Ипотечный оптимизм
Аналитики говорят — даже если до России докатится вторая волна экономического кризиса, в области ипотечного кредитования повторения ситуации четырехлетней давности ожидать не стоит. Банки не будут сворачивать ипотечные программы хотя бы потому, что сегодня их зависимость от финансов зарубежных банков стала значительно меньшей. Объемы кредитования, по осторожным прогнозам, продолжат расти.
В 2011году в России было выдано 580,8 тыс. кредитов на сумму 713 млрд рублей. В денежном выражении это в 1,9 раза превышает аналогичный показатель 2010 года, а в количественном — в 1,7 раза. Таким образом, результат 2011 года превзошел показатель докризисного максимума в 2008 году, в котором было выдано 349,5 тыс. ипотечных кредитов. Достичь таких результатов позволили минимальные для России ставки за всю историю ипотечного рынка: средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам составили 11,9%. Средняя сумма кредита возросла на 15-20%.
В Санкт-Петербурге в 2011году было выдано 20,923 тыс. ипотечных кредитов на сумму 42 млрд рублей (в 2,5 раза больше, чем в 2010 году). Средняя сумма ипотечного кредита возросла на 10% и составила немногим более 2 млн рублей, но сравнима с предыдущими годами. Такой относительно небольшой размер кредита говорит о том, что покупатели используют ипотечное кредитование для пошагового улучшения жилищных условий, либо о том, что ипотечные кредиты используются при наличии личных накоплений. В 2008 году наблюдалась другая тенденция — большое количество квартир было куплено при первоначальном взносе в 0-10%, из-за чего средняя сумма кредита составляла более 2 млн рублей.
Николай Казанский, генеральный директор "Colliers International Санкт-Петербург", говорит, что в сегменте жилья экономкласса доля ипотечных продаж доходит до 50%.
Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН "Балтрос", подсчитала, что сегодня около 60% покупателей хотели бы использовать ипотеку. "При этом многие заявляют, что им была бы интересна ставка до 10 процентов, тогда как уже сегодня ставки составляют от 11 до 13 процентов, а к весне прогнозируется их рост еще на 1-2 процента", — сетует она. Впрочем, она отмечает, что некоторые застройщики договариваются с банками о пролонгации условий 2011 года на текущий год. "Таким образом, крупные, стабильные застройщики имеют возможность предложить клиентам максимально интересные условия приобретения квартир в своих объектах", — отмечает она.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", говорит, что на сегодняшний день около 40% квартир в компании "Строительный трест" приобретаются с помощью ипотечного кредитования.
Структура рынка ипотечного кредитования остается почти неизменной. По данным Росстата, на рынок российской ипотеки вышли 50 новых игроков в 2011 году. В настоящее время 638 банков в России предлагают ипотеку. Несмотря на огромное количество организаций на ипотечном рынке, доля государственных банков — Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка, Россельхозбанка, Банка Москвы — составляет 68%. Для возможности выдачи ипотечных кредитов нужны длинные и дешевые деньги, которые есть только у государственных банков. В свою очередь, огромные доли Сбербанка и ВТБ24 также объясняются тем, что на эти банки приходится основной объем как государственных вкладов, так и вкладов от населения, которые являются основным ресурсом, использующимся для ипотечного кредитования. Для того чтобы конкурировать с государственными банками, коммерческим банкам приходится внимательнее относиться к заемщикам.
Банки заинтересованы в клиентах с высоким и стабильным заработком, с высшим образованием и хорошими перспективами карьерного роста. В 2008 году портрет клиента, пользующегося ипотечным кредитом, выглядел так: молодые люди в возрасте 25-27 лет, три четверти которых имеют законченное высшее образование, 72% владели личным автотранспортным средством. В основном это были менеджеры среднего звена (31%), квалифицированные специалисты (37%), топ-менеджеры и бизнесмены (20%).
В 2011 году в Петербурге типичным клиентом является мужчина 30 лет, с высшим образованием, подтвержденным официально доходом, работающий в сфере торговли (32%), образования (18%), либо медицины (14%), созаемщиком которого является жена. Как правило, у них есть ребенок, а доход составляет 80 тыс. рублей в месяц. Предметом покупки является двухкомнатная квартира, для этого молодая семья использует 2,2 млн рублей кредита со сроком возврата 15-20 лет.
