Офисная недвижимость

Предложение

• Общий объем предложения качественных площадей в бизнес- центрах Петербурга составляет 1,66 млн кв. м. Из них класс А - 480 тыс. кв. м, класс В - 1,18 млн кв. м. Сегодня в городе действует 220 офисных зда­ний классов А и В (не включая офисные здания под собственные нужды). В общем объеме качественных площадей доля класса А достигает 29%(Colliers International).
• В I квартале 2012 года вместо ожидавшихся четырех бизнес-центров общей арендопригодной площадью около ЗБ тыс. кв. м в эксплуатацию вве­ден лишь один объект - вторая очередь бизнес-центра «Вант» (около 8 тыс. кв. м). До конца года запланирован ввод в эксплуатацию более 150 тыс. кв. м арендопригодных офисных площадей. Однако часть площадей строящихся офисных центров уже продана либо планируется к продаже компаниям под собственные нужды, поэтому арендопригодная площадь качественных офис­ных площадей Петербурга к концу текущего года увеличится на 133 тыс. кв. м и составит 1,91 млн кв. м (ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate).
• Низкий уровень ввода остается одной из отличительных черт рынка офис­ной недвижимости Петербурга последних двух лет: средний объем ежеквар­тального ввода не превышает 30 тыс. кв. м, в то время как в 2007-2009 годах это значение составляло 72 тыс. кв. м. Ситуация должна измениться уже в течение 1,5-2 лет, когда на рынок начнут выходить проекты, строительство которых было начато в 2009-2010 годах (Jones Lang LaSalle)

Спрос

• Средний уровень вакансии на рынке качественных офисных центров Петербурга за первые три месяца 2012 года увеличился с 7,5 до 9,3%. Рост произошел за счет большого объема офисных центров класса А, введенных в конце прошлого года. Уровень вакансий по бизнес-центрам А-класса вырос с 13,5 до 19%, а по классу В+ - с 5 до 5,2%, в то же время по классу В этот показатель сократился с 6,6 до 6,1%.
• В сегменте высококлассных офисных центров отмечено незначительное снижение заполняемое™ бизнес-центров, введенных до кризиса, и сокраще­ние свободных площадей в новых бизнес-центрах 2010-2011 годов построй­ки. Небольшие офисные комплексы {до 5-7 тыс. кв. м) в центральной части города заполнились на 100% в течение 6-8 месяцев после своего открытия (ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate).
• Средний уровень вакантных площадей не отражает реальной картины на рынке: 90% офисных зданий заполнены на 90-93%, а оставшиеся 10% бизнес-центров - на 50% и менее (Maris|CBRE).
• ВI квартале этого года показатель чистого поглощения офисных площадей классов А и В достиг 50 тыс.кв.м., что в два раза выше конца 2011-го. Объем свободных площадей в абсолютном выражении составил около 102тыс. кв. м в классе А и чуть более 134тыс. кв. м в В-классе против 124,7 тыс. и 148,2 тыс. кв. м кварталом ранее.

Цены

• Средние ставки аренды в бизнес-центрах класса А составляют 1,2 тыс. руб./кв. м в месяц, класса В - 950 руб./кв. м в месяц (без НДС, включая экс­плуатационные расходы). В течение юда уровень арендных ставок в рублевом эквиваленте ожидается стабильным, возможен незначительный рост в пределах 2-5%(Colliers International).
• В январе - марте 2012 года рублевые арендные ставки практически не изме­нились, показав рост в пределах 2-3%. Однако в долларовом эквиваленте из-за изменения курсов валют они выросли на 5-6% - до $330-400/кв. м в год для класса А и $250-330/кв. м в год для В-класса. Максимальные ставки не изменились, остановившись на уровне $450-550/кв. м в год без учета НДС и операционных расходов (Jones Lang LaSalle).