Новое лицо петербургского «Гостиного двора»
Как вы оцениваете заявленный размер инвестиций в реновацию сооружения, и примерные сроки реализации столь масштабного проекта?
Сергей Владимиров, начальник отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге
С моей точки зрения, сложность проекта состоит не столько в его масштабе, сколько в ограничениях, накладываемых статусом исторического памятника. Значительные инвестиции на уровне $0,5 млрд. выглядят реалистично ввиду расположения в самом центре города и ограничений реконструкции, связанных с охранным статусом. Сроки реализации проекта предопределить сложно – все будет зависеть от достаточно непредсказуемого с точки зрения продолжительности процесса согласования разрешительной документации. Думаю, что срок реализации может составить 3-4 года с учетом согласований и реконструкции.
Игорь Кокорев, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg
«Гостиный двор» - уникальное историческое сооружение, занимающее довольно-таки большой участок в центре города, при этом используется под цели розничной торговли в основном его периметр. Торговая концепция существующего объекта, с нашей точки зрения, довольно невнятная – объект можно представить как несколько сравнительно небольших автономных частей.
Кирилл Акиньшин, руководитель отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network
С одной стороны, цифра кажется внушительной. С другой стороны, проект предполагает ввод дополнительных площадей, увеличив БГД до 150000 квадратных метров. С учетом охранных обязательств, а также сложности проекта (по некоторым данным БГД имеет ряд проблем с фундаментами), нам кажется данная сумма вполне реальной, а может быть даже недостаточной для достижения поставленных показателей.
Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
С учетом запланированного увеличения суммарной площади объекта в два раза заявленный объем инвестиций не кажется завышенным. Однако в связи с тем, что объект находится под охраной, в процессе реализации проекта могут возникнуть сложности, и его стоимость может вырасти.
Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real
Заявленный размер инвестиций вполне ожидаем, поскольку здание «Гостиного двора» относится к памятникам архитектуры, и процесс его реконструкции будет усложняться требованиями КГИОП.
Как вы оцениваете планы по увеличению доходности «Гостиного двора» в 20 раз?
Сергей Владимиров
Гостиный двор – это уникальный комплекс с точки зрения местоположения и роста текущего потенциала, который имеет шанс стать объектом мирового масштаба, новой городской достопримечательностью и центром притяжения туристов и жителей города. Существует возможность не только улучшения физических параметров комплекса - значительного увеличения общей и арендуемой площадей, организации достаточной парковки - но также и эффективности концепции. Отличное местоположение привлечет профессиональный пул арендаторов, в том числе и новые международные бренды, до сих пор не представленные в России. Комбинация центрального расположения и крупного размера проекта позволят организовать большую площадку для проведения мероприятий, которая будет способствовать росту посещаемости объекта. В результате редевелопмента доходность возрастет как минимум на порядок. Более высокие показатели доходности будут зависеть от возможности преодолеть ограничения реализации проекта и от благоприятности макроэкономического фона.
Игорь Кокорев
Потенциал местоположения позволяет создать после реконструкции современный торгово-развлекательный центр городского значения, который способен побороться за звание главного торгового центра города с «Галереей». Однако для этого в процессе реконструкции придется решить ряд сложных задач, и при этом учесть все охранные обязательства. С учетом масштабов проекта и его сложности общий объем инвестиций может быть достаточно велик. Для увеличения доходности у «Гостиного двора» есть немалые резервы: увеличение торговой площади в разы, смена концепции и привлечение новых операторов торговли и услуг может позволить достигнуть заявленных показателей.
Кирилл Акиньшин
Мне кажется эта цифра очень оптимистичной. Насколько мне известно, торговая площадь в настоящий момент в БГД составляет немногим более 40 тысяч. По существующим проектам реновации предполагается увеличение ее до 70 тысяч квадратных метров. Исходя из данных цифр, сложно представить увеличение доходности Гостиного двора в 20 раз, даже с учетом того, что этот объект станет новым центром притяжения, перетянув часть посетителей от Галереи и Невского центра. Следует учитывать также вопрос парковки, если он не будет решен, то можно забыть о таком внушительном росте.
