Build-to-suit - навсегда?

Сегмент прирастает в основном за счет build-to-suit, то есть «под конкретного заказчика». Некоторые эксперты склонны считать это не временным вектором, а магистральным путем развития логистического рынка. Однако уже сегодня девелоперы заявляют проекты со сроком сдачи в середине 20 х годов.

Ставки - вниз

С началом кризиса в 2015 году на рынке сформировался тренд на сокращение спроса и, как следствие, снижение арендных ставок в складских комплексах. В минувшем году этот тренд продолжил свое развитие.

По данным Knight Frank St.Petersburg, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам 2016 года составила 475 руб./кв. м/мес. в классе А и 407 руб./кв. м/мес. в классе В (включая НДС и операционные расходы). Среднее пообъектное снижение показателя по итогам года составило 7 % в классе А и 2 % в классе В. Доля вакантных площадей в классе А за год снизилась на 1,3 п. п. и составила 4,9 %. В классе В, напротив, отмечен рост показателя на 1,4 п. п. - до 7,3 %.

Близкие цифры дают эксперты Colliers International. По их оценке, по итогам 2016 года средняя ставка составила 4 тыс. рублей за 1 кв. м год в классе А и 3,6 тыс. рублей в классе В (без учета НДС и операционных расходов). «За год средний показатель сократился на 5 % и 6 % соответственно», - говорит старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Алексей Пятков. Уровень вакантных помещений снизился до 4,4 % (в то время как по итогам 2015 года составлял 6,9 %).

Самыми оптимистичными оказались аналитики Maris в ассоциации с CBRE, по мнению которых в 2016 году ставки аренды оставались неизменными, а средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка составляла 450-550 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. На конец 2016 года вакансия в складских комплексах составляла 5,6 % в классе А (на 2,4 п. п. ниже, чем годом ранее) и 5 % в классе В.

Как бы то ни было, ситуация на рынке аренды складских площадей явно не стимулирует девелоперов активно развивать спекулятивные проекты.

Строим в формате build-to-suit

Следствием такого положения дел стало развитие в складском сегменте формата build-to-suit. «Основной объем ввода в 2016 году был сформирован складскими комплексами, реализованными либо в рамках договоров build-to-suit, либо конечными пользователями самостоятельно», - говорит управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.

Эксперты единодушно отмечают, что этот формат преобладает в объемах ввода 2016 года. «Только 14 % нового предложения предназначено для сдачи в аренду. Для сравнения: в 2015 году доля спекулятивных объектов в новом предложении составляла 28 %», - отмечают в Colliers International. «На открытый рынок аренды поступило только 18 % от суммарного объема ввода, при этом на ряд площадей договоры были заключены еще на этапе строительства», - отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова.

И в 2017 году эксперты ожидают развития этого тренда. «В условиях достаточно высокой себестоимости строительства и затрудненного доступа к заемным средствам девелоперы не спешат приступать к реализации новых спекулятивных проектов», - поясняет Алексей Пятков.

«По-прежнему основным вектором развития складского рынка остается схема build-to-suit, хотя растет популярность и других форматов взаимоотношений между девелопером и арендатором - это лизинг недвижимости и аренда с возможностью дальнейшего выкупа занимаемых площадей», - отмечают специалисты Knight Frank St. Petersburg.

«В краткосрочной перспективе развитие рынка складской недвижимости сосредоточится в формате build-to-suit. Производственный сегмент продолжит развитие в индустриальных парках. Спекулятивные складские проекты в новом строительстве и в структуре спроса будут занимать меньшую долю», - уверены аналитики Maris в ассоциации с CBRE.

С этим соглашаются и девелоперы, причем считают это не временным трендом, а магистральным путем развития. «Все больше заказчиков склоняются к выбору в пользу build-to-suit - созданию складских помещений «под себя», с учетом специфики собственного бизнеса. Это естественное развитие рынка. Мы также сейчас в большей степени сосредоточены на проектах build-to-suit», - рассказал Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор компании «А Плюс Девелопмент», специализирующейся на возведении промышленных и складских комплексов.

По разным оценкам

Аналитики дают очень разный прогноз по объемам ввода новых складских площадей в 2017 году: от 32,5 тыс. кв. м (Colliers International) и 43,5 тыс. кв. м (Maris в ассоциации с CBRE) до 100 тыс. кв. м (Knight Frank St.Petersburg) и 160 тыс. кв. м (NAI Becar). Отсюда естественным образом проистекает разный взгляд на объемы вакансии в этом году и движение арендных ставок.

«Дефицит складских помещений Петербургу пока не грозит. В целом вакансия растет. В 2017 году мы ожидаем незначительное падение арендных ставок на 1-2 %», - считает Ольга Шарыгина. Алексей Пятков ограничивается сдержанным комментарием: «Предпосылок для дальнейшего снижения ставок аренды не наблюдается». Вячеслав Зелепуга считает, что «дефицита не будет. Ставки останутся на текущем уровне с возможным небольшим увеличением».

Наиболее оптимистичный прогноз дает заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин. «Текущее состояние рынка характеризуется снижением доли вакантных площадей, отсутствием новых объектов на рынке и приостановкой падения ставок аренды. Создается впечатление, что вот-вот наступит поворотный момент, когда предложение вновь станет дефицитным. С текущими темпами поглощения имеющееся свободное предложение может серьезно сократиться уже к середине 2017 года, что должно привести к росту арендной ставки», - отмечает он.

Заглядывая вдаль

При этом на чуть более отдаленную перспективу девелоперы смотрят достаточно оптимистично. Заявлен ряд крупных проектов, причем как в формате build-to-suit, так и спекулятивного характера. «Для запуска новых спекулятивных проектов нужно, чтобы текущие складские помещения были заполнены с минимальной вакансией, а также необходимо, чтобы арендные ставки немного выросли», - обозначает условия для этого Вячеслав Зелепуга.

«Некоторые девелоперы уже активно формируют банк участков с целью строительства будущих складских объектов», - отмечает Михаил Тюнин. «Ряд девелоперов заявили о планах по реализации новых производственно-складских комплексов в перспективе 2-3 лет», - добавляют эксперты Colliers International.

Так, на севере города компания «Петрохимоптторг» возведет к июню 2018 года складские объекты суммарной площадью более 20 тыс. кв. м. Группа «Адмирал» планирует до 2019 года построить три объекта на 70 тыс. кв. м в Кронштадте и в индустриальном парке «Марьино». Также можно отметить третью очередь логистического центра «Магнит» на Московском шоссе площадью около 60 тыс. кв. м.

Компании «ВТБ-Девелопмент» и «А Плюс Девелопмент» планируют построить производственный комплекс площадью порядка 10 тыс. м в том же «Марьино». На территории СЭЗ «Аэрополис» администрацией города совместно с «Юлмарт» заявлено о создании к 2020 году логистического комплекса в составе общественно-деловой застройки.

«А Плюс Девелопмент» планирует построить в Петербурге еще два индустриальных парка на юге и на севере города, для чего ищет свободные площадки площадью примерно по 100 га, что позволит построить на каждой примерно по 500 тыс. кв. м производственных и складских площадей. Начало строительства планируется на 2018 год. Завершение реализации этих проектов ориентировочно намечено на 2023-2025 годы.