Индустриальные парки все еще в дефиците
По данным Knight Frank St Petersburg и Ассоциации Индустриальных Парков, сегодня в России существует 96 индустриальных парков, почти половина из которых являются действующими (41 шт.), а вторая часть (55 шт.) находятся на этапе проектирования. В Петербурге и Ленобласти в настоящее время известно о 22 индустриальных парках общей площадью 1400 га земли. Из них готовых или находящихся в стадии активной реализации чуть более 10 - или 786 га земли. Тем или иным образом в них реализовано около 320 га, на которых размещено 215 тыс. кв. м производственных и складских помещений.
ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate указывает меньшее количество ИП: по данным этой компании, в Санкт-Петербурге и области сегодня насчитывается 12 реализуемых и реализованных проектов ИП. Среди проектов, планируемых к сдаче в течение II полугодия 2013 – I полугодия 2014 гг., 2-я очередь ИП «Марьино». Наиболее масштабные из действующих объектов – «Усть-Луга», «Дони-Верово», «Уткина заводь», «Марьино», «Кола», «Федоровское», Greenstate, «Новоорловская».
При этом анонсирование проектов индустриальных парков на рынке продолжается. Так, выводится на рынок индустриальный парк «ЗМК» на территории ОАО «Завод металлических конструкций». Общая площадь участка под индустриальный парк составляет около 13 га. Строительство планируется завершить в 2016 году. Кроме того, межведомственная комиссия по размещению производительных сил на территории Ленинградской области одобрила проект индустриального парка в промышленной зоне поселка имени Морозова Всеволожского района, общей площадью более 100 га.
«Проекты индустриальных парков анонсируются достаточно часто, однако большинство из них находятся на начальной стадии девелопмента, - рассказывает Елена Прозорова, консультант-аналитик отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. - Качественный проект индустриального парка предполагает наличие всей необходимой инфраструктуры (дороги, подключение к сетям, уборка территории и пр.). Кроме того, такой проект должен быть доступным для арендаторов с точки зрения стоимости. Некоторые из существующих проектов представляют собой лишь модернизированные заводские площади, адаптированные под нужды существующих арендаторов».
Что под брендом
Индустриальный парк – более сложный проект, чем деловой квартал или торгово-офисный квартал, он выполняет сразу несколько задач и целей, может быть адаптирован под разные нужды и состоит из объектов недвижимости разного назначения. Это открывает застройщикам возможности называть ИП любую площадку, на которой можно разместить промышленные производства.
«Есть хорошее определение «Индустриальный (промышленный) парк» — это управляемый единым оператором (специализированной управляющей компанией) комплекс объектов недвижимости, состоящий из земельного участка (участков) с производственными, административными, складскими и иными помещениями и сооружениями, обеспеченный энергоносителями, инженерной и транспортной инфраструктурой и административно-правовыми условиями для размещения производств, - объясняет Михаил Тюнин, руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg.
Эксперт выделяет следующие цели функционирования ИП: Для резидентов – минимизация издержек, связанных с запуском производства и содержанием инфраструктуры (ибо это дорого). Для владельцев (часто они же и есть управляющая компания) основная задача – извлечение прибыли и снижение расходов на содержание за счет размещения большого количества резидентов. «Как любит говорить ИКЕА: «Каждый выполняет свою работу, и вместе мы экономим» – эта концепция подходит для любого индустриального парка», - считает Михаил Тюрин.
ИП: разнообразие возможностей
Преимущества размещения в ИП очевидны – это, прежде всего, экономия времени и средств на запуск проекта за счет обеспеченности площадок в ИП инженерными сетями и инфраструктурой, юридической чистоты и наличия административной поддержки парков, а также комплексного набора услуг, предоставляемого парками (таких как услуг по строительству и управлению недвижимостью, юридических, услуг по подбору персонала и т.д.). Таким образом, компании, которые не хотят самостоятельно разрабатывать площадки или не имеют достаточного опыта в девелопменте, выбирают развитие на территориях индустриальных парков. Санкт-Петербург и Ленобласть, несомненно, привлекательны для инвесторов и подходят для размещения новых производств. Этому способствует и история размещения производств в нашем регионе, и наличие высококвалифицированной рабочей силы, и крупный рынок сбыта в лице Санкт-Петербурга, и уже сложившиеся крупные производственные кластеры вокруг города, например, автомобилестроительный.
