 тыс. кв. метров качественных площадей.
Ожидания-2013
Изменение уровня вакантных площадей и арендных ставок, отмечают аналитики GVA Sawyer, происходит в основном за счет открытия новых объектов. По прогнозам консультантов, ввод в эксплуатацию большинства заявленных бизнес-центров приведет к стабилизации арендных ставок во всех сегментах и снижению показателей заполняемости.
Елена Зубова