Итоги 1 квартала в складском сегменте: ввод снизился в 3,5 раза
Предложение
В 1 квартале 2024 рынок качественной индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 4 комплексами общей площадью 122 500 кв.м, что в 3,5 раза ниже показателя 1 квартала 2023. 60% валового прироста предложения пришлось на спекулятивные проекты.
Складские комплексы, введенные в эксплуатацию, 1 квартал 2024
название |
общая площадь склада, кв. м |
Адмирал |
69 000 |
SKRAP Бугры |
26 900 |
Складское здание |
21 600 |
Элипсойд |
5 000 |
В общем объеме предложения качественных складских комплексов наибольшую долю занимают проекты класса А – 76%, на складские комплексы класса В приходится – 24%. В последние несколько лет объем ввода складских комплексов класса А значительно превышает прирост площадей в классе В.
До конца года ожидается ввод в эксплуатацию порядка 584 000 кв.м. складской недвижимости. 74% прогнозируемых ко вводу проектов приходится на спекулятивное предложение. При условии соблюдения заявленных сроков ввода прирост совокупного объема спекулятивного предложения в 2024 в 2,5 раза превысит итоговый показатель 2023.
Крупные складские проекты, планируемые к вводу в 2024
название |
общая площадь, кв. м |
100К |
111 000 |
ИП PNK ПАРК КОЛПИНО |
87 700 |
Осиновая роща, 5 оч. |
69 000 |
Фортис 11 |
62 600 |
ИП Ломоносовский |
45 000 |
Спрос
Валовый объем сделок на рынке производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга составил в 1 квартале 2024 не менее 110 тыс. кв. м, что на 51% ниже показателя 1 квартала 2023 года (включая инвестиционные сделки по приобретению производственно-складских активов и сделки по схеме built-to-suit lease).
Все площади в анализируемом периоде были реализованы на рынке на условиях аренды. В абсолютном выражении валовый объем сделок по аренде сократился на –10% относительно показателя 1 квартала 2023.
Основной спрос на качественные складские комплексы в Санкт-Петербурге формировали компании торговли и дистрибуции (+88%). Доля компаний реального сектора экономики в валовом объеме спроса по итогам 1 квартал составила 6% (–82% г/г). Спрос со стороны логистических операторов составил 6% валового объема спроса (–25% г/г).
Примеры крупных сделок по аренде складских помещений, 1 квартал 2024
арендатор / сектор |
ПЛОЩАДЬ, КВ. М |
КЛАСС |
направление |
E-commerce |
69 000 |
A |
Север |
E-commerce |
21 100 |
A |
Юго-Запад |
Сервис Логистика |
4 600 |
A |
Юг |
Вакансия
По данным на 1 квартал, средний уровень вакансии составил 0,4% (–0,1 п.п. к показателю на декабрь 2023). В складских комплексах класса А отсутствовали вакантные площади (без изменений к декабрю 2023). В классе В уровень вакансии сократился на –0,5 п.п. (по отношению к декабрю 2023 года). Вакансия находится на уровне 1,5%. Суммарно по итогам 1 квартала на рынке качественной складской недвижимости свободно порядка 18 000 кв. м.
Арендные ставки
В условиях острого дефицита вакантного предложения на рынке сохраняется давление на ценовые индикаторы. Средний диапазон запрашиваемых арендных ставок по итогам 1 квартала достиг уровня 850 − 1 200 рублей за кв.м. в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению.