Icebridge стал ниже и дешевле
Изначально "Донк" намеревался построить у метро "Проспект Большевиков" МФК с двумя башнями высотой в 150 метров. После принятия Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в январе прошлого года городская комиссия по землепользованию и застройке понизила проект до 110 м. Застройщик подал заявку на превышение высоты на 30 метров. Однако компании было отказано в превышении высоты. "Донк" согласился с решением комиссии и решил доработать свой проект в сторону снижения высоты, сразу отказавшись от оспаривания решения.
Лишние 40 метров
Как рассказал директор ООО "Донк" Константин Панкратьев, было принято решение остановиться на высоте в 110 метров. Площадь МФК после корректировки составит 212 тыс. кв. метров, вместо 240 тыс. кв. метров запланированных ранее. Панкратьев заявил, что никаких изменений с точки зрения функционального наполнения не будет. В состав МФК по-прежнему войдет гостиница, офисный центр, торговая зона и "социальная часть". Площадь гостиницы составит 31,6 тыс. кв.м, под офисы отдадут 36,8 тыс. кв.м, торговые посещения и рестораны займут 29,4 тыс. кв.м. Кроме того, в состав МФК войдет парковка площадью 51,3 тыс. кв.м и рекреационно- коммунальная зона на 31,5 тыс. кв.м.
Ранее в компании заявляли, что с понижением высотности пострадает не только эстетика проекта, но и инвестиционная привлекательность, так как значительно сократятся коммерческие площади, за счет реализации которых и предполагалось окупить и расходы на социальную часть проекта. К социальной части проекта относится реконструкция вестибюля станции метро "Проспект Большевиков", строительство станции Надземного экспресса, перехватывающей парковки на 2 тыс. автомобилей, линии общественного транспорта и оборудованных остановок.
К настоящему времени в проект вложено около 100 млн рублей, завершены изыскательские работы. Изначально объем инвестиций оценивался в 500 млн евро. После корректировки, по словам Панкратьева, проект стоимость проекта составит порядка 250 млн евро, с учетом понижения высотности и удешевления стоимости материалов и строительных услуг.
Реализовать проект компания намерена до 2015 года. "В этом году мы будем проектировать объект. Строить начнем только после экспертизы и полной подготовки все рабочей документации и при уверенности полного финансирования, так как территория объекта размещена в непосредственной близости от главного транспортного узла Невского района. Мы должны завершить все работы по выносу сетей в максимально сжатые сроки. Так что фактическим годом начала строительства будет, вероятно, 2011 год", - рассказывает Панкратьев.
"Мы по-прежнему считаем, что проект был бы коммерчески более успешным и выглядел бы архитектурно более сбалансированным хотя бы при высоте 130 м. Но, если закон ограничивает нас 110 метрами, значит, мы будем оптимизировать экономику всего объекта, в том числе и его социальную часть",- отмечает Панкратьев. По его словам, все обязательные работы по реконструкции вестибюля метро, создания перехватывающей парковки, оборудования городских остановок будут проведены в полном объеме. Дополнительные решения по проекту, к примеру, освещение башен, скорее всего, будут скорректированы.
"Учитывая маркетинговую оценку территории и планируемый функционал объекта, на наш взгляд, проект выглядит весьма привлекательным для инвестора в условиях дефицита городской земли. МФК расположится в непосредственной близости от исторического центра, но при этом он не обременен ограничениями, связанными с исторической застройкой", - считают в компании.
Хватит ли спроса?
Исполнительный директор Praktis CB Сергей Федоров называет проект "достаточно рискованным". "Заявленный объем офисных и гостиничных площадей никак на коррелирует со спросом на данные функции в Невском районе. Наиболее оптимальным функциональным микстом для данного места, на мой взгляд, являются жилая и торговая функция. К тому же, насколько я понимаю, у проекта пока нет гарантированного финансирования, поэтому в том, что он будет реализован в задуманном виде, у меня есть серьезные сомнения", - говорит эксперт.
Существенный плюс, который получил "Донк" после изменений в проекте – снижение объема инвестиций в два раза. При этом общая площадь уменьшилась всего на 38 тысяч кв. м, что составляет около 15% проекта, говорит директор отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate NetworkКирилл Акиньшин.
"В целом, проект, на наш взгляд, весьма оптимистичен, учитывая текущую экономическую ситуацию и заполняемость аналогичных проектов в Петербурге. Вызывает сомнения гостиничная составляющая. Не ясно, кто будет останавливаться в гостинице, и по каким ценам. Офисный центр рядом с метро может быть интересен арендаторам, однако, его площадь для данного местоположения избыточна",- отмечает он.
Преимуществом проекта является расположение вблизи станции метро и "Ледового дворца", как места притяжения людей. Но существующего спроса на коммерческие помещения не достаточно, чтобы проект окупился в приемлемые сроки. Срок окупаемости может составить, по предварительным оценкам, около 10-12 лет, добавляет Акиньшин.
Справка БН:
Компания "Донк" работает на инвестиционно-строительном рынке Санкт-Петербурга с 1997 года, с 2004 года - в холдинге "Единые решения".
Автор: Марина Акатова