Для сравнения: в Москве в 2011 году большинство заемщиков — 26-35-летние мужчины (60%), чаще всего являющиеся IT-специалистам или менеджерами среднего звена, со средним доходом 90 тыс. рублей (в Подмосковье — 60 тыс. рублей).
В 2011 году рынок ипотечного кредитования не только достиг, но и превзошел объемы кредитов, выданных в докризисный период. Рост ипотечного кредитования в 2011 году связан с реализацией отложенного спроса, накопившегося за время кризисного периода, а также за время существенного роста цен на недвижимость.
Отложенный спрос был реализован в 2011 году, а не раньше, по ряду причин. Во-первых, после активной фазы кризиса покупатели долго присматривались к рынку в ожидании дальнейшего падения цен. Во-вторых, во второй половине 2011 года многих подтолкнула к покупке нестабильная ситуация на финансовых рынках (в основном в Европе), а также неопределенность, связанная с политическими событиями в России. В-третьих, свою роль сыграли и минимальные ставки за всю историю рынка ипотеки в России, а также активные рекламные компании и акции банков и застройщиков.
В первом квартале 2011 года средняя сумма кредита составляла 2,1 млн рублей против 1,6 млн рублей в 2010 году, средняя ставка по рублевому кредиту —13% годовых, то есть на 1,5 процентных пункта ниже, чем в 2010 году. По сравнению с началом 2011 года средние реальные ставки по кредитам на покупку недвижимости выросли на 1,5-2% к концу 2011года. Тем не менее интенсивный рост ставок в сентябре 2011 года не повлиял на количество выдаваемых кредитов.
Специалисты Сбербанка говорят, что в 2011 году количество заемщиков, участников долевого строительства, существенно выросло. Если в 2010 году кредиты на цели приобретения жилья в новостройках составляли 12% от общего числа, то в 2011 году эта доля увеличилась до 21%. Этому способствовали акционные предложения Сбербанка, нацеленные на этот сегмент, в первую очередь программа "В десятку!". По условиям этой акции заем выдавался на десять лет под 10% годовых на приобретение жилья, строящегося или построенного с участием кредитных средств банка.
"Всемирный банк прогнозирует, что вторая волна мирового экономического кризиса продлится дольше первой. И хотя многие эксперты не сходятся во мнении по этому вопросу, в любом случае экономическая ситуация в мире, а также и России, далеко не идеальна. Ожидается увеличение стоимости денег в 2012 году и как следствие — повышение ставок по кредитам. Тем не менее, в зависимости от того, насколько вырастут ставки, может продолжиться рост количества выданных кредитов. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составит 11,8-12,1 процента, по кредитам в иностранной валюте — 9-10 процентов. Также возможно повышение ставок по кредитам из-за определенных изменений в законе об ипотеке, касающихся обращения взыскания на жилье. Так, если банк обращает взыскание на квартиру заемщика и реализует ее на рынке, то заемщик ему больше ничего не должен, даже если сумма, полученная банком после продажи квартиры, не покрывает всего долга. Также не стоит ожидать повторения ситуации 2008 года, когда с началом кризиса банки массово закрывали свои ипотечные программы из-за прекращения внешних источников фондирования. С того времени зависимость сектора от иностранного капитала снизилась.
В целом в 2012 году при развитии экономики, по базовому сценарию Минэкономразвития России, а также при отсутствии сильных экзогенных и эндогенных шоков может быть выдано 550-680 тыс. ипотечных кредитов на сумму 800 млрд — 1 трлн рублей", — говорит Наталия Киреева, старший аналитик Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Олег Артамонов, директор филиала ЗАО "Желдорипотека" в Санкт-Петербурге, говорит: "Если делать краткосрочный прогноз на 2012 год, то ситуация будет напряженной. Стоит ожидать повышения ставок, которое летом может привести к снижению темпов и объемов ипотечного кредитования. Значительного повышения ставок не произойдет — скорее всего, корректировка будет в пределах 1,5-2 процентов". При этом господин Артамонов полон оптимизма относительно будущего: "Если говорить о долгосрочном прогнозе на ближайшие 2-3 года, то ставки по ипотеке могут понизиться до 6-7 процентов".