Что касается точек размещения индустриальных парков, то их расположение является важной стратегической задачей государства - при создании государственных парков, и функцией от местоположения и успешности бизнес-модели - при создании частных парков. «В общемировой практике государство использует ИП как инструмент привлечения инвестиций в страну, а также путем дифференцирования уровней предоставляемых льгот - развития регионов и областей, требующих дополнительной поддержки. Однако надо понимать, что инвестор не всегда будет готов идти в конкретный парк только по причине наличия там дополнительных стимулирующих механизмов - каждый случай уникален», - рассказывает Михаил Тюрин.
«Преимущество государственных индустриальных площадок в более широком спектре возможных привилегий, субсидий, налоговых льгот, которыми могут обладать резиденты данных площадок. В то же время, есть множество ограничений по размеру предприятий, их назначению, технологическим процессам (так как парки, в большинстве своем, узко специализированные),- объясняет Иван Евдокимов, директор по развитию бизнеса ГК «Портал групп». - Также есть определенные сложности с получением необходимых документов, согласовании на этапе входа в проект, связанные с бюрократической системой управления гос. объектами. Хотя в последнее время и они стараются стать более гибкими». На частных землях компаниям проще договориться по условиям сотрудничества, размещению предприятий, в частности, данные площадки лучше подходят для предприятий малого и среднего бизнеса.
По мнению Ивана Евдокимова, ключевыми проблемами сегмента являются дефицит подготовленных земельных участков, административные барьеры, отсутствие четкого законодательства относительно ИП, высокая стоимость земли. Положительное влияние на развитие рынка могли бы оказать представители власти, приняв меры по обеспечению участков необходимой инженерной и транспортной инфраструктуры, минимизации административных барьеров и сроков согласований, стандартизации законодательной базы, учреждению налоговых льгот и субсидий.
Затяжной дефицит
Сегодня в Санкт-Петербурге серьезный дефицит производственно-складских площадей. «У нас около 1% вакантных помещений. Обычно если свободных площадей около 5% - это сильный сигнал для строительства новых площадок. У нас много компаний, которые в поисках и небольших и огромных помещений под производство, сборку и склад, но в городе, практически нет таких предложений, - рассказывает Кайл Патчинг, директор по развитию бизнеса компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. - Нам нужны новые парки, строительство новых производственных площадей. Необходима активная поддержка местного правительства в вопросах подключения коммуникаций. Необходимы налоговые льготы, экономически выгодные предложения, новые механизмы для того чтобы стимулировать приток инвестиций, строительство новых заводов и развитие индустриального направления в Санкт-Петербурге и Ленобласти».
По мнению эксперта, сейчас ситуация на индустриальном рынке хороша… в Калуге. 6 лет назад область была обычным регионом с огромными неосвоенными территориями, а сегодня там строится сразу 9 ИП, 65 новых заводов, 19000 новых рабочих мест, около 1 млн. новых квадратных метров жилой недвижимости для сотрудников заводов. На сегодняшний день Калужская область входит в тройку автомобильных центров РФ по объемам производства. «Ключ» к развитию промышленного потенциала региона был в руках у местной власти, которая разработала стратегию инвестиционного развития, сформировала прозрачный рынок земельных участков, оказала помощь в получении кредитных средств крупными застройщиками.
«Я бы акцентировал внимание на том, что наши индустриальные парки конкурируют не только между собой, но и с другими регионами. Земельные участки с коммуникациями в Калуге стоят примерно в 2 раза дешевле, чем в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Сравнивая, бизнес пойдет туда, где легче. Нам необходимо изучать и копировать преимущества, которые есть в других регионах России. Не нужно ожидать, что девелопер возьмет на себя все затраты на инфраструктуру», - уверен Кайл Патчинг.