Нескладный рынок
Резкий поворот
Ещё несколько лет назад данный сегмент показывал бурный рост в качественных и количественных показателях. Главным проблемным фактором, стоящим перед бизнесом, взаимодействующим с сектором индустриальной недвижимости, был постоянный дефицит качественных складских площадей. Девелоперы не успевали удовлетворять постоянно растущий спрос на современные логистические комплексы. При этом такая проблема стояла и перед игроками столичного рынка, и перед петербуржцами. Однако затем наступивший кризис внёс свои коррективы в динамику функционирования складского рынка и развернул тренды в другом направлении.
Сейчас сегмент складской недвижимости в Ленинградской области испытывает трудности в связи с общей непростой экономической ситуацией. По данным NAI Becar, уровень вакансии в третьем квартале 2015 года достиг 13,2% в классе "А" и 6,6% в классе "В". Увеличение объёма пустующих площадей привело к снижению ставок аренды на 8,5% в классе "А" и на 4,5% в классе "В".
Рост себестоимости строительства и стоимости капитала, а также снижение арендных ставок на качественные складские комплексы привели к тому, что в этом году ожидается минимальный прирост нового спекулятивного предложения, а девелоперы не спешат начинать новые проекты. Завершается строительство складов, начатых ещё в 2014 году.
С начала 2015 года на рынок вышли только три объекта, причём все они были запущены в первом квартале года. Среди них - торгово-распределительный комплекс для ЗАО "Торговый Дом "ЭТМ" в "А Плюс Парк Шушары" (формат built-to-suit), вторая очередь складского комплекса "Би Лоджистик" и склад электротехнической компании "Минимакс". Таким образом, суммарный объём ввода составил 68,8 тыс. кв. м арендапригодных площадей класса "А".
По словам Тамары Поповой, руководителя отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, складской сегмент по-прежнему характеризуется низкой строительной активностью. "Ввод в эксплуатацию в третьем квартале 2015 года нового объекта площадью 11,9 тыс. кв. м не оказал заметного влияния на объем рынка: суммарный прирост в сегменте складов, предназначенных для аренды, составил менее 1%. С географической точки зрения существенная часть действующих складов по-прежнему сконцентрирована в южной части Санкт-Петербурга на территории промзоны Шушары - на неё приходится около 34% предложения. Небольшие проекты появляются на юго-востоке, в Красногвардейском, Калининском районах Санкт-Петербурга и во Всеволожском районе Ленинградской области, в непосредственной близости к городу. Новые объекты предназначены как для хранения продукции, так и для размещения небольших производств (до 5 тыс. кв. м)", - рассказала эксперт.
Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге, говорит о том, что основной объём складских площадей сконцентрирован в южных районах города. В 2016 году ввод объектов придётся на Пушкинский район, а также Парнас и Девяткино. "Наиболее активными арендаторами складов являются продуктовые и DIY-ритейлеры, которые предпочитают снимать крупные логистические объекты в формате "под ключ", - отметила Скаландис.
Почётные доноры рынка
Важно отметить, что, несмотря на то, что в регионе наблюдалась отрицательная динамика изменения индекса промышленного производства, в структуре спроса на складские площади отмечается рост активности со стороны производственных компаний. Эти структуры ищут помещения площадью 1-1,2 тыс. кв. м. Таким образом, наиболее заметную активность проявляют именно небольшие предприятия, уделяющие пристальное внимание местоположению объектов и (в зависимости от специфики бизнеса) предоставляемой электрической мощности. При этом среди данного типа арендаторов велика доля российских производственников. Помимо этого активность на рынке продолжают поддерживать арендаторы из сферы ритейла и дистрибуции.
В целом в 2015 году ритейлеры выступают одним из главных драйверов поддержки почти всех сегментов рынка коммерческой недвижимости. Высокая конкуренция на розничном продуктовом рынке приводит к необходимости повышения эффективности всей цепочки поставок, в том числе с точки зрения использования существующих складских площадей. Вследствие этого растет популярность формата built-to-suit, учитывающего индивидуальные особенности спроса конкретного клиента.
Исходя из аналитической информации Knight Frank, особенно заметно их преобладание в сегменте сделок с блоками площадью свыше 10 тыс. кв. м. Вместе с тем заметен рост спроса со стороны арендаторов производственного сектора.
Заметную активность проявляют небольшие предприятия, уделяющие пристальное внимание местоположению объектов и в зависимости от специфики бизнеса предоставляемой электрической мощности. Наиболее популярным запросом потенциальных арендаторов в третьем квартале 2015 года стал поиск отапливаемого помещения площадью 700-1 тыс. кв. м с уровнем ставки 300-350 рублей за 1 кв. м в месяц (без НДС и коммунальных платежей).
