Кингисепп завязан на порт
Во многом здесь играет роль удаленность от Петербурга. Впрочем, аналитики считают, что "привязывать" этот населенный пункт к Петербургу неправильно — у Кингисеппа есть собственные перспективы. В первую очередь они связаны с близостью к границе и с развитием порта в Усть-Луге.
Кингисепп (площадь города — 44 кв. км) расположен в 137 км к юго-западу от Петербурга (для сравнения: Выборг — в 132 км). Общее число жителей — примерно 50 тыс. человек
Участники рынка отмечают, что развитие, например, таких городов, как Кингисепп и Выборг, очень сильно различается. Если Выборг в последнее время активно развивается, там есть строящиеся жилые объекты — более пяти, в том числе и достаточно крупный "квартальный проект", а также несколько рекреационных объектов, отели, гостиницы и торговые центры, то в Кингисеппе ситуация совершенно иная. Спрос на недвижимость здесь локален, емкость рынка невелика, предложение значительно превышает возможности спроса в городе. Строительство жилья практически не ведется.
По данным Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, стоимость жилой недвижимости в Кингисеппском районе — одна из самых низких в области. Так, если в среднем в Ленобласти стоимость квадратного метра в новостройках составляет 50 тыс. рублей, то в Кингисеппе — 40 тыс. Предложение на первичном рынке крайне скудное — наиболее часто встречаются 50-метровые "однушки" по цене 2-2,2 млн рублей. Цены на вторичном рынке в многоэтажках на 10-15% ниже среднеобластных. Однокомнатные квартиры 35-40 кв. м предлагаются по цене 1,8 млн рублей. Стоимость сотки в Кингисеппском районе — 23 тыс. рублей, это наименьшие показатели по области, сравнимые, пожалуй, лишь с другим аутсайдером — Лужским районом. Средняя стоимость дома в ИЖС на участке в 6-10 соток — 750 тыс. рублей
Окно в Европу
Основные преимущества города в том, что он приближен к границе с Эстонией, через него проходит транзитная трасса "Санкт-Петербург — Таллин". То есть по сути он является "южным окном в Европу".
Важнейшие проекты, реализуемые на территории Кингисеппского района: Морской торговый порт в Усть-Луге (комплекс специализированных терминалов); развитие припортовой производственной зоны (строительство промышленных предприятий, создание логистическо-терминального комплекса); развитие промышленной зоны ОАО "Фосфорит" (строительство заводов по производству стеклянной тары, ферросплавов, реконструкция химических производств); развитие городской промышленной зоны (реконструкция городской котельной, меховой фабрики, строительство спиртового завода, организация деревообработки)
Ольга Трошева, руководитель загородного отдела консалтингового центра "Петербургской недвижимости", сообщает: "Кингисеппский район не характеризуется бурным развитием загородного строительства. Новых крупных поселений здесь нет, а крупных участков в продаже — совсем немного. Существует частная застройка, которая развивается очень умеренными темпами. Это обусловлено прежде всего дальностью района. Покупатели загородного жилья предпочитают более близкие к Петербургу места
В основном на продажу в Кингисеппском районе выставлены земельные участки, и их количество за этот год заметно выросло. Но в основном это сельхозземли, требующие перевода в категорию "земли поселений". Также на продажу выставлено много невыделенных паев (как правило, земли бывших совхозов) различной площади: от 2 до 10 га. Это "дешевая" земля — 5-10 тыс. рублей за сотку".
Ольга Трошева, считает, что перспектива освоения района хоть и достаточно далека (в первую очередь будут развиваться районы Ленобласти, которые расположены гораздо ближе к Петербургу), но она есть. "Интерес к строительству будет расти — в частности, здесь сыграет роль соседство с крупным проектом порта в Усть-Луге и проектом "Город-сад" вокруг него", — отмечает она
Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации "Адвекс. Недвижимость" уверен, что в ближайшие годы влияние на рынок Кингисеппа будет оказывать строительство морского порта в Усть-Луге. "Город — ближайший крупный населенный пункт к порту, и неизбежно часть специалистов, работающих в порту, будет вынуждена жить там. По крайней мере, до строительства города близ порта, как это планируют власти Ленобласти", — говорит господин Гаврильчук
Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) считает, что привязывать Кингисепп к Петербургу неверно: "Если же сравнивать Кингисепп с другими удаленными городами на юге Ленобласти, он является одним из наиболее перспективных". Госпожа Марковец также связывает перспективы Кингисеппа со строительством порта Усть-Луга и развитием промышленной зоны "Фосфорит", находящейся в 10 км от города. "Предполагаю, что в ближайшей перспективе население Кингисеппа будет расти в связи с трудовой иммиграцией из других более бедных районов Ленобласти и смежных регионов", — говорит она.
