Итоги 2020 года в сегменте офисной недвижимости
Предложение
По данным аналитиков компании Maris в первом полугодии 2020 года была проведена реклассификация бизнес-центров. В том числе актуализация арендопригодной площади офисных зданий. Класс некоторых бизнес-центров был изменен. Таким образом, арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт- Петербурге по итогам проведенной реклассификации и с учетом введенных во втором полугодии 2020 года офисных зданий, составляет 3,74 млн. кв. м.
В 2020 году были введены в эксплуатацию девять офисных зданий, совокупной арендопригодной площадью 138 тыс. кв. м. Самым значимым событием на рынке стал ввод в эксплуатацию в третьем квартале 2020 года 2-го этапа 1-й очереди строительства многофункционального комплекса «Лахта Центр», который предполагается использовать для собственных нужд ПАО «Газпром» (GLA = 80 000 кв. м). На данный офисный центр пришлось 58% валового объема ввода в 2020.
Спрос
В 2020 году наибольшую долю спроса, как и в предыдущие годы, продолжали формировать компании IT. На долю компаний высокотехнологичной отрасли пришлось 30% арендованных в прошлом году офисных площадей. Отличительной особенностью прошедшего года стало существенное снижение активности компаний нефтегазового сектора на рынке аренды (9% против 20% в 2019).
Общие тенденции развития экономики страны в целом и региона в частности, ставшие следствием принудительной приостановки всех хозяйственно-экономических процессов в марте – июле 2020 года, повлекли за собой рост спроса на офисные площади со стороны предприятий торговли и сферы услуг населению, сферы консалтинга и услуг для бизнеса, а также со стороны индустриальных компаний.
Изменилась в 2020 году и географическая структура спроса на качественные офисные площади. Так, несменный лидер - Центральный район - почти сдал в прошлом году свои лидирующие позиции (16% арендованных площадей, против 32% в 2019), лишь на 1 п.п. опередив своих конкурентов Московский, Петроградский и Адмиралтейский районы города, каждый из которых завоевал почетные 15% в валовом объеме спроса. В целом, география спроса на качественные офисные помещения в 2020 отличалась нехарактерной для нее ранее равномерностью распределения.
В первом полугодии 2020 года наблюдалось незначительное увеличение спроса на офисные помещения свыше 1 000 кв. м. Данный факт подтверждал общую тенденцию сохранения крупных и средних предприятий и практически «вымирание» малых форм бизнеса, как наиболее пострадавших вследствие ограничительных мер, вводимых с целью предотвращения угрозы распространения пандемии COVID-19.
После снятия ограничительных мер на рынок, наоборот, вернулась активность со стороны малых и средних бизнес-форм, традиционно занимающих более дешевые и меньшие по площади офисные помещения. При этом крупные предприятия приостановили сделки по аренде офисных площадей по различным причинам: некоторые до момента формирования бизнес-стратегии на следующий год, другие ожидают снижения ставок на рынке. Таким образом, по итогам 2020 года доля сделок с офисными помещениями, площадью более 1 000 кв. м, снизилась до 27%, что соответствует показателю 2019 года.
Вакансия
Согласно подсчетам аналитиков компании Maris, по состоянию рынка на конец 2020 года объем вакантных офисных площадей увеличился на +35%, при этом достаточно пропорционально по классам: +39% – в бизнес-центрах класса А, +34% – в офисных центрах класса B. Относительные показатели вакантности офисных центров возросли соответственно до 4,2% в классе А (+0,9% к декабрю 2019), и до 9,0% в офисных центрах класса B (+1,0% к декабрю 2019).
Арендные ставки
Незначительный прирост спекулятивного предложения в 2020 и сохранение активности спроса на высоком уровне привели к сдерживанию среднего уровня ставок аренды офисных помещений класса А и В.
Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец 2020 года составляет 1 920 рублей за кв. м в месяц (-2% к 2019). Запрашиваемая ставка аренды на офисные помещения в бизнес-центрах класса В на конец 2020 составляет 1 310 рублей за кв. м в месяц (+3,1 к 2019). Все ставки указаны включая НДС и операционные расходы.