По словам Алексея Пяткова, старшего консультанта департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, несмотря на то, что за последний год многие торговые операторы уже закрыли свои потребности в складских площадях, на рынке по-прежнему наблюдается сохранение интереса к аренде складских площадей со стороны ритейлеров и логистических компаний. Однако поскольку новые проекты спекулятивных складов в текущих условиях не реализуются, в перспективе ближайшего года это приведет к отсутствию нового предложения на рынке", - заявил Пятков.
на начало октября заполняемость складских комплексов класса "А" составила 92% (+2% по сравнению в декабрем 2014 года). В объектах класса "В" вакантны 5% помещений (+3% по сравнению с декабрем 2014 года). Объем сделок в третьем квартале 2015 года составил 67 тыс. кв. м, с начала года - 215 тыс. кв. м.
Важно также отметить, что, несмотря на общее снижение активности данного рынка и уменьшение инвестиционных потоков, складской сегмент не теряет уровня профессионализма, достигнутого за долгие годы планомерного качественного развития. Сегодня современные склады возводятся только "с нуля", так как это экономически более выгодно и эффективно с точки зрения соблюдения пожарных норм, обеспечения всеми другими инженерными системами, чем переделывать старое здание. Из реконструированных в последнее время зданий вспоминается, пожалуй, только помещение склада "Евроавто", который просуществовал буквально пару месяцев после запуска, а затем, что показательно, полностью сгорел.
Ставка на сильных
Другое важнейшее изменение на рынке - это полный пересмотр структуры формирования арендных ставок. Все они стали фиксироваться в рублях. Рост уровня вакансии привёл к общему снижению арендных ставок.
Филипп Чайка, директор департамента складской и индустриальной недвижимости East Real, отмечает, что средняя ставка аренды с начала 2015 года в классе "А" составила 500 рублей за 1 кв. м в месяц, в классе "В" - 350 рублей за 1 кв. м в месяц (вкл. НДС, ОРЕХ, кроме КУ). "Эпоха валютных ставок на рынке складской недвижимости полностью прошла", - подчеркнул эксперт.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, подчёркивает, что по тем договорам аренды, которые были заключены несколько лет назад, арендаторы стремятся пересмотреть условия, так как ставка аренды в них номинирована в долларах. "Арендаторы хотят зафиксировать курс или перейти на рублевые договоры. Однако в ряде случаев условия таких договоров очень жесткие, поэтому арендодатель не идет навстречу или лишь немного снижает ставку. Естественно, что арендатор оказывается в крайне тяжелом положении. Новые договоры заключаются уже в рублевой зоне, уровень арендных ставок составляет 500-550 рублей за 1 кв. м в месяц (включая НДС и эксплуатационные расходы)", - отметил Фадеев.
Ещё одним важным трендом, чётко фиксируемым в текущем году, стал факт стремительного изменения соотношения структуры спроса и предложения в складском сегменте. В 2015 году рынок девелопмента спекулятивных складов фактически замер, причина этому - наличие достаточного предложения вакантных площадей на рынке, низкая активность потенциальных арендаторов, дорогое финансирование и рискованность кредитования финансовыми институтами подобных проектов. Место этого формата уверенно занимает built-to-suit.
Основным заказчиком проектов формата build-to-suit являются крупные производственные компании и продуктовые ритейлеры, то есть те, для кого критичны специфические требования к площадке, например, наличие холодильного оборудования или размещение специфических производственных линий.
Таким образом, становится понятно, что кризис только разогнал уже наметившейся концептуальные тенденции на рынке складской недвижимости в регионе. Всё более чёткие очертания обретает сегмент build-to-suit. Слабые и непрофильные игроки уходят с этого рынка, а жёсткие условия, в которые кризис поставил индустрию в последнее время, эти процессы только усиливают. Непрофессиональные игроки, которые вышли на рынок на пике экономики, уже не получат той доходности, которую ожидали, и попросту отказываются участия в подобных проектах.
Однако рынок не останавливается, он только замедляет свою работу, перестркутурирывается и приспосабливается к новым условиям. Количество драйверов поддержки логистических проектов уменьшилось, однако оставшиеся, такие как ритейл заметно усиливают активность. Поэтому говорить о катастрофе рынка складской недвижимости в традиционно активной с логистической точки зрения Ленинградской области пока рано. Напротив, аналитические данные показывают, что зрелость этого бизнеса уже на довольно высоком уровне, что позволяет ему проявлять достаточную для выживания и укрепления гибкость.