Директор по маркетингу "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая также верит, что объемы ипотечного кредитования будут расти: "Несмотря на произошедшие корректировки ипотечных программ у ряда банков, в целом это не сказывается на продажах. Необходимо учитывать имеющуюся у рынка инерцию. Сейчас продолжают расти цены и на вторичке, и на первичке — рынок не только не стал падать, но и не встал в связи с частичным изменением условий по ипотеке. Появившиеся сейчас повышенные ставки все равно более интересны, чем были до кризиса 2008-2009 годов, либо такие же. Кардинально ничего не изменилось — просто условия стали не столь сказочными, какими были в середине 2011 года, когда никто не ожидал от банков таких привлекательных предложений. Поэтому клиенты пока достаточно спокойно реагируют на происходящее. Таким образом, хотя банки ухудшают условия ипотеки, пока это не влияет на решения клиентов о покупке — они лишь видят, что цены стабильно прирастают и нужно не затягивать с приобретением жилья. Играет роль также инерция рынка и наблюдающийся на нем рост".
Александр Коваленко, заместитель генерального директора "НДВ СПб" (филиал "НДВ-Недвижимость"), тем не менее, говорит: "Период минимальных процентных ставок на рынке ипотеки подходит к концу. Банки, активные в сегменте ипотечного кредитования, уже подняли процентные ставки в среднем на один процент. Однако не стоит переоценивать эту тенденцию. Пока повышение ставок не сможет стать тормозом развития ипотеки. Для большинства заемщиков основным препятствием является размер первоначального взноса — а он пока остается на уровне середины 2011 года. По нашим прогнозам, в 2012 году мы будем наблюдать дальнейший рост объемов выдачи ипотеки, хотя, возможно, и не такими темпами, как в прошлом году".
Заместитель генерального директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева отмечает: "Несмотря на существующие предпосылки к изменениям ситуации с ипотекой, крупные банки планируют увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов в 2012 году. Необходимость выполнения поставленных планов определенно будет стимулировать банки на создание программ, соответствующих ожиданиям потенциальных покупателей".
Банкиры более сдержанны в своих прогнозах. Виктор Питернов, управляющий филиалом Номос-банка в Санкт-Петербурге, считает, что повторить результаты 2011 года ипотечному рынку в 2012 году будет сложно.
То же самое говорят и в Сбербанке: "Учитывая, что в прошлом году рынок ипотеки рос рекордными темпами, ожидать такого же бурного роста в 2012 году, возможно, не стоит".
Впрочем, и о падении объемов кредитования банкиры не говорят. Александр Конышков, директор регионального центра "Северо-Западный" ЗАО "Райффайзенбанк", сообщил: "В 2012 году мы не ожидаем сокращения объемов бизнеса по ипотеке. Если говорить о рыночной тенденции в целом, то весьма вероятен рост конкуренции среди банков за хорошего заемщика и возможны корректировки кредитных политик в сторону большего ужесточения требований к заемщикам".
"Если ставки будут расти, то возможна коррекция цены недвижимости — увеличение предложения при отсутствии полноценного спроса может скорректировать цену предложения в сторону понижения, как это было в прошлый раз. Значит, самое время покупать — лучше купить подешевевшую квартиру с подорожавшим кредитом, чем ждать пока снизятся ставки, но вырастут цены. В конце концов, инструмент рефинансирования никто не отменял — всегда можно будет получить меньший процент при благоприятном рынке", — рассуждает господин Конышков.
Станислав Дужинский, аналитик банка "Хоум Кредит", указывает также на то, что пока с притоком финансов в банки ситуация обстоит благополучно: "По оценке Росстата, потребительская инфляция по состоянию на 27 февраля в годовом выражении обновила свой исторический минимум и составила всего 3,8 процента (в конце января — 4,2 процента). Это значение индекса потребительских цен предварительно можно рассматривать как итог февраля, однако возможна некоторая его корректировка в связи с расчетом индекса за месяц по более полному кругу товаров и услуг. Настолько низкая инфляция в основном обусловлена переносом на второе полугодие индексации регулируемых тарифов на товары и услуги субъектов естественных монополий, вносивших основной вклад как в рост стоимости услуг ЖКХ, так и в совокупную инфляцию начала года. Предположительно, низкий уровень инфляции сохранится до конца первого полугодия 2012 года. Благоприятная ситуация на рынке труда (по оценке Минэкономразвития России, уровень безработицы, с исключением сезонности, в январе составил 5,9 процента против 6 процентов в декабре) в сочетании с низкой инфляцией и высокими ставками по вкладам позволяют предполагать в краткосрочной перспективе рост сберегательных настроений россиян и усиление притока в банковские вклады средств домашних хозяйств".
Валерий Грибанов, Олег Привалов