Итоги 2022 года в складском сегменте: уровень вакансии вырос

Предложение

В 2022 рынок качественной индустриально- складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 13 комплексами общей площадью 447,1 тыс. м2, что на 79% выше показателя 2021 года. 189 тыс. м2 из введенных новых складских площадей приходится на спекулятивные проекты (в 2 раза больше, чем в 2021). Остальные проекты были реализованы по схеме built-to-suit (53%) или собственными силами компаний (5%).

В 2023 году ожидается ввод в эксплуатацию порядка 470 тыс. м2 складской недвижимости. Большая часть (54%) является спекулятивным предложением. При условии соблюдения заявленных сроков ввода прирост объема спекулятивного предложения увеличится на 35% относительно показателя 2022.

Крупные складские проекты, планируемые к вводу в 2023

Источник:             Maris

Спрос

В 2022 на рынке было реализовано не менее 446 тыс. м2 качественных складских, что на 46% ниже показателей 2021 года.

На условиях аренды в 2022 были реализованы 52% площадей. В абсолютном выражении валовый объем сделок по аренде сократился на 40% относительно показателя 2021.

Основными арендаторами качественных складских комплексов в Санкт-Петербурге выступали логистические компании (51%). Объем реализованных в 2022 году складских площадей компаниям сегмента транспортных и логистических услуг увеличился в 5,3 раза по сравнению с результатами предыдущего года. Данный факт был обусловлен возникновением необходимости организации альтернативный цепочек поставок товаров в страну, вследствие чего многократно возрос спрос на услуги транспортно-логистических компаний.

Компании реального сектора экономики сократили объемы поглощения складских площадей (–64% к 2021). Со стороны торговой индустрии объем спроса в годовом выражении снизился на –82%.

Примеры крупных сделок по аренде складских помещений в 2022

Источник: Maris

Вакансия

Прирост нового спекулятивного предложения и высвобождение площадей на вторичном рынке, наряду со снижением объема спроса, привели впервые с 2015 года к росту среднего уровня вакансии на рынке.

На конец декабря в зданиях класса А вакантно 3,0% (+2,9 п.п. по отношению к итоговому показателю 2021). В складских комплексах класса В свободно 1,9% (–0,9 п.п. по отношению к 2021).

Суммарно по итогам 2022 на рынке качественной складской недвижимости свободно порядка 115 тыс. м2 (2,7% валового объема предложения на рынке).

Арендные ставки

В 2022 увеличение объема вакантных площадей и прирост нового спекулятивного предложения оказывали давление на ценовые индикаторы рынка складской недвижимости в отдельных локациях.

Средний диапазон запрашиваемых арендных ставок по итогам 2022 изменился незначительно и составил 580 − 760 рублей за м2 в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению.

Прогноз развития

При условии сохранения девелоперской активности и спроса, и достижении относительной стабильности экономической ситуации в стране и в регионе, в частности, средний уровень вакансии на рынке качественных производственно-складских помещений продолжит планомерный рост в 2023 году: до 4,5% – 5% валового объема предложения. В настоящее время самый большой потенциал развития сохраняется у компаний, задействованных в сфере импортозамещения.