Публикации в прессе

Эксперты обсудили итоги года

16 Декабря 2014, 13:17
В Санкт-Петербурге 16 декабря состоялся RE4 FORUM, на котором представители четырех крупнейших консалтинговых компаний Colliers International, JLL, Knight Frank и Maris в ассоциации с CBRE обсудили итоги года в разных сегментах рынка недвижимости.

Офисы почувствовали кризис

По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, в середине декабря объем предложения качественной офисной недвижимости в бизнес-центрах класса A и B достиг 2,9 млн кв. м. (GLA - 2,3 млн кв.м.), прирост составил 280 тыс. кв. м. (GLA - 220 тыс. кв.м.).

Однако активность запросов на аренду офисов по сравнению с прошлым годом снизилась на 30%. Сегмент пострадал от ухудшения внешнеполитической ситуации и введения санкций - некоторые иностранные компании приостановили поиск офисных помещений и развитие в России, а отечественные компании, пострадавшие от скачка валют, решили сократить или закрыть бизнес. Заполняемость офисных центров класса A в течение года снизилась на 6% и составила 81%, в офисах класса B заполняемость снизилась на 4% до 89%.

Средний уровень запрашиваемых ставок в офисных центрах класса A по итогам этого года составил 1 650 рублей за кв. м. с учетом НДС и операционных расходов, в офисах класса B - 1200 рублей. В условиях снижающегося спроса арендодатели вынуждены снижать арендные ставки для привлечения клиентов.
По словам заместителя генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Надежды Ермишиной, в ноябре в офисах обоих классов уже были зафиксированы сделки по ставкам ниже среднерыночных, и эта тенденция сохраняется. Кроме того, арендодатели, которые ранее заявляли арендные ставки в валюте, переходят в расчетах на рубли.

Несмотря на невысокие показатели спроса и увеличивающееся количество вакансии, девелоперы продолжают строительство офисных центров. В следующем году прогнозируется прирост офисных площадей на уровне около 300 тыс. кв. м.

"Если все те проекты, которые заявлены на следующий год, реализуются (пока еще никто не говорил о заморозке проектов), а спрос расти не будет, уровень вакантных площадей повысится", - отметила Надежда Ермишина.

Особенно уязвимыми могут оказаться бизнес-классы класса A с высокими арендными ставками. Офисы класса B в центре города и районах c хорошей транспортной доступностью сохранят спрос.

Доля вакантных площадей растет

Основные тенденции развития сегмента торговой недвижимости - снижение динамики ввода новых площадей и рост доли вакантных площадей. В этом году в городе было открыто всего два новых торговых комплекса в Приморском и Выборгском районах. Суммарный объем введенных площадей составил 91 тыс. кв.м., что является наименьшим показателем с 2010 года. Общий объем качественных торговых площадей превысил 2,1 млн кв.м. На следующий год намечено открытие нескольких торговых объектов с совокупной арендуемой площадью 42,4 тыс. кв.м. Низкий показатель, близкий к цифре ввода кризисного 2009 года, обусловлен переносом сроков ввода ряда объектов, изначально запланированных на 2015 год.

Уровень вакантных площадей в действующих торговых центрах города к концу года достиг 6%. По прогнозам компании JLL, доля вакантных площадей в следующем году увеличится до 7,5%.

В условиях колебания валютных курсов ритейлеры требуют снижения арендных ставок или фиксации валютного коридора на уровне ниже текущих значений доллара и евро для комплексов, где ставки номинированы в валюте. Несмотря на тенденцию снижения арендной платы, по оценкам компании JLL, максимальные ставки арендной платы не изменились и остались на уровне 2 тыс. долл. за кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов).

Невзирая на замедление динамики ввода новых торговых площадей, эксперты считают, что в городе есть территории, где новые торговые центры будут востребованы.

"Перспективными районами для развития являются окраины города, пригород - те районы, в которых ведется масштабное жилищное строительство. Они пока не насыщены торговыми центрами, поэтому бизнесу нужно идти туда", - заметил руководитель филиала JLL в Санкт-Петербурге Андрей Амосов.

Склады ищут клиентов

По данным компании Colliers International, общий объем рынка складской недвижимости к середине декабря этого составил 2,44 млн кв.м. качественных складских площадей. С учетом построенных и введенных в эксплуатацию проектов для собственных нужд рынок действующих качественных складов с начала года вырос на 355 тыс. кв. м., или 17%.

Одной из тенденций развития этого рынка стало уменьшение спроса на качественные площади среди производственных компаний (их доля в общем объеме сделок упала с 27% в прошлом году до 8% в этом).
"Пока мы не видим активности производственных компаний ни сточки зрения аренды, ни с точки зрения инвестиций в покупку земельных участков в индустриальных парках и строительстве объектов для себя. Скорее, загружаются те мощности, которые у кого-то еще были свободными", - пояснил генеральный директор офиса Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.

Драйверами рынка остаются торговые и дистрибуционные компании, доля сделок аренды или покупки с их участием достигла 68% среди всех типов арендаторов.

Еще одной важной тенденцией стало увеличение количества проектов в формате built-to-suit, реализованных под конкретного арендатора или заказчика складского или индустриального комплекса. Доля складских площадей, арендованных и купленных по схеме built-to-suit, составила 45%.

Доля свободных площадей в существующих складских объектах в конце года достигла 5,5% от всего объема сегмента, или 135 тыс. кв. м. В начале года эта цифра была значительно меньше - 38 тыс. кв. м. Количество свободных площадей в спекулятивных объектах увеличивалось из-за роста сделок built-to-suit и по причине того, что ряд арендаторов сократил площади или предложил их в субаренду.

Классы A и B растут вместе с рынком

Представители компании Knight Frank отметили рекордно высокие уровни предложения на рынке недвижимости Петербурга и Ленинградской области.

"В этом году мы зафиксировали рост объема предложения на рынке недвижимости во всех его сегментах. Сейчас в городе строится около 7 млн кв. м. жилья, вместе с областью - около 12 млн кв. м. Стимулом для роста предложения стало восстановление спроса после кризиса 2008 года, существенная активизация рынка в предыдущие два года. Тот спрос, который был на рынке, позволил девелоперам формировать свои инвестиционные программы и покупать земельные участки под будущую застройку", - рассказал генеральный директор Knight Frank в Санкт-Петербурге Николай Пашков.

По данным компании, доля объектов элитного жилья (класс A) в площади строящегося жилья составляет 6%, доля жилья бизнес-класса (класс B) - около 20%. По итогам года предложение в элитном сегменте возросло на 23%, спрос - на 41%. В классе B предложение возросло на 22%, спрос - на 49%. Средняя цена в классе A за год выросла на 6% до 332,6 тыс. рублей за кв. м, в классе B - на 13% до 142,5 тыс. рублей за кв. м.

Этот год был также отмечен ростом инвестиций как в жилую площадь, так и земельные участки для ее строительства. Доля частных инвестиций в элитное жилье возросла с 9 до 21%. Объем девелоперских инвестиций в земельные участки под жилую застройку в этом году составил около 90 млрд рублей (в прошлом году - около 10 млрд рублей).

Ксения Быстрицкая

Рекомендуем ознакомиться

Новости
и пресс-релизы

Все новости

Компания Maris с 2011 года является лидером среди международных консультантов по сдаче офисных помещений в аренду.