Инвестиции по-крупному

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга по итогам прошлого года почти в два раза снизился по сравнению с 2019-м. Консультанты объясняют такой спад отсутствием знаковых крупных сделок, таких как продажа ТЦ «Галерея» или «Невский центр».

По предварительным данным Knight Frank St Petersburg, вложения в коммерческую недвижимость и земельные участки под строительство жилья в 2020 году составили 56,6 млрд рублей. В 2019-м этот показатель достиг 96,9 млрд. «Нужно принимать во внимание особенности петербургского рынка. У нас немного качественных объектов, очень небольшой объем предложения, поэтому часто весь рынок делают по сути одна-две крупные сделки. Так и произошло в 2019-м, когда состоялась продажа «Галереи» и «Невского центра». В 2020-м таких сделок не было, поэтому и суммарный объем оказался заметно меньше», — комментирует Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.

Активность инвесторов находилась на обычном уровне в начале прошлого года, но уже в марте запланированные ранее сделки были поставлены на паузу из-за пандемии. «В конце первого квартала рынок буквально замер, оцепенение продолжалось примерно до середины лета, — рассказывает Наталья Круглова, руководитель департамента продаж Российского аукционного дома. — Затем, когда инвесторы освоились с текущей ситуацией, появились запросы на покупку». В конце весны-начале лета игроки с устойчивым финансовым положением начали присматриваться к рынку в расчете приобрести проблемные активы собственников, спешащих «выйти в кэш». Однако продавцы не спешили расставаться с недвижимостью. «В начале года инвесторы ждали и искали стрессовые активы, но их на рынке не появилось», — констатирует Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International. По словам Натальи Кругловой, отсутствие таких предложений объясняется тем, что банки не выступили жестко по отношению к заемщикам, предложив программы реструктуризации и т.п. Это позволило собственникам недвижимости сохранить бизнес и не заниматься срочными продажами, уценяя активы. Многие, наоборот, стали выставлять завышенные ценники, что еще больше притормозило процесс совершения сделок.

«Начиная с осени мы наблюдали серьёзную активизацию спроса. Много знаковых сделок было в центре города, причём по ценам выше рынка, с конкурентными процессами», — рассказывает Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International.

В итоге к концу года был совершен ряд крупных транзакций. Например, владелец отеля «Введенский» купил здание бывших Центральных железнодорожных касс напротив Казанского собора за 1,15 млрд рублей. А банк «Открытие» смог продать свой офис на углу Малой Конюшенной улицы и Невского проспекта за 800 млн рублей. 

В сегменте коммерческой недвижимости, по данным Knight Frank St Petersburg, в 2020-м наибольшая доля сделок пришлась на склады (72%). В числе крупнейших - продажа грузового терминала «Пулково» (покупатель - фирма «Колибри»), Логопарка «Троицкий» (PLT и Фонд Mubadala совместно с РФПИ).

«Инвесторы во время пандемии усиленно заинтересовались складским сегментом. К сожалению, качественных доходных активов на рынке практически нет, поэтому этот спрос в большинстве случаев остался неудовлетворенным», — рассуждает Алексей Фёдоров, руководитель отдела рынка капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE.

О небольшом количестве ликвидного предложения в Knight Frank St Petersburg говорят и относительно других сегментов рынка. 

В Российском аукционном доме отмечают большое количество сделок с имуществом банкротов. Так, в топ-10 инвестиционных сделок по итогам 2020 года включены три такие продажи: ТК «Ладожские ряды» и бизнес-центр «Лада», реализованные единым лотом в рамках  банкротства «Стройбазы «Рыбинская», бизнес-центр «Монблан», проданный по поручению Агентства по страхованию вкладов (конкурсного управляющего банка «Советский»), и особняк Мясникова на улице Восстания, принадлежавший ООО «МИМ».

«В 2021-м мы ожидаем, что инвестиционный спрос на объекты коммерческой недвижимости будет увеличиваться. Что касается участков под жильё, обычно после такого бурного всплеска происходит охлаждение, поэтому, я думаю, спрос сохранится на уровне 2020-го или несколько снизится», — прогнозирует Николай Пашков.

«В следующем году активность инвесторов останется высокой, но произойдет перераспределение по сегментам. Самые крупные сделки пройдут в сегменте доходной недвижимости», — соглашается Алексей Федоров.