I’ll be back. Пандемия не смогла победить офисы
Скромная вакансия
Ведущие консалтинговые компании подводят итоги развития офисного рынка Санкт-Петербурга в первом полугодии 2020 года. Несмотря на пандемические потрясения, по их оценке, «пациент скорее жив, чем мертв». Во всяком случае, пророчества о том, что владельцы компаний, ощутив экономические выгоды «удаленки», минимизируют работу в офисах, что вызовет массовый отказ от аренды помещений, пока не оправдываются.
По подсчетам аналитиков компании Maris, на конец первого полугодия 2020 года средний уровень вакансии на рынке офисной недвижимости по отношению к итогам первого квартала года, когда коронавирус только начал влиять на жизнь города, вырос всего на 1,2 п.п. На конец июня в Петербурге свободно около 270,9 тысячи кв. метров офисов или 7,5% от общего объема предложения. В бизнес-центрах класса А вакантно 4% площадей (около 44,3 тысячи кв. метров), класса В — 9% (226,6 тысячи кв. метров).
Схожие цифры называют и эксперты JLL: в классе А свободно 3,9% площадей, в классе В — 9,4%, рост вакансии за второй квартал — незначительный. Причем в классе А ее прирост произошел в основном за счет ввода нового бизнес-центра на Невском проспекте, 1. А вот в классе В сокращали офисные площади, закрывали бизнес и переезжали в более дешевые локации небольшие компании, арендующие площадки менее 100 кв. метров. Тренд, по мнению аналитиков, может продолжиться, в том числе за счет ввода в эксплуатацию новых объектов.
«По нашим прогнозам, в начале 2021 года средний показатель доли свободных площадей по рынку достигнет пика и составит около 12%, после чего можно ожидать постепенного сокращения», — говорит Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге.
Однако до пиковых значений вакансии петербургских офисов, имевших место в ходе предыдущих кризисов: 35,8% в конце 2009 года и 19,4% — в 2014-м, дело вряд ли дойдет.
Примечательно при этом, что арендные ставки на помещения в бизнес-центрах, обычно чутко реагирующие на рост вакансий и иные кризисные явления, фактически остались неизменны. В JLL говорят о стабильности показателя. Аналитики Maris отметили незначительное снижение ставок в нижнем сегменте БЦ класса А, откуда выехала часть арендаторов, и столь же незначительный рост в классе В, куда «мигранты» въехали.
«Удаленка»: туда и обратно
Большая часть офисов опустела в самом конце марта, когда в России была введена всеобщая самоизоляция: сначала «выходная неделя», затем «выходной месяц», потом еще почти пара недель — до 12 мая.
После этого арендаторы офисных центров постепенно начали возвращаться к прежней жизни в новых санитарно-эпидемиологических реалиях. По данным Maris, на конец мая доля арендаторов, вернувшихся в бизнес-центры, составляла 20–40%, в зависимости от объекта. И по мере дальнейшего процесса снятия ограничений она продолжала неуклонно увеличиваться.
«Возвращение в офисы происходит достаточно активно, почти во всех сферах и отраслях, хотя полностью официально карантин еще не снят. По нашей информации, сейчас в среднем всего около 20% сотрудников остаются на „удаленке“», — отмечает Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg.
Он отмечает также, что сейчас не наблюдается высвобождения площадей, вызванного переводом работников на «удаленку».
«Однако есть ротация, что говорит о высоком спросе на офисные помещения. В целом, офисный рынок довольно живой, компании продолжают искать новые площадки, поэтому, возможно, второе полугодие будет более активным», — добавляет специалист.
С ним согласен и генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, подчеркивающий, что нельзя утверждать, что наблюдаемый незначительный рост вакансий напрямую связан с переходом на «удаленку».
«Пока преждевременно делать какие-то выводы о том, сколько освободится помещений именно в связи с вынужденным переводом людей на удаленную систему работы. Процесс еще не закончился. Многие компании сейчас тестируют и пробуют этот формат, ряд компаний по-прежнему полностью находятся на самоизоляции, следят за развитием эпидемиологической ситуации и не приняли никаких окончательных решений», — говорит он.
Некоторые компании подстраивают работу арендованных офисных площадей под текущую эпидемиологическую обстановку.
«Одной из новых тенденций на рынке стала оптимизация офисных площадей с целью дополнительной заботы работодателей о своих сотрудниках. Некоторые компании вывели часть персонала с удаленной работы в офисы, но практикуется посменный график работы сотрудников, незакрепленные рабочие места и социальное дистанцирование», — отмечает Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Петербурге.
«Некоторые компании меняют стандарты обустройства офисного пространства, что не влечет за собой сокращение офисных площадей», — добавляет Борис Мошенский.
Глобальный тренд
Интересно, что аналогичная ситуация характерна не только для Петербурга или России, но и в целом для офисной недвижимости в разных странах. Об этом свидетельствуют данные международного исследования JLL.
В нем отмечается, что в начале пандемии некоторые крупные работодатели сделали смелые заявления о том, что работа из дома станет существенной частью в их долгосрочном корпоративном плане занятости. Но по мере улучшения эпидемиологической ситуации большинство компаний все-таки возвращает людей в офисы. Хотя внедрение «удаленки» и оказалось успешнее, чем многие ожидали, офис выполняет более многогранную функцию в культуре и производительности компании, нежели просто предоставление рабочего места, отмечают эксперты.
Последние несколько месяцев массовой работы из дома дали четкое представление о причинах популярности работы в офисе. Офисы стимулируют сотрудничество, инновации, наставничество и командную работу — все то, что с трудом можно заменить технологиями.
Опрос, проведенный JLL среди 3 тысяч офисных работников по всему миру, показал, что 58% из них скучают по офису. В числе элементов, которых не хватает при работе из дома, были названы взаимодействие и общение с коллегами (44%), а также коллективная работа тет-а-тет (29%).
«Глобальная пандемия заставила многих работодателей пересмотреть роль офиса в поддержке корпоративной культуры и задач», — говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в России.
Среди главных преимуществ работы из дома почти половина (49%) респондентов назвали отсутствие необходимости ездить на работу и с работы.
По мнению экспертов, на фоне полученного уникального опыта стратегии компаний по использованию офисных пространств во всем мире будут меняться. В долгосрочной перспективе может возрасти спрос на перенос некоторых офисов в пригороды, а также в небольшие города, что облегчит сотрудникам общение с коллегами недалеко от дома.
«Беспрецедентные времена создают также возможности для компаний по всему миру после возвращения в офис переосмыслить свои потребности в рабочем пространстве. Требования к плотности будут меняться, и будет происходить эволюция того, как используются, проектируются и развиваются офисные помещения. Но опыт развития офисного рынка и наши недавние опросы офисных работников показывают, что в ближайшее время офис не потеряет актуальности», — резюмирует Владислав Фадеев.