Николай Лавров, заместитель директора агентства недвижимости "Бекар", считает, что основным минусом Кингисеппа является его малая площадь. "Чем меньше город, тем ниже его жизнеспособность в условиях кризиса. В сложных экономических ситуациях, в которых сейчас находится рынок, недвижимость в Кингисеппе никто покупать не будет. Спрос со стороны местных жителей тоже небольшой, так как их там попросту мало, рынок труда маленький, а значит, и покупательской способности среди местных жителей не будет. Единственный аргумент в пользу вложения денег в недвижимость Кингисеппа — то, что он находится на въезде в Евросоюз. Эстония вступила в Евросоюз, вступает в Шенгенскую зону, соответственно близость к Европе может способствовать развитию земель Кингисеппа как под коммерческую (например, там будут востребованы терминалы для грузоперевозок), так и под жилую недвижимость. Однако сильного увеличения спроса и роста цен прогнозировать нельзя.
Коммерческая недвижимость завязана на порт
Стоимость аренды объектов коммерческой недвижимости в городе значительно ниже, чем в Петербурге. Так, в центре города можно снять помещение под торговлю по 300-500 рублей за "квадрат" в месяц
Аргументом для развития рынка коммерческой недвижимости Кингисеппа является реализуемый там Морской торговый порт, после запуска которого станут востребованы площади, актуальные при грузоперевозках (например, складские).
В Becar Realty Group SPb также указывают на то, что в Кингисеппе практически отсутствуют качественные торговые площади. На настоящий момент в городе существует только один современный торговый комплекс "Норд", общей торговой площадью 10 тыс. кв. метров. Он открылся в декабре прошлого года. Инвестором выступили эстонские компании. Якорными арендаторами в данном ТЦ являются продуктовый супермаркет "О'Кей" и супермаркет бытовой техники "Телемакс". Арендные ставки в данном торговом комплексе колеблются в диапазоне от 650 до 1 250 рублей за квадратный метр в месяц. Такой уровень ставок сопоставим с петербургскими показателями, и для Кингисеппа довольно высок, однако "Норд" является для города единственным в своем роде объектом, поэтому диктует свои условия для арендаторов
В целом торговые площади Кингисеппа представлены помещениями стрит-ритейла, которые занимают точечные арендаторы. Минимальные ставки аренды на такие помещения — от 350 рублей за квадратный метр в месяц. Из сетевиков в городе представлены: "Пятерочка", "Магнит", "Дикси", "Эльдорадо", "Эксперт", 585, "Евросеть", "Цифроград", "Ультра", "Беталинк" и "Связной".
Антон Вихарев, старший консультант Maris Properties in association with CB Richard Ellis, считает, что в крупных бизнес-центрах в городе в данный момент нет сильной необходимости: предприятия используют собственные площади для размещения административного состава. "Возможно, в дальнейшем, в зависимости от темпов развития понадобится современное офисное здание площадью 6-12 тыс. кв. м или несколько маленьких — для представительств партнерских компаний. Также от темпов развития экономики города по понятным причинам зависят торговая и жилая недвижимость". Антон Вихарев также считает, что для города такого масштаба в данный момент достаточно одного качественного и современного ТРК среднего размера
Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга ASTERA St. Petersburg, видит большие перспективы Кингисеппа как логистического центра: "Актуальность строительства в том или ином регионе складских комплексов, определяется, в первую очередь, дорожно-транспортной и логистической инфраструктурой. С этой точки зрения наибольшие перспективы есть у Кингисеппа (здесь расположен грузовой порт Усть-Луга, через который осуществляется перевалка грузов). Однако необходимо отметить, что наибольшее развитие эта территория получит в перспективе двух-трех лет, по мере развития данного направления и последовательного улучшения транспортной доступности. Пока этот район не пользуется большим спросом среди арендаторов — в связи со значительной удаленностью от города".
Центр притяжения рабочих
"Минусов у города очень мало. Они возникают, если рассматривать близлежащие территории города с позиции дачного проживания. С позиции отдыха окрестности Кингисеппа будут наименее востребованы — в связи со строительством Порта и, как следствие, загрязнением залива. Но если говорить о двадцати-тридцатикилометровой удаленности от города, то там есть интересные места с хорошими озерами, и здесь побережье Финского залива местами даже красивее, чем в северной части области.
Думаю, что в будущем в городе будут увеличены темпы жилого строительства. Причем скорее всего это будет эконом-класс, поскольку новое жилье будет востребовано в основном у рабочих, которые будут приезжать в город на заработки из соседних городов. Пока нам известно лишь о нескольких проектах жилого строительства, один из которых — возведение жилого квартала площадью более 43 га, вдоль Крикковского шоссе", — рассуждает о перспективах Кингисеппа госпожа Марковец.
Роман Русаков