Александр Веселов
Успех проекта напрямую зависит от его концепции, сегментов, в которых будут работать арендаторы, а также характера позиционирования. Ориентация исключительно на «премиум» сегмент будет проигрышной. Если целевой аудиторией станут люди со средним достатком, в таком случае универмагу придется конкурировать с двумя другими крупными торговыми центрами – ТЦ «Невский центр» и ТРЦ «Галерея».
Валерий Трушин
Стоит учитывать, что вложения в редевелопмент Гостиного двора – это не только инвестиции в реновацию самого здания, это еще и реновация внутренней территории, в которой и заложен основной потенциал по увеличению доходности. Сказать сегодня насколько увеличится доходность Гостиного двора после редевелопмента достаточно сложно. Но раскрыв внутренние территории, и сделав, их грамотный мастер-план, можно существенно увеличить доходы.
Также на увеличение дохода может повлиять иная арендная политика: сейчас площади универмага занимают 85% и если они будут сданы, то арендный поток значительно возрастет. При этом ставки аренды будут находиться на достаточно высоком уровне, учитывая локацию и историю объекта.
Как вы оцениваете конкурентное окружение у «Гостиного двора»?
Сергей Владимиров
Текущая конкурентная среда для БГД включает лучший проект торговой недвижимости Петербурга ТРЦ «Галерея», другой центрально расположенный универмаг «Пассаж» и многочисленные объекты формата стрит-ритейл. С нашей точки зрения, в случае удачной реализации, ввиду масштабного размера проект будет конкурировать только с ТРЦ «Галерея». Однако учитывая уникальное расположение, комплекс может превзойти даже этого именитого соперника.
Игорь Кокорев
Потенциал местоположения позволяет создать после реконструкции современный торгово-развлекательный центр городского значения, который способен побороться за звание главного торгового центра города с «Галереей». Однако для этого в процессе реконструкции придется решить ряд сложных задач, и при этом учесть все охранные обязательства. С учетом масштабов проекта и его сложности общий объем инвестиций может быть достаточно велик. Для увеличения доходности у «Гостиного двора» есть немалые резервы: увеличение торговой площади в разы, смена концепции и привлечение новых операторов торговли и услуг может позволить достигнуть заявленных показателей.
Кирилл Акиньшин
Конкурентное окружение проекта представляет собой в основном встроенные торговые помещения по улице Садовой и Невскому проспекту. Кроме того в ближайшем окружении БГД существуют два крупных торговых центра: «Пассаж», который планируется реконструировать, и галерея бутиков «Гранд Палас». Кроме того в ближайшие несколько лет начнется реализация проекта по реконструкции территории Апраксина Двора, где также предполагается расположение торговых объектов.
Александр Веселов
Целесообразность создания такого большого количества торговых площадей в центре города под вопросом, особенно с учетом того, что ситуация с парковочными местами в непосредственной близости от «Большого Гостиного двора» сложная, а подземный паркинг, скорее всего, возводиться не будет. Отправляться за покупками петербуржцы предпочитают на личном автомобиле, соответственно, гораздо удобнее посещать торговые центры в спальных районах. С учетом перспектив ограничения въезда автомобильного транспорта в центр города, целесообразность размещения такого большого объема торговых площадей в данной локации еще менее очевидна.
Валерий Трушин
Что касается конкурентного окружения, то рядом расположены торговый дом «Пассаж», «Елисеевский», но «Гостиный двор» остается вне конкуренции. Гостиный двор силен как бренд, как символ, который необходимо использовать в процессе реконцепции объекта. Потенциал у Гостиного двора действительно широкий. В результате реновации объекта может получиться современный и эффективный с точки зрения экономики проект.