"Галс-Девелопмент" позаботится о дальнейшей судьбе "Невской ратуши"
Нуждается ли концепция развития проекта в корректировке?
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg
Корректировка концепции может быть произведена. Такой крупный деловой район в рыночных условиях может быть реализован на рынке, но сроки общего поглощения такого объема высококлассных офисов будут весьма значительными. В то же время даже спустя десять лет после разработки концепция делового района сохраняет свой высокий уровень и полное соответствие требованиям к офисам высокого класса. В случае реализации в запроектированном виде это будет самый качественный деловой квартал в центральной части города. Но изменение баланса площадей и/или состава функций может позволить существенно сократить общие сроки рыночного поглощения проекта, а возможно и повысить экономическую эффективность.
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге
Приостановка реализации проекта в свое время была связана явно не с организационными причинами, не с уровнем профессионализма команды "ВТБ Девелопмент", а исключительно с рыночными и экономическими факторами. Не исключаю, что и политические причины также имели место, судя по непростой передаче построенного здания администрации городу. Не думаю, что передача проекта другой структуре внутри группы напрямую повлияет на его судьбу. Что проекту нужно, так это финансирование новых очередей, а такое решение упирается в экономическую целесообразность.
Андрей Свистунов, директор по развитию компании IPG.Estate
Корректировка проекта может быть произведена в сторону строительства апартаментов. Такое решение отчасти будет оправдано, поскольку в сегменте офисной недвижимости последние полтора года на рынок не выводились новые масштабные проекты. Весь комплекс будет состоять из трех десятиэтажных зданий общей площадью 55,6 тыс. кв. м. В любом случае хорошо, что территории начнут дальнейшее развитие и будут застраиваться, меняя облик района. Вполне вероятно, что какая-то часть проекта будет реализована под офисное назначение. Проект гостиницы уровня "4−5 звезд", о котором говорят в компании, в данной локации будет весьма спорным, поскольку участок удален от метро, от основных достопримечательностей города. Также нужно отметить весьма с окружение: здания старого фонда, промка, отчего страдают видовые характеристики. Ряд инвесторов рассматривали эту локацию для строительства гостиниц на примере других объектов, но отказались от этой идеи.
Кирилл Акиньшин, руководитель отдела консалтинга и оценки компании Maris в ассоциации с CBRE
Корректировка концепции возможна. Девелопер постоянно анализирует свои планы, а также спрос/предложение в локации. Мне кажется, разумно было бы предложить рынку качественные офисы класса В по разумной арендной ставке. Апартаменты в данной локации также были бы высоко востребованы.
Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management
Концепция развития квартала, по нашему мнению, будет скорректирована. Она была разработана несколько лет назад, и корректировки нужны будут для того, чтобы проект соответствовал текущим рыночным реалиям.
На каком уровне находится баланс спроса и предложения на офисные площади в данной части города?
Игорь Кокорев
Эта локация активно развивается с точки зрения коммерческой недвижимости. В 2018 году девелоперами заявлена реализация трех бизнес-центров суммарной площадью 16 тыс. кв. м. В настоящий момент в этой локации сосредоточены 9% от общего предложения качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга, преобладают бизнес-центры класса B (53%), из числа предназначенных для аренды. Что касается уровня вакантных площадей, то деловой район находится в числе лидеров по этому показателю, который составляет 13%. По итогам второй половины 2017 года средневзвешенная арендная ставка в классе B превышает аналогичный показатель по городу на 18% и составляет 1 414 рублей за 1 кв. м в месяц. Офисные помещения класса А в среднем сдаются по ставкам в диапазоне от 1,8 тыс. до 2 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц.
Андрей Косарев
В настоящее время спрос на качественные офисы в центре города превышает предложение, особенно в сегменте крупных блоков, и эта ситуация будет лишь усугубляться. Высокая заполняемость таких бизнес-центров, как "Невская ратуша", "Ренессанс Правда" и "Санкт-Петербург Плаза" подтверждает это. Однако, несмотря на это, доходность нового офисного девелопмента находится на низком уровне.
Андрей Свистунов
Если площади будут сдаваться по ставке "Невской ратуши", то у проекта могут возникнуть сложности, поскольку в городе есть свободные площади в более интересных объектах с хорошей транспортной доступностью и видовыми характеристиками.
Кирилл Акиньшин
В настоящий момент в Санкт-Петербурге строятся и планируются минимальное количество новых офисных центров. Можно говорить, что в некоторых локациях спрос превышает предложение. В зоне расположения "Невской ратуши" востребованы офисы класса В по адекватной арендной ставке. Предложение "Невской Ратуши" находится в верхнем ценовом диапазоне и, в связи с удаленностью от станций метро, пользуется ограниченным спросом.
Илья Андреев
В Санкт-Петербурге сегодня настолько низкая вакантность по всем сегментам (и по всем районам города), что прогнозировать что-либо сложно. Так, вакансия сейчас составляет до 5%, поэтому рынок отзовется на любой вариант. Деловой центр будет находиться поблизости к новой штаб-квартире городской администрации, и очевидно, что офисные площади в этой части города будут пользоваться спросом.
Как вы оцениваете транспортную и инфраструктурную обстановку вокруг проекта?
Игорь Кокорев
Существенных изменений в районе расположения объекта не произошло. Небольшие положительные изменения были в виде продления Кирочной улицы, а также введения реверсивного решения на Большеохтинском мосту. В целом проект расположен не слишком идеально. Так, пешеходная доступность до метро сейчас не очень комфортна, но наличие сразу нескольких крупных городских магистралей рядом с участком позволяет рассчитывать на возможность эффективного транспортного обслуживания даже такого масштабного комплекса.
Андрей Косарев
Затрудняюсь ответить.
Андрей Свистунов
Концептуально пока состояние транспортной инфраструктуры не изменилось. Так, Большеохтинский мост и мост Александра невского традиционно стоят в пробках. Сложности возникают при въезде/выезде в центр города через площадь Восстания, в остальном же можно легко проехать в любую часть Санкт-Петербурга через набережную.
Кирилл Акиньшин
В непосредственном окружении проекта транспортная инфраструктура остается без изменений. Положительный эффект оказало строительство нового тоннеля под Херсонской улицей, введение развязки на пересечении Обводного канала и проспекта Обуховской Обороны. Преимуществом, на наш взгляд, также является отсутствие в настоящий момент в окружении платной парковки автомобилей.
Илья Андреев
Насколько я знаю, проектом предусматривается огромный двухуровневый подземный паркинг, поэтому проблем с парковочной инфраструктурой у комплекса не будет. В центральной части Санкт-Петербурга далеко не все бизнес-центры могут похвастаться этим. При этом отсутствие парковочных мест очень критично для принятия решения об аренде.