Итоги 1 полугодия: офисный сегмент
Предложение
По данным аналитиков компании Maris арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам 1 полугодия 2023 года составила 4,123 млн. кв. м. Из них площадь бизнес центров класса А составляет 1 398 600 кв. м, класса В – 2 724 000 кв. м.
В 1 полугодии 2023 были введены в эксплуатацию двенадцать офисных зданий, совокупной арендопригодной площадью 78,6 тыс. кв. м. Доля спекулятивного офисного предложения в валовом объеме ввода офисных проектов составила 92%. 43% валового спекулятивного ввода пришлось на офисные центры класса А, 57% – класс B, соответственно.
На 2 полугодие 2023 девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию порядка 82 тыс. кв. м офисной недвижимости (арендопригодная площадь). Валовый прирост предложения в спекулятивном сегменте за весь 2023 год составит порядка 145 тыс. кв. м., (-8,8% относительно к показателю 2022).
Спрос
Валовый объем сделок по аренде помещений в бизнес-центрах класса А и B в 1 полугодии составил почти 123 тыс. кв. м. Относительно показателей 1 полугодия 2022 года объем спроса в сегменте качественной офисной недвижимости увеличился на +5,9%. В 2022 году наблюдался беспрецедентный рост спроса на офисные помещения в деловых центрах класса А. Данная тенденция нашла свое продолжение и в 1 полугодии 2023: рост спроса на офисные площади класса А составил 16,3%. Спрос в сегменте офисных центров класса B практически не изменился относительно показателей 1 полугодия 2022 (+2,5%).
Некоторые участники рынка воспользовались сложившейся на рынке ситуацией с целью улучшить качество занимаемых ими площадей или увеличить размер своих резиденций в условиях выхода на открытый рынок ранее недоступных лотов и достаточно лояльной ценовой политики арендодателей.
Лидирующие позиции в объеме спроса 1 полугодия 2023 занял финансовый сектор экономики за счет аренды целого комплекса офисных зданий во 2 квартале (36% валового объема спроса). На втором месте – сектор услуг для населения (12%), спрос со стороны которого сократился на 26% в абсолютном выражении. Доля компаний IT-сектора в анализируемом периоде составила лишь 9%.
Лидирующие позиции по объему спроса на офисные площади в 1 полугодии 2023 занял Василеостровский район города (29%) – был арендован беспрецедентный для данной локации объем площадей – в два раза превысивший показатель 1 полугодия 2022.
Вакансия
По итогам 1 полугодии 2023 средний уровень объема вакантных площадей в качественных офисных объектах класса А и B снизился на –0,9 п.п., по сравнению с аналогичным показателем на конец 2022 года, и составил по состоянию на конец июня 2023 – 10,3%.
В офисных центрах класса А вакантны 157 500 кв. м или 11,3% площадей (–0,2 п.п. к декабрю 2022 года). В классе В уровень вакансии составил 9,8% (–1,2 п.п. к декабрю 2022 года), или свободно 267 100 кв. м в абсолютном выражении.
В 1 полугодии 2023 на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга наблюдалась положительная динамика ценовых индикаторов. Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец 1 полугодия 2023 года составляет 2 140 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. По сравнению с аналогичным показателем на конец 2022 арендная ставка в бизнес-центрах класса А возросла на +2,9%.
Арендная ставка в зданиях класса В составляет 1 410 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. Уровень запрашиваемых ставок аренды в офисных центрах класса B увеличился на +0,7% в относительно итоговых показателей 2022 года. В 2023 году при условии сохранения активности спроса на текущем уровне и относительно невысоких объемах прироста нового спекулятивного предложения уровень запрашиваемых ставок аренды будет оставаться стабильным.