2025 год для рынка коммерческой недвижимости стал периодом трансформации и адаптации к непростым макроэкономическим условиям. После активного роста и рекордных показателей, рынок столкнулся с новыми вызовами. Совместно с коллегами мы проанализировали и выделили основные события рынка:
- Старт цикла снижения ключевой ставки. В 2025 году ключевая ставка наконец-то начала снижаться. Но пока не столь резко, как хотелось бы бизнесу.
По словам Бориса Мошенского, генерального директора компании Maris:
"На мой взгляд, какое-либо реальное оживление в любом сегменте коммерческой недвижимости возможно тогда, когда ставка ЦБ придет на уровень от 10 до 13%. Думаю, что это будет очень плавно и не быстро, и не одномоментно. Безусловно, дальнейшее снижение даже на 1-2 пункта будет провоцировать ряд инвесторов диверсифицировать свои портфели со вкладов в другие инструменты и в целом немного поддержит потребительский спрос, но лавинообразный эффект, необходимый для перемены тренда, мы вряд ли увидим. Поэтому, если говорить о нашем секторе, перетекания денег в "бетон" пока не происходит, и когда это будет происходить сказать сложно." - Повышение налогов. В первую очередь НДС до 22%. Инициатива пока не отразилась на недвижимости напрямую, но косвенно уже оказала влияние на рынок. Аналитики прогнозируют спад доходности или разорение десятков тысяч игроков среднего и малого бизнеса, что приведет к росту вакансии в стрит-ритейле и торговых центрах.
Станислав Павлов, директор департамента индустриальной недвижимости, считает, что:
"Повышение налогов при стагнирующей экономике всегда дает негативный эффект для ее дальнейшего развития. Сейчас это продиктовано нивелированием эффекта по вливанию бюджетных средств в экономику для борьбы с инфляцией, но следствием налоговой нагрузки безусловно будет уход бизнеса в тень и банкротства многих предприятий." - Инвестиции. Объём инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга в 2025 году составил около 120 млрд рублей, что почти вдвое меньше рекордных показателей 2024 года (270 млрд рублей). Фокус инвесторов заметно смещается на качественные активы, которые требуют минимальных дополнительных инвестиций. Снижение связано с высокой стоимостью заёмных средств и замедленным снижением ключевой ставки.
- Экспансия жилищных девелоперов на рынок коммерческой недвижимости. В Санкт-Петербурге в 2026-2029 гг. запланирован ввод в эксплуатацию более 8 крупных многофункциональных офисных проектов общей площадью 300 000 м². Об этом подробнее мы писали в отдельной статье.
Нелли Алейникова, директор департамента корпоративных услуг и продаж компании Maris, поразмышляла на эту тему:
"В 2025 году в городе появились проекты от жилищных девелоперов, где можно купить помещение как для собственных целей, так и для последующей сдачи в аренду: лофт-квартал Скороход, МФК Saan, Element Prime, Avenue на Карповке, ТРЕСТ. Здесь предлагаются метражи в разных ценовых категориях с интересными условиями рассрочки. Срок реализации этих проектов не менее двух-трёх лет, а значит данный сегмент составит конкуренцию текущим Арендодателям не ранее этого срока. В условиях дефицита предложения офисных площадей в аренду, строительство новых офисных объектов в Петербурге будет однозначно востребовано." - Рекордный ввод торговых центров. В 2025 году в Петербурге открылись четыре новых торговых центра общей арендопригодной площадью 127 тыс. м²: ТРК "Парк Молл", ТРК "Небо", ТЦ "Астра Молл" и МФТРК "Голливуд". Последний стал крупнейшим объектом года, GLA которого составляет 60 тыс. м², что обеспечило 47% всего годового ввода. Это можно смело назвать рекордом за последние восемь лет. На конец 2025 года обеспеченность торговыми площадями в Петербурге достигла 582 м² на 1 тыс. жителей, что превысило уровень Москвы.
- В ЗПИФ упаковывается всё больше новых форматов. Квартиры «под аренду», паркинги, ЦОДы, санатории и целые курорты. Девелоперы делают ставку на короткий инвестиционный цикл, продажу офисов "в нарезку" и реализацию проектов в рамках льготных механизмов. В нашем обзоре по итогам года 2025 Леонид Волох, соучредитель Maris и основатель Lynks Property Management, порассуждал на тему управления и эксплуатации при продаже офисов "в нарезку".
спойлер!: Офис, проданный блоками, может быть успешным только, когда здание остается единым целым. Именно управляющая компания в этой конструкции становится ключевой фигурой: не просто “обслуживает”, а держит систему в рабочем состоянии, защищает стандарты и превращает множество частных интересов в управляемую модель. Без этого нарезка быстро превращается в набор разрозненных помещений, а обещанный класс А остается на этапе маркетинга. - Рост аукционных продаж. Доля сделок, проходящих через торги, выросла с 4% до 19%. Это связано с тем, что инвесторы чаще ищут возможности приобрести активы с дисконтом в условиях дорогого финансирования и неопределённости на рынке. Самой крупной сделкой на торгах стало приобретение сетью бизнес-центров "Сенатор" гостиницы "Талион" за 4,4 млрд рублей.
- Крупные сделки года. Среди значимых сделок — продажа аутлета Outlet Village Пулково, где покупателем выступила инвесткомпания «Кама капитал». Также крупной сделкой стал выкуп логистического комплекса "Адмирал" в Горелово фондом под управлением ООО "Сбережения Плюс". За три складских здания общей площадью около 110 тыс. м² ЗПИФ заплатили около 7,5 млрд рублей. Под конец 2025 года Смольный закрыл сделку по приобретению введённых в эксплуатацию корпусов 8 и 9 делового квартала класса А "Невская Ратуша" общей площадью более 67 тыс. м². Продажа TPЦ "Жемчужная Плаза", общая площадь ТРЦ составляет 92,7 тыс. м².
- Культурное наследие. Знаменитые "Кресты" в прошедшем году нашли нового владельца. "Дом.РФ" продал имущественный комплекс тюрьмы площадью участка 3,9 гектара и площадью зданий в 41 тыс. м² за 1,136 миллиардов рублей строительному холдингу "КВС". В будущем здесь появится новое городское пространство, включающее мультимедийный музей "Кресты", два гостиничных комплекса, гастрономическая улица, пешеходный променад с арт-объектами и тематическими "островами памяти".
