"Газпром" спасёт офисы Петербурга
Мы решили рассмотреть то, как развивался офисный рынок Санкт-Петербурга, какие наиболее интересные события в этом сегменте коммерческой недвижимости произошли и с каким настроением офисный бизнес встречает новый и во многом непредсказуемый 2015 год. Своим кратким мнением обо всём этом поделились наши эксперты.
Какие форматы офисов будут чувствовать себя наиболее и наименее уверенно на рынке в следующем году?
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор".
Наибольшей популярностью в наступающем году будут пользоваться офисы "под ключ", с грамотно разработанной внутренней логистикой и коридорно-кабинетной планировкой. Внутри компаний будет происходить оптимизация, в том числе и сотрудников, поэтому будут переезды. В связи с этим выигрышными станут офисные пространства, которые не требуют дополнительных затрат.
Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге
Мы ожидаем, что наибольшим спросом в следующем году будут пользоваться помещения с полной отделкой в бизнес-центрах Класса В+, так как подобные проекты обычно сочетают в себе ставки ниже средних ставок Класса А, но при этом качество здания и помещения выше, чем средний бизнес-центр Класса В. Как и в прошлый сложный для рынка период 2008-2009 года пустовать будут помещения, предлагаемые по завышенным ценам.
Как в этом, так и в следующем году спрос арендаторов будет сосредоточен, прежде всего, на офисы площадью 100-200 кв. м с отделкой в пешеходной доступности от метро в Центральном и Московском районах города.
Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
В 2015 году наиболее востребованными будут бизнес-центры класса B, так как многие арендаторы, стремясь оптимизировать расходы, станут переезжать в офисы с меньшим уровнем арендной платы.
Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real
Анализ текущих запросов показывает, что наиболее востребованными в первом полугодии 2015 год будут новые проекты класса В+, предлагающие оптимальное сочетание коммерческих условий и качества помещений. Мы видим, что компании, ощущающие угрозы для бизнеса, готовы на сокращение собственных будущих ожиданий или даже снижение комфортности офисного пространства в целях сохранения устойчивости.
Как вы оцениваете степень реального влияния структур ОАО "Газпром" на офисный рынок города?
Дмитрий Золин
Переезд "Газпрома" позволил поддержать рынок в том состоянии, в котором он сейчас находится: не спровоцировал рост и не дал ему просесть.
Константин Меркель
По предварительным данным компании, в общем объеме сделок за 2014 год доля аренды структур "Газпрома" составила около 40-45%. 2013-2014 годы стали для рынка Санкт-Петербурга довольно активными с точки зрения присутствия структур компании и закрываемых сделок. Нельзя не отметить, что ряд новых проектов, вышедших на рынок в прошлом и нынешнем году, были полностью поглощены компанией. Подобную ситуацию мы наблюдаем с проектом "Аэропортсити Санкт-Петербург", бизнес-центром "Электро" и рядом других проектов. Кроме того, часть объектов находятся в собственности компании, и некоторые из них скоро откроются после реконструкции, например, приобретенный в прошлом году "Невский 58" или реконструированный бизнес-центр на площади Островского. Пока мы видим, что влияние на рынок Санкт-Петербурга довольно существенное, однако дальнейшие прогнозы могут различаться в зависимости от скорости переезда и скорости строительства собственно башни "Лахта Центр", а также возможных изменений инвестпрограммы компании.
Доля сделок по аренде офисов структурами "Газпрома" составляет менее 20% от всего рынка в 2014 году.
Алексей Гулевский
Степень влияния структур ОАО "Газпром" на рынок офисной недвижимости Петербурга очень высока. Эти структуры были ключевым генератором спроса на офисные площади в уходящем году, такая тенденция сохранится и в 2015 году. Особенно сильно подобное влияние будет заметно после введения в эксплуатацию "Лахта центра", куда переедут подразделения "Газпрома", освободив значительный объём офисных площадей.
Олег Громков
Благодаря Газпрому и связанным с ним компаниям рынок получил отсрочку по ужесточению конкуренции в сегменте бизнес-центров класса А. Если поглощение новых качественных объектов будет продолжаться теми же темпами, то это позволит избежать резких движений на рынке. Но не стоит забывать, что арендатор, занимающий целое здание и имеющий столь мощное влияние на всех уровнях, может начать диктовать условия, особенно если он может делать это координировано с партнерами в других объектах.
В каких районах города в 2015 году будет сосредоточена наибольшая строительная активность и спрос среди арендаторов?
Дмитрий Золин
В 2015 году продолжится вывод на рынок строящихся на настоящий момент зданий, а, следовательно, будут развиваться те районы, в которых сейчас идёт стройка. В целом, в ближайшей перспективе рынок офисной недвижимости Санкт-Петербруга останется централизованным.
Константин Меркель
Строительная активность в следующем году с точки зрения географического распределения будет мало отличаться от текущей ситуации. Новый крупных бизнес-центров, которые должны перейти в стадию активного строительства, сейчас анонсируется не так много, поэтому мы ожидаем, что основная "стройка" будет сконцентрирована на достраивающихся проектах. Они расположены преимущественно в Московском районе, а также Выборгском, Невском, Петроградском. Что касается спроса арендаторов в следующем году, то мы полагаем, что основную роль будет играть не столько локация объекта, сколько конечная стоимость аренды для арендатора, куда включается как собственно ставка аренды за метраж помещения, так и затраты на отделку/ремонт помещения и на возможный переезд.
Основное строительство офисов идет в Центральном, Московском, а также Петроградском районах города.
Алексей Гулевский
Наибольшим спросом у арендаторов в 2015 году по-прежнему будут пользоваться Центральный, Адмиралтейский и Петроградский районы. Стоит отметить Московский район, который также характеризуется высоким спросом на офисные площади. В 2015 году в Московском районе запланирован ввод в эксплуатацию ряда офисных объектов, а строительная активность будет сосредоточена вдоль Московского проспекта, начиная от станции метро "Электросила" до аэропорта "Пулково".
Олег Громков
Московский район набрал высокие строительные темпы, и эта тенденция может продолжиться. Преимущества обусловлены расположением между аэропортом и центром города, высокой пропускной способностью Московского проспекта, частотой расположения станций метрополитена на всем его протяжении, наличию выходов на ключевые городские магистрали - КАД, ЗСД, Обводный канал. Высокая привлекательность для размещения бизнеса также увеличивается за счет количественного и качественного роста экономически активного населения в окружении Московского проспекта. В районе станции метро "Фрунзенская" и "Московские ворота" строятся 8 крупных жилых комплексов, включающих около 9000 квартир, класса "бизнес" и "комфорт" от ведущих местных и финских
застройщиков.